На прошлой неделе Совет Федерации РФ одобрил закон, аннулирующий с 1 января 2010 г. лицензии в строительстве и архитектурно-строительном проектировании, в том числе даже те, которые были продлены ранее. Таким образом, всего через полтора месяца строители должны полностью перейти на саморегулирование. По мнению экспертов, закон о саморегулируемых организациях (СРО), распределяющий полномочия между государством и самоорганизованным бизнесом, можно считать стартом одной из первых программ частно-государственного партнерства в масштабах всей страны. Благодаря новому закону данный механизм уже в самое ближайшее время заработает в области нормативно-правового обеспечения строительной деятельности. В то же время в практической плоскости — непосредственно в строительстве — девелоперам по-прежнему придется рассчитывать исключительно на собственные силы. И если речь идет о реализации отдельных объектов коммерческой и жилой недвижимости, то это вполне нормальная ситуация. Однако для глобального решения проблемы массового жилищного строительства в России, которое невозможно без создания мощной современной стройиндустрии, строителям просто необходимо заручиться поддержкой государства.
Этот вопрос в самых различных инстанциях уже неоднократно поднимался и организациями, входящими в состав формируемых в настоящее время СРО. В частности, Олег Солощанский — вице-президент ЗАО “Интеко”, выступающего совместно с ЗАО “Патриот-Девелопмент” и ЗАО “Домостроительный комбинат №7” одним из учредителей Некоммерческого партнерства “Профессиональная строительная группа” (НП “ПрофСтройГруп”), убежден, что квартирный вопрос для миллионов россиян можно решить только при условии возрождения системы домостроительных комбинатов на качественно новом, современном уровне.
“В первую очередь, очень важно со стороны государства поддержать закупки современных технологических линий для ДСК путем предоставления государственных гарантий или создания специальных лизинговых схем. Во-вторых, необходимо сформировать земельный банк, например, на основе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который будет зарезервирован под строительство предприятий стройотрасли и оснащен инженерной инфраструктурой. А в-третьих, нужно развивать деятельность, направленную на создание покупательского спроса с помощью ипотеки”, — подчеркивает девелопер.
Действительно, в России так исторически сложилось, что технология строительства многоэтажных крупнопанельных домов была и остается основой создания не только социального жилья, но и большей части всего жилого фонда. Зародившись в 50-е годы прошлого века, стройиндустрия позволила расселить послевоенные бараки и достигла своего рассвета к 1980-м годам. Ее главным недостатком был небольшой набор типов зданий и конструктивных элементов, приводивший к маловыразительности и монотонности застройки. Тем не менее во всем мире индустриальное домостроение по-прежнему является наиболее эффективной технологией для возведения доступного жилья, позволяющей строить быстро, качественно и экономично. Причем с применением современных технологий изготовления бетонных элементов можно строить дома, не уступающие по своей эстетике монолитным, выполненным по индивидуальным проектам.
Об этом, в частности, свидетельствуют не только зарубежные примеры — жилые микрорайоны эконом-класса во Франции, Испании, Германии и в других странах Европы, но и практический опыт реализации той же компанией “Патриот” жилого района “Западные ворота” в Ростове-на-Дону, застройка которого ведется с использованием изделий Ростовского комбината крупнопанельного домостроения (ККПД), полностью модернизированного и технически перевооруженного всего за 14 месяцев. “Мы производим дома нового поколения — кроме привлекательного архитектурного облика, их отличает усиленная теплоизоляция наружных стен, все окна выполнены из металлопластика, единообразно застеклены все лоджии, в подъездах предусмотрены пандусы для маломобильных групп населения, а каждый подъезд выкрашен в свой цвет и отличается индивидуальным оформлением, так что ситуация, подобная той, что случилась в фильме “Ирония судьбы”, в “Западных воротах” просто невозможна”, — рассказывает директор ЗАО ККПД Михаил Черняк.
По статистике, в настоящее время в России насчитывается 579 заводов, производящих или производивших сборный железобетон, из которых 144 предприятия выпускали панели и другие конструкции и изделия для крупнопанельного домостроения. Большая часть от общего объема нового жилья, создаваемого индустриальным методом, производится в 31 регионе страны. Состав этих предприятий очень неоднороден: только незначительная часть из них в последние годы подверглась коренной реконструкции, а остальные — работают на остатках оборудования, действующего с момента их создания.
Подавляющее большинство заводов довело свои мощности до физического износа, не говоря уже о том, что технологически это оборудование устарело на 50 лет. Достаточно упомянуть, что последние домостроительные комбинаты в нашей стране были построены в середине 1970-х годов, а последний цементный завод — в конце 1970-х. При этом средний технологический уровень производств в российской стройиндустрии находится на уровне 1960-х годов.
По мнению экспертов, до 2012 года доживут не более 10% существующих ДСК в европейской части страны. При сокращении в период кризиса спроса на жилье на 70—80% большая часть из них просто встанет, поскольку рентабельность крупнопанельного домостроения возникает лишь при 70-процентной и более загрузке производств. А так как сегодня в большинстве регионов реализация жилья сократилась почти на 80%, то большая часть заводов уже остановлена и из-за высочайшего износа оборудования, а также утери квалифицированных специалистов практически не может быть восстановлена. Останутся работать лишь те заводы, которые были реконструированы в течение последних лет и имеют значительную долю заказов от муниципальных и федеральных властей, однако подобные предприятия в нашей огромной стране можно легко пересчитать по пальцам.
Ни одна компания, даже самая крупная, не способна в текущей ситуации финансировать одновременно строительство больше, чем одного-двух заводов, а по мнению экспертов, чтобы поддержать через три года спрос на жилье предложением, в стране необходимо построить 30—40 домостроительных предприятий. При этом надо понимать, что цикл запуска любого промышленного предприятия составляет около трех лет и требует инвестиций порядка 2,2 — 3 млрд. руб. Поэтому без принятия уже сейчас на государственном уровне оперативных мер в 2012 — 2013 гг. отсутствие необходимых производственных мощностей в строительстве может стать основной причиной тотального дефицита жилья и резкого роста цен на то, что будет все-таки построено.
Впрочем, Москва и Московская область пока остаются в более выигрышном положении относительно большинства других регионов — столичные ДСК действуют, и часть из них даже была в свое время модернизирована. Однако, продукция, выпускаемая этими предприятиями, и уже, преимущественно, морально устарела. “Первой ласточкой” на пути обновления столичной стройиндустрии станет ДСК-7, который “Интеко” рассчитывает полностью реконструировать в течение ближайших полутора лет, причем — собственными силами. С использованием принципиально новой продукции, выпускаемой комбинатом, компания планирует вести застройку на землях, занимаемых в настоящее время ЛЭП, — в частности, в Бескудникове. Разработка проекта будущего микрорайона уже осуществляется известным испанским архитектором Рикардо Бофиллом, автором уникальных жилых районов эконом-класса — не просто ставших решением “квартирного вопроса” для многих семей, но к тому же признанных достопримечательностями городов в разных странах мира.
Однако, чтобы упомянутый пример не остался всего лишь исключением из правил, необходимо, чтобы механизм частно-государственного партнерства, запущенный пока еще только в рамках СРО, стал “пилотным” проектом для последующего реформирования всей строительной отрасли.
