Москвичи отказываются от жилья

Из-за безумных цен на квартиры в ближайшие полгода покупательская активность может упасть ниже плинтуса

22 декабря 2011 в 17:50, просмотров: 9582

Уходящий год ознаменовался противоречивыми суждениями экспертов и скачками цен на квартиры вопреки здравому смыслу. А что ждет нас в году следующем? Москвичи ожидают подорожания жилья и полагают, что решить свои «недвижимые» проблемы в 2012-м им снова не удастся. Аналитики в области недвижимости в общем и целом разделяют мнение народа, прогнозируя резкий спад количества сделок.

«МК» постарался оценить ситуацию, собрав различные мнения.

Москвичи отказываются от жилья
фото: Наталия Губернаторова

Средняя стоимость квадратного метра в Москве, мягко говоря, зашкаливает. Сейчас она колеблется около отметки в 160 тыс. руб. В нескольких десятках километров от столицы жилье такого же качества (или даже выше) можно купить в два раза дешевле.

Так, по оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», двухкомнатная малогабаритная квартира (42 кв. м) с 6-метровой кухней в старом жилом фонде (не в центре) стоит 5–6 млн. рублей. Столько же стоит и типовая «однушка» (38–40 кв. м) в домах «помоложе» (1980-х годов). По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость самой дешевой квартиры, выставленной в ноябре на продажу в пределах МКАД, составила 3,5 млн. рублей («однушка» общей площадью 20 кв. м в 5-этажном кирпичном доме на Кавказском бульваре).

Что же можно приобрести за эти деньги в «среднем» Подмосковье? В строящемся доме в Подольске, например, за 5 млн. руб. можно купить 80-метровую «трешку»; новом микрорайоне Щелкова трехкомнатные квартиры площадью 77–85 «квадратов» продаются за 3,9–4,2 млн. руб. И так далее — ситуация в других районах области примерно такая же.

Другое дело, что работающие москвичи не особенно спешат переезжать за город. Больше половины горожан категорически против смены места жительства. Первым аргументом выступает классическое «время — деньги». Найти высокооплачиваемую работу в Подмосковье сложно. А добираться на прежнюю службу из области в столицу при благоприятном раскладе (то есть без пробок) нужно минимум на час дольше. В реальности же путь туда-обратно даже из ближнего Подмосковья может отнять до 4 часов. Наконец, инфраструктура замкадья прихрамывает, а кое-где и хромает на обе ноги. А если кто и готов переехать за Московскую кольцевую, то по большей части люди, уставшие от жилищных проблем, и неработающие пенсионеры. Причем последние предпочитают жить «поближе к земле», то есть в собственных коттеджах или малоэтажных комплексах.

Аналитики утверждают, что ситуация на загородном рынке остается стабильной. Средняя цена за квадратный метр дома составляет 55,3 тыс. руб. (с землей, если есть), средняя стоимость сотки без подряда — 188,7 тыс. руб. Таунхаусы и многоквартирные малоэтажные дома подешевели по сравнению с ноябрем на 2% (цена «квадрата» в них составляет 56,3 тыс. руб. и 62,8 тыс. руб. соответственно).

«Народу сейчас не до квартир»

Наши коллеги из журнала MetrInfo.ru провели среди москвичей соцопрос на тему «Начнут ли расти цены на недвижимость после Нового года». «Да», — ответило большинство (72,3%) респондентов. «Останутся прежними», — думает почти четверть горожан (23,7%). «Снизятся», — надеются 4%.

На чем же основаны предположения людей? В группе, ожидающей подорожания столичного жилья, сформировалось несколько сообществ, объединенных той или иной мыслью.

— Стандартное мнение, которое высказывают наши собеседники-москвичи, имеет оттенок мрачной обреченности и покорности судьбе. Дескать, «наша страна такая — что тут думать»; «у нас все делается не для людей»; «везде обман и обдираловка», — поясняют авторы исследования позицию респондентов.

Еще одна популярная мысль: если дорожают продукты и товары, то и квадратные метры — не исключение. При этом горожане замечают, что их доходы остаются на прежнем, не столь высоком уровне. Особенно отчаиваются пенсионеры, которые нередко заявляют, что «денег скоро уже на еду не будет хватать».

Некоторые респонденты связывают рост цен с предстоящими выборами президента («До марта они точно будут расти»). Другие обращают внимание на тенденции последних лет («После Нового года цены всегда поднимаются»). Нашлись и горожане, которые указали и на спрос: пока он «проглатывает» дорожающее жилье, оно будет дорожать. Однако главным виновником подорожания «квадратного метра» москвичи все-таки называют инфляцию: «В рублях цены точно вырастут, в валюте — непонятно». В основном респонденты предвидят умеренный рост цен. Кто-то называет цифры 3–5%, кто-то — 5–10% или 10–15%. Иными словами, по мнению людей, недвижимость будет «тяжелеть» на уровне инфляции.

фото: Александр Астафьев

Следующая группа, которая считает, что стоимость «квадрата» останется прежней, также разделилась на «команды». По данным социологов, значительная часть представителей этой группы утверждает, что для подорожания нет объективных причин. «Цены и так уперлись в потолок, хотя нет активного спроса»; «народу сейчас не до квартир», — рассуждают они. Следующий повод для удержания цен на месте — «кризис еще не закончился», «экономический упадок продолжается».

Ну а самая маленькая и самая позитивная (или наивная) группа участников опроса объясняет свою позицию цикличностью экономического развития: «после роста цен должно быть падение»; «это циклы такие — то вверх, то вниз».

Авторы соцопроса отмечают, что участники опроса назвали, пожалуй, большинство факторов, влияющих на квартирные цены, что говорит об очень хорошей осведомленности людей в сфере недвижимости. Профессионалы тоже оперируют этим набором факторов, несколько по-другому выстраивая картину их влияния.

Покупатели стали более требовательными

Специалисты все чаще связывают цены на жилье в Москве с ростом или снижением доходов наиболее обеспеченных представителей среднего класса, которые покупают жилье «для себя». О покупке недвижимости «про запас», так популярной еще несколько лет назад, речь уже не идет.

— Сейчас рынок вторичного жилья находится в состоянии равновесия спроса и предложения, — говорит аналитик Дмитрий Таганов. — Количество заключенных за прошедшие 11 месяцев сделок (79 тыс., по данным Росреестра) превысило прошлогодний суммарный показатель лишь на 4%. При этом объем предложения в течение года также оставался неизменным (примерно 50 тыс. квартир в месяц). Как результат, с начала года практически не меняются и цены. Да, с начала осени мы наблюдаем колебания стоимости «квадрата». Это связано с нестабильностью макроэкономической ситуации в мире, поэтому говорить об оформившейся тенденции к росту или снижению цен нельзя. Однако если брать период с января по ноябрь, то получится, что стоимость квадратного метра выросла всего на 4%, что не превышает даже официального уровня инфляции.

— Можно отметить характерную тенденцию: покупатели стали более требовательными к качеству недвижимости и риелторских услуг, — говорит зам. гендиректора агентства Great reality Петр Васютик. — По итогам года можно говорить о стабилизировавшихся ценах в городе. В Подмосковье наблюдается похожая тенденция, но здесь покупатели хотят еще более низких цен.

Практически все сделки проходили по цене, ниже указанной в рекламе. Покупатели квартир бизнес-класса и элиток избрали грамотную стратегию: они выбирали два объекта и проводили «мини-аукцион». Как правило, победу одерживал более дешевый вариант. Свою лепту в покупательский спрос внесли и ипотечные программы со сниженными процентами для тех, кто располагает 30–50% от стоимости покупаемой недвижимости.

«Аукционы» на снижение цен продолжатся

По мнению Дмитрия Таганова, в обозримом будущем возможны два варианта развития событий: вторая волна кризиса или сохранение состояния «турбулентности». Первый вариант, маловероятный, возможен в случае дефолта одной из стран Европейского cоюза (покупательская способность граждан резко снизится). Более возможный сценарий, по которому сейчас развиваются события, — цены будут колебаться, а активность участников рынка несколько вырастет.

— В следующем году вряд ли стоит ожидать серьезных изменений в ситуации на рынке недвижимости, считает Петр Васютик. Тенденции этого года получат свое развитие. Требовательность покупателей не уменьшится. Покупаться будет лучшее в своем классе. Поэтому наибольший спрос в сегментах рынка придется на дешевые объекты и на объекты качественные. Именно они продемонстрируют рост цен, примерно 12–15% в год. Объекты с недостатками продолжат свое участие в «аукционах» на снижение цен. Свободных денег для более активного развития рынка недостаточно.

— Нынешняя активизация рынка, скорее всего, окажется непродолжительной, — считает аналитик Олег Репченко. — К следующим майским праздникам, после президентских выборов, мы увидим начало стагнации: не столько спад цен, сколько снижение активности.

Влияние на рынок может оказать ипотека, но в этом вопросе многое зависит от поддержки правительства. Если проценты будут снижены значительно, москвичи получат возможность улучшить жилищные условия, не выезжая за пределы МКАД. Но слишком надеяться на столь благоприятный сценарий, увы, не приходится.




Партнеры