Ставка больше, чем жизнь
Одной из главных тенденций нынешнего года стало всемерное облегчение первого платежа для покупателя новостроек. Сегодня можно найти предложения с беспроцентной рассрочкой на 8 лет и первоначальным взносом в 10%. «В 2015 году для всех стало очевидно, что спрос не успевает за предложением», — говорит гендиректор S&D Дмитрий Земсков.
После ревизии инвестконтрактов и отмены части из них (прекращено жилых проектов на 4,5 млн кв. м) застройщики торопились выставить проекты на продажу. На падающем спросе это усилило давление на цены вниз. После провала в начале года (особенно заметно это было по Новой Москве) продажи оживились, но все равно остались ниже прошлогодних как минимум на 15–40% по разным сегментам. «Хорошим подспорьем для компаний масс-сегмента стало государственное субсидирование ипотеки, позволившее вернуть для покупателей ставку на докризисный уровень, около 12%», — добавил Земсков.
До кризиса по такой ставке можно было купить жилье только на вторичном рынке — на новостройки банки накидывали дополнительно 1–5%, заметила эксперт рынка жилья Мария Литинецкая. В результате таких щедрот доля ипотечных сделок выросла с прежних 30–40% до 70–80% по отдельным проектам, отметила специалист.
Хотя рынок ипотеки поддержала госпрограмма субсидирования ставок кредита, объемы его значительно упали, возражает гендиректор «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик. Немудрено: банки в условиях роста кредитной задолженности осторожничают, а покупатели жилья не очень-то готовы в условиях стремительно снижающихся доходов платить даже 12% годовых. Поэтому распространение получила рассрочка от самого застройщика, рассказывает Селедчик. Покупателю нравится, что кредит получается беспроцентным. А девелопер получает устойчивое финансирование своих проектов.
Весьма вероятно, что субсидирование ипотечной ставки сохранится в начале 2016 года, однако возможности бюджета по субсидированию ипотеки могут закончиться раньше, чем ЦБ снизит ключевую ставку до докризисного уровня (не выше 7%), предупреждает Земсков. Поэтому тем, кто готов приобрести квартиру для проживания, а не в спекулятивных целях, он советует не медлить. «Эта тема особенно актуальна тем, кто присматривается к новостройкам Новой Москва (средний уровень цен 90–95 тыс. руб. за кв. м), — говорит он. — Для Москвы по-прежнему актуален средний уровень цен в 175–180 тыс. руб. за кв. м. Мы считаем, что в 1-м квартале 2016 года эти уровни пробиты вниз не будут».
Москва для москвичей
Для Москвы одной из самых значительных новостей стало появление регламента перевода апартаментов (считающихся нежилой недвижимостью) в квартиры, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. В силу того, что в Москве апартаменты занимают весомую долю новостроек (а будут занимать еще больше, когда начнется массовая застройка бывших промзон), это резко увеличивает возможности покупателей. А у девелоперов появляется выбор: оставить апартаменты в прежнем статусе «жилья для временного проживания» или перевести их в жилой фонд.
Скорее всего, девелоперы выберут второй вариант. Дело в том, что апартаменты — это для инвесторов, предназначены для сдачи внаем. А инвестор с московского рынка ушел, утверждает Игорь Быченок из «Галс-Девелопмент»: «До 2014 года доля частных инвесторов в структуре рынка составляла порядка 50%, сегодня их количество сократилось до 10%».
В результате сильно изменились предпочтения большинства покупателей: вместо студий они все чаще предпочитают нормальные 3–4-комнатные квартиры на семью. Однако Литинецкая утверждает, что тенденция на уменьшение площади квартир продолжается. «Одна из тенденций этого года — уменьшение площадей квартир, а также появление большого числа студий с относительно демократичными бюджетами покупки», — говорит она.
«Самым востребованным продуктом в ценовом сегменте 150–200 тыс. руб. за кв. м стали 2-комнатные квартиры площадью 60–70 кв. м, хотя еще в начале года преобладал спрос на студии и 1-комнатные квартиры», — отметила Екатерина Лобанова из «РГ-Девелопмент».
Другим важным трендом Белоусов отмечает «долларизацию» рынка недвижимости: «К концу 2014 года рынок окончательно стал рублевым, при этом сбережения очень многие покупатели традиционно хранят в валюте. Увеличение разрыва между рублевым ценообразованием и накоплениями в валюте стало главным генератором покупательской активности в этом году». Именно поэтому минимальная покупательская активность пришлась на период укрепления рубля: апрель-май. Уже в конце июня, пропорционально росту доллара, стало расти количество обращений в компанию, которое в августе достигло своего максимального значения. «Такая августовская активность, не характерная для этого сезона, прекрасно подтверждает долларовую модель поведения покупателей», — уверен Белоусов.
Что касается следующего года, то благодаря нарастающему «кассовому разрыву» у девелоперов все чаще на рынке будут появляться предложения на уровне себестоимости, считает эксперт. Уже в этом году средний размер скидок увеличился в массовом сегменте с 3% до 6%, отмечает Литинецкая. Появились даже индивидуальные скидки — вещь невиданная в проектах эконом- и комфорт-класса. Благодаря этому москвичи смогут не уезжать за МКАД. «Сегодня однозначно можно говорить о новом тренде, когда проектам в ближайшем Подмосковье и Новой Москве все сложнее конкурировать по ценообразованию с проектами, реализуемыми в рамках старой Москвы», — уверен Белоусов.
«По итогам года суммарная доля предложения эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы составила почти 42% от общего объема предложения, вплотную приблизившись к бизнес-классу (его доля составила 44%)», — отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet. Продолжаться этот аттракцион невиданной щедрости будет не более полугода, полагает Быченок: «В 3–4-м квартале 2016 года «дно» будет пройдено, после чего ожидается возобновление роста цен».
Новая Москва
«Рынок Новой Москвы укладывается в общие тренды: сейчас цены на первичном рынке снижаются, ликвидность уменьшается», — говорит гендиректор Gravion Group Сергей Шашурин. «Из градостроительных инициатив наиболее важной, пожалуй, стало утверждение схемы развития территорий Троицкого и Новомосковского АО», — сообщил Дмитрий Власов из RDI.
Однако перед застройщиками новых территорий столицы стоят более сложные задачи. С одной стороны, этому округу Москвы по-прежнему придется конкурировать с подмосковными стройками, считает Шашурин: «Дело в том, что градостроительные процедуры здесь идентичны московским, и они требуют от девелоперов больше трудозатрат, переговорной активности, чем согласования в Подмосковье». Этот комплекс факторов повышает себестоимость объектов. «Кроме того, привлекательность столичного анклава снижается из-за недостаточной развитости социальной и транспортной инфраструктуры, а весомые бонусы в виде московской прописки рынок оценивает в виде небольшой наценки — 3–10%», — добавляет Шашурин. При этом цены в некоторых районах на 15–20% больше средних цен на соседние подмосковные районы при равных показателях качества, отмечает Денис Бобков из ОПИН.
С другой стороны, Новой Москве приходится конкурировать с дешевеющим за счет вывода на рынок объектов эконом- и комфорт-класса рынком «старой» Москвы, добавляет Шашурин: в ноябре средняя цена новостроек в Москве упала на 17% по сравнению с январем 2015 года, в области — на 7%, а в Новой Москве цены остались на месте.
Зато благодаря субсидированию ипотечной ставки Новая Москва снова стала по карману тем небогатым покупателям, которым важна московская прописка, считает Даромир Обуханич из ГК «МИЦ». А таким покупателям по-прежнему нужны квартиры небольшого метража и с готовой отделкой, уверен гендиректор «Новых Ватутинок» Александр Зубец.
Екатерина Игнатьева из «Мосреалстрой» также отмечает значительный рост спроса на объекты высокой стадии готовности и квартиры с отделкой: «Люди хотят минимизировать риски потери сбережений при приобретении квартиры и уменьшить финансовые затраты на ремонт при покупке жилья».
Среди рисков — возможные банкротства девелоперов, о которых так много говорили в последнее время. «Перспектива возникновения случаев банкротства некоторых девелоперов вполне реальна. Особенно если речь идет о неликвидных участках и мелких застройщиках, у которых могут возникнуть трудности с реализацией своих проектов», — считает Обуханич. Правда, такие действуют в основном в Московской области — в Москве правят бал крупные девелоперы.
«Массового банкротства застройщиков не ожидается: во-первых, к этому кризису практически все застройщики подошли во всеоружии, подготовив «подушки безопасности» за счет рекордных продаж в 2014 году. Во-вторых, благодаря 214-ФЗ при заключении ДДУ у застройщиков нет возможности тратить средства дольщиков на другие проекты», — добавляет Бобков.
Даже если девелопер объявит себя банкротом, риски потери денег дольщиками минимальны, считает Литинецкая. «С 1 октября девелоперы могут страховать свою ответственность только в одной из 19 крупнейших страховых компаний, список которых был опубликован ЦБ РФ. Новая инициатива с ужесточением подхода к страховщикам направлена как раз для предупреждения ситуаций с потерей денег дольщиков», — говорит она. Чтобы не переживать по поводу возможного банкротства девелопера при покупке стоит убедиться, что застройщик застраховал свою ответственность в одной из одобренных компаний.
Вторичный рынок
«В 2016 году девелоперам столичного жилья предстоит иметь дело преимущественно с альтернативными сделками, где доплата составляет не более 15% от бюджета покупки, а основную сумму обеспечивает продажа имеющегося вторичного жилья», — считает Лобанова. В престижных, экологически благоприятных районах СЗАО и ЮЗАО, где традиционно высока стоимость вторичного жилья, у собственников есть неплохие шансы приобрести значительно более качественное и просторное жилье в строящемся доме даже с учетом неизбежного дисконта при продаже своей квартиры, полагает она.
Проблема в том, что уже в этом году собственники столичных квартир столкнулись с низкой покупательной активностью, отмечает Евгения Владимирова из «Рамблер.Недвижимость»: «Покупатели ищут недвижимость, не требующую дополнительных вложений на ремонт и перепланировку. На квартиры, расположенные далеко от метро, без ремонта, с неудачными планировками собственники были вынуждены предоставлять дисконт в размере 5–15%». Низкий покупательский спрос оказывал давление на цены: в конце года квартиры хоть и немного, но дешевели. «Средняя цена в старых границах города составляла в декабре порядка 220 тыс руб. за кв. м. Замечу, что продавцы с осени стали охотнее предоставлять скидки», — сообщила эксперт.
Несмотря на то что ипотека на вторичном рынке осталась без господдержки, ему досталось 55% выданных банками жилищных кредитов. «Такие результаты стали возможны благодаря снижению ключевой ставки — всего за 2015 год ставка была снижена на 5,5 процентного пункта», — говорит Владимирова. Кроме того, добавляет она, важно, что 90% сделок являются на вторичном рынке альтернативными — люди продают свою недвижимость, чтобы купить другую. Поэтому размер доплаты здесь не так велик по сравнению с общей стоимостью недвижимости.
Однако уже в следующем году вторичный рынок ждет новое испытание: на жилье, купленное с 1 января 2016 года, получить налоговый вычет при продаже квартиры можно будет не через три года, как сейчас, а только через пять лет. «Помимо этого вводятся также изменения, согласно которым продавцы вторичного жилья не смогут продавать его ниже 70% от ее кадастровой стоимости», — добавляет Екатерина Артемова из «Азбуки жилья». Таким образом, невозможно будет занизить стоимость квартиры, как это бывает сейчас, при продаже ранее 3-летнего периода. С одной стороны, это уберет «серые схемы» продажи, что обезопасит покупателей. С другой — в условиях падающего рынка продавцам может стать совсем невыгодно расставаться со своей собственностью.
