Специалисты выделили ключевые тенденции рынка офисной недвижимости Москвы в наступившем году.
— Ставки аренды и цены продаж в 2015 году побили многолетние рекорды и достигли минимальных значений за весь период существования развитого рынка офисной недвижимости Московского региона, — говорит директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев.
Средние ставки аренды в офисах класса «А» (самых престижных, расположенных в зданиях не старше 8 лет, с удобным месторасположением, дорогостоящей отделкой, усиленной охраной, фейс-контролем и т.д.) составили 565 долларов за 1 кв. м в год, в классе «В+» — 385 долларов, в классе «В-» — 255 долларов. А ведь еще недавно снять офис класса «А» дешевле чем за тысячу долларов было невозможно. К тому же собственники обязательно привязывали аренду к курсу доллара.
— В течение года ставки аренды и цены продаж стали либо номинироваться рублях, либо курс валют фиксировался в рамках определенного валютного коридора. На фоне растущего объема предложения и высокого уровня вакантных помещений рынок офисной недвижимости стал рынком арендатора, — констатирует аналитик.
Если в начале прошлого года наиболее уязвимым был сектор «А»-класса, то к декабрю-январю отток спроса стали испытывать и объекты более низкого уровня, где свободно уже около 10%. Поэтому неудивительно, что к существующим арендаторам собственники относятся как к дорогим гостям, по первому требованию пересматривая текущие договоры. А новых клиентов заманивают «вкусными коврижками». И существенный дисконт — лишь один из способов привлечь арендатора.
Так, при сдаче новых помещений стандартной практикой стало проведение ремонта за счет собственника. Если несколько лет назад хозяева «чистенького» офиса набавляли к среднерыночной стоимости аренды 10–15% (а в некоторых случаях и больше), сейчас наличие качественной отделки — фактически единственный шанс найти клиентов.
Креативные собственники пустующих зданий и помещений предлагают арендаторам самые необычные варианты отделки. Нередко проекты выполняют именитые дизайнеры: несмотря на кризис, скупиться нельзя, иначе вместо концептуального офиса может получиться нечто вычурное. Хозяева, у которых не хватает фантазии, делают ремонт в соответствии с запросами клиентов.
— Одной из наиболее креативных идей, особенно для помещений реконструированных фабрик и заводов, является создание на базе цехов и административных помещений уникальных творческих мастерских, коворкингов и единой инфраструктуры, объединенных атмосферной концепцией. Стиль лофт остается крайне востребованным и при этом не требует существенных затрат на реализацию, — говорит заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок.
Все чаще собственники предоставляют клиентам так называемые арендные каникулы — право не платить за съем помещения один-два месяца (например, во время ремонта или массовых отпусков).
Продолжит развитие удобный для малого бизнеса формат так называемых коворкингов (от английского co-working — «совместная работа»), когда несколько фирм сосуществуют в едином пространстве.
Крупные арендаторы смогут не только пересматривать условия текущих договоров аренды, но и выкупать занимаемые площади. Подобные случаи пока редки, но постепенно набирают популярность.
— Рынок офисной недвижимости станет полностью номинироваться в рублях, — продолжает эксперт. — Собственники сохранят гибкую политику в отношении коммерческих условий договоров аренды в части индексации ставок, сроков договоров, тонкостей прекращения договорных отношений. Продолжится передел собственности в Москве: крупные инвестиционные холдинги будут наращивать ликвидные активы. Тем не менее объем инвестиций в коммерческую недвижимость сохранится на низком уровне, при этом основными игроками будут выступать российские компании.
Из-за низкого спроса на аренду и покупку офисов застройщики уже начали переделывать их в апартаменты, в том числе рассчитанные на проживание студентов (общежития высокого уровня). Ряд предпринимателей вынуждены переносить сроки открытия новых зданий на 2017–2018 годы, а то и вообще отменять строительство ранее заявленных проектов.
