Мы говорим “муниципальная”, подразумеваем “городская”, “областная”, “районная”, проще говоря, “государственная”. Добавьте к этому прилагательному слово “земля”, и такую землю уже хочется купить. Потому что все муниципальное, как правило, продают официально и из первых рук законные представители власти.
В сознании москвичей, для которых понятие “муниципальная” тесно связано со словом “квартира”, а словосочетание “муниципальная квартира” все еще не утратило здравого смысла и звучит будто синоним слов “льготная” и “недорогая”, “муниципальная земля” должна быть не менее льготной и такой же недорогой.
Так ли это? Ответ на этот вопрос — в обзоре “МК”.
Перед тем как внедриться в финансово-юридические тонкости земельных отношений, корреспондент “МК” задался главным вопросом: а есть ли она вообще, “муниципальная земля”?
Ответ утвердительный. Такая земля есть — и ее можно купить. При одном условии — если вы гражданин России.
В ассортименте (читай — в продаже) имеется земля двух видов: городская (она же московская) и областная (подмосковная).
Какую желаете?
Московские проблемы
Сразу оговоримся: московская земля светит только тем частникам, у кого в собственности есть столичная недвижимость. Причем не квартира в многоквартирном доме, а как минимум дом, фабрика, завод, в крайнем случае капитально построенный гараж (словом, все то, что тянет на термин “здания и сооружения”).
— Наши законы не запрещают приобретать московскую землю в собственность, — говорит руководитель фирмы, занимающейся продажей земли, Илья Свиридов. — Однако до недавнего времени на эту покупку было наложено негласное табу. Городская политика сводилась к тому, что земля в Москве не может находиться в частной собственности. Поэтому начиная с 2001 года, когда был принят новый Земельный кодекс, власти столицы, с одной стороны, официально не отказывали гражданам в покупке земли, с другой — всячески тормозили этот процесс.
В 2006 году власти приняли постановление №431, установившее порядок приобретения прав на землю. Отговорок у чиновников не осталось, однако продавать землю юридическим или физическим лицам, имеющим недвижимость в Москве, столичный Департамент земельных ресурсов все равно не торопится. Поэтому 90% земель в пределах городской черты до сих пор не находятся в частной собственности. Все они — собственность государства.
Простые граждане, проживающие в квартирах, могут приобрести (а точнее, бесплатно получить. — Авт.) землю в Москве только в том случае, если они образуют ТСЖ.
Подмосковный алгоритм
Совсем другое дело — покупка муниципальной земли в Московской области, осуществить которую можно, не образовывая никаких товариществ.
Здесь алгоритм действия такой.
1-й шаг. Сначала вы определяетесь с направлением и местом, где хотели бы жить. Объезжать территорию в поисках свободного земельного участка бесполезно: вывесок типа “продается муниципальная земля” нигде нет. Поэтому сразу узнаете, где находится муниципалитет (он же — поселковый совет района, или, проще говоря, сельсовет), и идете к его главе. Он должен знать, есть на его территории свободные земли или нет.
2-й шаг. На этапе подготовки земельного участка к продаже вам придется поставить его на кадастровый учет.
Для этого потребуется:
а) обратиться к геодезистам, измерить участок и получить межевой план (работы эти не бесплатны: заплатить в зависимости от размера участка, количества углов и срочности от 15 тысяч до 100 тысяч);
б) согласовать межевой план с соседями (бесплатно);
Заметим: межевой план — это своего рода свидетельство о рождении, правда, не ребенка, а земельного надела. Так что поздравьте себя с маленькой победой — вы “родили” участок своей мечты.
Но вы еще не прошли и половины пути.
Теперь ваша дорога лежит в ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. — Авт.), где муниципальное угодье, на которое вы претендуете, должны поставить на кадастровый учет. Постановка на учет де-юре — бесплатна. Де–факто — с учетом очередей и возникающих попутно сложностей — раскошелиться придется в зависимости от аппетита чиновника и вашей платежеспособности. Через месяц, если все в порядке, вы получите кадастровый паспорт на земельный участок.
— Этот этап — один из самых рискованных, — замечает Илья. — В тот самый момент, когда вам кажется, что большая часть пути уже пройдена, легко может оказаться, что в порядке далеко не все (например, что по вашему участку проходит граница воинской части, зона отчуждения гособъекта или он предоставлен другому лицу).
Имейте в виду: в случае появления проблем кадастровый паспорт вам не дадут и деньги, потраченные на геодезистов, не вернут.
Шансы — поставят участок на кадастровый учет или не поставят — 50 на 50, утверждают специалисты.
Если ответ ФАКОН будет отрицательным, процедуру выделения-оформления придется проходить заново.
Будем считать, что вам повезло. Куда идти дальше?
3-й шаг. Сформированный земельный участок все еще остается юридически “бесхозным”. Поэтому вам придется пойти в федеральную регистрационную службу и зарегистрировать право собственности муниципалитета на эту землю.
Это еще около 1 месяца ожидания и 7,5 тысячи рублей из бюджета вашей семьи — госпошлина.
4-й шаг. Оценка земельного участка. Вообще-то ее должен делать муниципалитет, у профессионального оценщика и за свои деньги. Но на деле и этот этап предстоит пройти и оплатить вам. Вклад муниципалитета будет состоять в том, что он вас отправит к своему “независимому” оценщику, поменять которого у вас не окажется права.
Оценщики, как правило, устанавливают цену, близкую к рыночной, и уж никак не ниже кадастровой. В противном случае, если стоимость окажется существенно занижена, они рискуют потерять лицензию, утверждают эксперты.
За отчет об оценке придется заплатить от 30 тыс. рублей.
5-й шаг. Когда права муниципалитета будут официально оформлены, местная власть назначит публичные слушания и выставит участок, с которым вы провозились полгода, на конкурс.
— Продать угодье на основании заявления, которое написал всего один человек, нельзя, — продолжает Свиридов.
Информация о времени и месте проведения публичных слушаний публикуется в газете. Если вам повезет, то извещение дадут мелким шрифтом, на последней странице, в газете с маленьким тиражом.
Когда вам будет казаться, что счастье совсем близко, а глава местного сельпо “как отец родной”, могут неожиданно всплыть любопытные нюансы.
— В частности, может оказаться, что у главы сельского поселения есть свои дети или другие близкие люди, которые помимо вас претендуют на данный участок, — говорит опытный землеоформитель.
По словам знатоков, в большинстве случаев на этом этапе потенциальные покупатели муниципальной земли, как правило, оказываются не у дел.
6-й шаг. Если свершится чудо и на публичных слушаниях конкурентов не окажется, земельный участок достанется вам.
Кстати, местный глава может заключить с вами как договор купли-продажи, так и договор аренды. В первом случае земля сразу становится вашей собственностью, а во втором — нет. Так что спрашивайте об этом заранее.
Так нужно ли ломать копья ради покупки муниципальной земли? Если вы до сих пор не ответили себе на этот вопрос — думайте и решайте сами.
Знатоки говорят так: для тех, кто занимается покупкой земли профессионально (девелоперы) и оформляет одновременно 10—20 участков или большие наделы, приобретение муниципальной земли может быть прибыльным. Для тех, кто покупает один участок для себя, проще купить его на рынке.
Покупка земли у муниципалов лишит вас возможности выбора (придется брать что дают), убьет почти год вашей жизни, замотает нервы не в один комок и ощутимой экономической выгоды не принесет.
Именно поэтому охотников за муниципальной землей намного меньше, чем охотников за городским муниципальным жильем.
ЧТО ПРОИСХОДИТ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ
Земельные участки в Московской области продолжают дешеветь. В мае на первичном рынке средняя стоимость сотки упала на 2,7% и составила 266,7 тыс. рублей. На вторичном рынке — на 1,4%, до 216,6 тыс.
Долларовые показатели, напротив, выросли: на 3,6% на первичном рынке и на 5% на вторичном, что объясняется продолжающимся укреплением курса рубля к доллару. По итогам мая их значения, соответственно, составили $8608 и $6992 за сотку.
Участки дешевеют по всем направлениям. Наименьшее снижение цен зафиксировано на дальних дачах. Так, земля на первичном рынке на расстоянии в пределах 50 км от МКАД подешевела на 2,8%, на расстоянии 50—100 км от МКАД — на 0,3%, а на удаленности более 100 км от МКАД — не подешевела вообще (0%).
По данным отделов продаж, почти вдвое по сравнению с апрелем увеличилось число звонков граждан, интересующихся землей эконом-класса.
— Это объясняется не только сезонным фактором, но и страхом граждан, связанным с ожиданием второй фазы кризиса, которую предсказывают некоторые экономисты. Поэтому люди ищут, куда можно вложить свободные деньги в условиях, когда сумма накоплений не превышает 1—1,5 млн. рублей, — отмечает генеральный директор ведущего на рынке земли аналитического агентства Илья Тереньев.
В первую очередь покупательским спросом пользуются участки эконом-класса на Ярославском, Симферопольском и Минском направлениях, где уровень готовности поселка превышает 60—70%.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Надежда ВОЛОХОВА, заместитель генерального директора компании, специализирующейся на продаже загородной недвижимости:
— Приобретая муниципальную землю, можно действительно потерять год, блуждая по разным инстанциям. Но что касается материальной выгоды — это вопрос спорный, ведь, как правило, муниципальная земля продается по ценам ниже рыночных. Сегодня, в момент кризиса, это не очень интересно, но до кризиса люди, которые имели возможность приобрести такие земли, с удовольствием это делали.
Стоит ли покупать муниципальную землю сейчас? Все зависит от цены участка. Также надо учесть и еще один момент. Есть как выделенные земельные участки, уже выставленные на торги, так и наделы, на которые еще даже не определена начальная цена. И, соответственно, рассматривать такие участки для покупки, даже не понимая, сколько они будут стоить, не имеет смысла. Но если покупатель точно знает, что цена ниже рыночной, и ему нужна эта земля, то это, безусловно, выгодное приобретение.
СПРАВКА "МК"
Дачникам на заметку
Закон о приватизации предусматривает возможность бесплатно прирезать к вашему наделу еще 6 соток земли при условии, что рядом есть свободный участок, а ваша территория не зарегистрирована в ФАКОНе.
Средняя стоимость земли на вторичном рынке по удаленности от МКАД
| Шоссе | Стоимость, руб./сотка (изменение за месяц, %) | ||||
| 0—15 км от МКАД | 15—30 км от МКАД | 30—60 км от МКАД | 60—100 км от МКАД | 100 км от МКАД — гр. МО | |
| Новорижское | 1164 500 (-0,44) | 641 079 (-0,7) | 318 704 (-1,4) | 80 467 (-3,2) | 43 786 |
| Ярославское | 494 433 (-0,68) | 435 010 (-1,3) | 141 589 (-2,0) | 79 061 (-1,5) | 26 466 (-1,1) |
| Ленинградское | 445 888 (-1,13) | 316 499 (-0,5) | 257 357 (-2,2) | 73 533 (-4,7) | 35 800 (-1,4) |
| Киевское | 733 241 (-0,69) | 470 500 (-1,2) | 209 210 (-2,8) | 81 099 (2,5%) | 30 330 (-3,7) |
| Горьковское | 417 000 (-2,02%) | 281 000 (-1,3) | 139 540 (-2,8) | 94 200 (-2,0) | 33 233 (-1,5) |
| Новорязанское | 359 333 (-1,6) | 268 214 (-1,1) | 138 952 (-2,5) | 73 200 (-3,3) | 45 001 (-2,7) |
По данным независимой аналитической компании “Земер”.
