mk.ru : Московский комсомолец

Если до 2007 года застройщики, участвуя в аукционах, ежегодно получали право на реализацию до 100 проектов, в том числе в области жилищного строительства, то последние три года количество конкурсных процедур резко сократилось. “В 2008 году инвесторам было предложено на торгах приобрести право на реализацию 17 проектов, а в 2009-м — лишь 5”, — отмечает в своем докладе президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов. При этом качество лотовой документации, по его словам, остается крайне низким, что приводит к многочисленным нарушениям сроков реализации проектов и спорам при подписании документов о реализации заключенных контрактов.  

В руководстве города критику инвесторов считают справедливой. “Процедура подготовки к торгам является слишком сложной, а готовый продукт не отвечает стандартам качества. Получается, что мы 1,5—2 года готовим конкурсную документацию, а победитель торгов еще 1,5—2 года вносит в нее изменения. Это абсурд”, — говорит глава комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин. По его мнению, ситуация должна измениться после утверждения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Мосгордуме. “Если у города нет конкретных требований к застройке данного участка, он может выставить его на торги с параметрами, указанными в ПЗЗ: это плотность, высотность и возможное функциональное назначение. А уже победитель торгов будет сам решать, какой именно объект из числа разрешенных он хочет здесь построить, и самостоятельного заказывать под него всю документацию”, — говорит Силкин.  

Именно по такому пути уже пошли в фонде РЖС: участки, которые будут разыграны среди инвесторов в середине февраля, не имеют точных параметров застройки. В конкурсной документации приводятся лишь виды возможного использования — коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома, гостиницы, крытые ФОКИ, объекты питания и бытового обслуживания и т.д. (для Зеленограда), многоквартирные дома, городские особняки, детские сады, школы (для Северного Тушина). “Определять объем строительства и делать проект планировки будет победитель аукциона. При этом никакой “доли города” на этих участках не предусматривается”, — подчеркивает глава фонда Александр Браверман.  

Отсутствие пресловутой “доли города” и возможность самому решать, что и где строить, — не единственная завлекалочка для инвесторов. Фонд РЖС разработал очень привлекательные стартовые условия торгов, а также предусмотрел возможность выкупа земельного участка в собственность, что для партнеров правительства Москвы — пока неосуществимая мечта. Стартовая стоимость права аренды 36 га в Зеленограде объявлена в размере 22,8 млн. руб., участков в Северном Тушине — 25,2 млн. руб. Столичные власти за такие деньги не готовы допустить застройщика даже на полгектара столичной земли! Крошечные участки на улице Щорса и в Чечерском проезде, предназначенные под строительство гостиниц, в настоящее время выставлены на торги Тендерным комитетом по цене 372 и 334 млн. руб. (!), т.е. в 14—15 раз дороже, чем просит фонд РЖС.  

Источник в горадминистрации говорит, что ведомство Бравермана рассчитывало начальную стоимость своих лотов, исходя из экономики всего проекта. “Принципиально важным для федералов является успешная реализация участка на торгах и его вовлечение в хозяйственный оборот под цели жилищного строительства. Поэтому стартовые условия у них очень привлекательные, а дальше пусть застройщики бьются, определяя в ходе торгов рыночную стоимость права аренды”, — отмечает собеседник газеты. По его словам, Москва оценивает свои земли в основном методом сравнительного анализа, т.е. смотрит на результаты продаж участков в конкретном районе за последние два года и сравнивает их с кадастровой стоимостью. “Официально оценка является независимой, однако ничто не мешает городу проинформировать уполномоченных оценщиков о своих критериях и пожеланиях”, — говорит представитель мэрии. Глава имущественно-земельного комплекса, в свою очередь, заявил “ЭВ”, что “многие оценщики так “любят” город, что не нуждаются ни в каком давлении сверху”. “Они сами выставляют завышенные цены на земельные участки, объясняя это тем, что вынуждены руководствоваться докризисными данными, поскольку сейчас земельного рынка не существует”, — поясняет Силкин. Заммэра согласен, что существующие расценки отпугивают инвесторов: не случайно они проигнорировали даже те немногочисленные торги, что были объявлены в 2009 году. И если система не изменится, проигнорируют и новые. “Высокие стартовые цены явно тормозят активность инвесторов. Мы обязательно проведем беседу с профессиональным сообществом”, — обещает Силкин.  

Фонд РЖС, снизив стоимость прав аренды, в итоге не прогадает: арендная плата за участок в Зеленограде в первый, льготный год составит 135,2 млн. руб., в Северном Тушине — 69,3 млн. руб. Со второго года застройщики будут платить ведомству 304,2 млн. руб. и 166,4 млн. руб. соответственно. В целом реализация проекта в Зеленограде принесет 1,3 млрд. руб. только земельных платежей (в Тушине — 485,5 млн. руб.).  

В Москве в свое время звучали предложения приравнять стартовую стоимость лотов к величине ежегодных арендных платежей, которую будет платить за участок победитель торгов, но пока эта идея не получила развития. Источник “ЭВ” в мэрии говорит, что в городских структурах, ответственных за проведение земельных аукционов, с большим интересом ждут торгов фонда РЖС. “Если инвесторы туда придут, а они, судя по условиям, придут обязательно, можно будет идти к мэру и уже предметно объяснять преимущества системы, используемой Браверманом”, — поясняет собеседник газеты. По его словам, Юрий Лужков не может не видеть очевидного: за последние 2—3 года инвестиционная активность в столице резко снизилась и большинство застройщиков ушли либо в Подмосковье, либо в другие регионы РФ. “Будущее земельных аукционов в Москве зависит от того, является ли данная политика властей ошибкой, или они действуют совершенно осознанно”, — резюмирует представитель горадминистрации.