Торг уместен
Московский Комсомолец № 25274 от 9 февраля 2010 г.
Инвесторов заманивают на стройки правом собственности на землю 
Первые московские торги фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС) намечены на 15—16 февраля. Эксперты не сомневаются, что участники рынка проявят к ним большой интерес. Участок в Зеленограде имеет площадь 36,3 га, на нем, по предварительным оценкам, можно построить свыше 100 тыс. кв. м жилья. Три участка в Северном Тушине при объединении в один лот также могут быть использованы под комплексную застройку — их общая площадь составляет 4,5 га, причем на эту территорию уже имеется разработанная граддокументация. Инвесторы отмечают, что таких предложений на столичном рынке не было уже давно. Если до 2007 года застройщики, участвуя в аукционах, ежегодно получали право на реализацию до 100 проектов, в том числе в области жилищного строительства, то последние три года количество конкурсных процедур резко сократилось. “В 2008 году инвесторам было предложено на торгах приобрести право на реализацию 17 проектов, а в 2009-м — лишь 5”, — отмечает в своем докладе президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов. При этом качество лотовой документации, по его словам, остается крайне низким, что приводит к многочисленным нарушениям сроков реализации проектов и спорам при подписании документов о реализации заключенных контрактов. В руководстве города критику инвесторов считают справедливой. “Процедура подготовки к торгам является слишком сложной, а готовый продукт не отвечает стандартам качества. Получается, что мы 1,5—2 года готовим конкурсную документацию, а победитель торгов еще 1,5—2 года вносит в нее изменения. Это абсурд”, — говорит глава комплекса имущественно-земельных отношений Владимир Силкин. По его мнению, ситуация должна измениться после утверждения правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Мосгордуме. “Если у города нет конкретных требований к застройке данного участка, он может выставить его на торги с параметрами, указанными в ПЗЗ: это плотность, высотность и возможное функциональное назначение. А уже победитель торгов будет сам решать, какой именно объект из числа разрешенных он хочет здесь построить, и самостоятельного заказывать под него всю документацию”, — говорит Силкин. Именно по такому пути уже пошли в фонде РЖС: участки, которые будут разыграны среди инвесторов в середине февраля, не имеют точных параметров застройки. В конкурсной документации приводятся лишь виды возможного использования — коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома, гостиницы, крытые ФОКИ, объекты питания и бытового обслуживания и т.д. (для Зеленограда), многоквартирные дома, городские особняки, детские сады, школы (для Северного Тушина). “Определять объем строительства и делать проект планировки будет победитель аукциона. При этом никакой “доли города” на этих участках не предусматривается”, — подчеркивает глава фонда Александр Браверман. Отсутствие пресловутой “доли города” и возможность самому решать, что и где строить, — не единственная завлекалочка для инвесторов. Фонд РЖС разработал очень привлекательные стартовые условия торгов, а также предусмотрел возможность выкупа земельного участка в собственность, что для партнеров правительства Москвы — пока неосуществимая мечта. Стартовая стоимость права аренды 36 га в Зеленограде объявлена в размере 22,8 млн. руб., участков в Северном Тушине — 25,2 млн. руб. Столичные власти за такие деньги не готовы допустить застройщика даже на полгектара столичной земли! Крошечные участки на улице Щорса и в Чечерском проезде, предназначенные под строительство гостиниц, в настоящее время выставлены на торги Тендерным комитетом по цене 372 и 334 млн. руб. (!), т.е. в 14—15 раз дороже, чем просит фонд РЖС. Источник в горадминистрации говорит, что ведомство Бравермана рассчитывало начальную стоимость своих лотов, исходя из экономики всего проекта. “Принципиально важным для федералов является успешная реализация участка на торгах и его вовлечение в хозяйственный оборот под цели жилищного строительства. Поэтому стартовые условия у них очень привлекательные, а дальше пусть застройщики бьются, определяя в ходе торгов рыночную стоимость права аренды”, — отмечает собеседник газеты. По его словам, Москва оценивает свои земли в основном методом сравнительного анализа, т.е. смотрит на результаты продаж участков в конкретном районе за последние два года и сравнивает их с кадастровой стоимостью. “Официально оценка является независимой, однако ничто не мешает городу проинформировать уполномоченных оценщиков о своих критериях и пожеланиях”, — говорит представитель мэрии. Глава имущественно-земельного комплекса, в свою очередь, заявил “ЭВ”, что “многие оценщики так “любят” город, что не нуждаются ни в каком давлении сверху”. “Они сами выставляют завышенные цены на земельные участки, объясняя это тем, что вынуждены руководствоваться докризисными данными, поскольку сейчас земельного рынка не существует”, — поясняет Силкин. Заммэра согласен, что существующие расценки отпугивают инвесторов: не случайно они проигнорировали даже те немногочисленные торги, что были объявлены в 2009 году. И если система не изменится, проигнорируют и новые. “Высокие стартовые цены явно тормозят активность инвесторов. Мы обязательно проведем беседу с профессиональным сообществом”, — обещает Силкин. Фонд РЖС, снизив стоимость прав аренды, в итоге не прогадает: арендная плата за участок в Зеленограде в первый, льготный год составит 135,2 млн. руб., в Северном Тушине — 69,3 млн. руб. Со второго года застройщики будут платить ведомству 304,2 млн. руб. и 166,4 млн. руб. соответственно. В целом реализация проекта в Зеленограде принесет 1,3 млрд. руб. только земельных платежей (в Тушине — 485,5 млн. руб.). В Москве в свое время звучали предложения приравнять стартовую стоимость лотов к величине ежегодных арендных платежей, которую будет платить за участок победитель торгов, но пока эта идея не получила развития. Источник “ЭВ” в мэрии говорит, что в городских структурах, ответственных за проведение земельных аукционов, с большим интересом ждут торгов фонда РЖС. “Если инвесторы туда придут, а они, судя по условиям, придут обязательно, можно будет идти к мэру и уже предметно объяснять преимущества системы, используемой Браверманом”, — поясняет собеседник газеты. По его словам, Юрий Лужков не может не видеть очевидного: за последние 2—3 года инвестиционная активность в столице резко снизилась и большинство застройщиков ушли либо в Подмосковье, либо в другие регионы РФ. “Будущее земельных аукционов в Москве зависит от того, является ли данная политика властей ошибкой, или они действуют совершенно осознанно”, — резюмирует представитель горадминистрации. материал:
Елена Егорова |
