Налицо смещение границ жилой и загородной недвижимости, трансформация покупательских предпочтений. Если раньше выбор был между комфортным загородным домом и квартирой, расположенной ближе к месту работы, то теперь квартиры в многочисленных жилых комплексах приравнены по удаленности к таунхаусам и загородным домам. «Необходимо еще некоторое время для массовой адаптации к новой реальности. Однако власти уже официально заявили, что строить жилье ниже класса «бизнес» и «элит» в Москве для них не стратегично», — говорит директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова. В общем, если недавно популярной была фраза «Москва — для москвичей», то теперь еще более популярной становится «Московская область — для москвичей».
При всем желании властей оставить Москву только для «правильных» жителей сделать это невозможно. Покупателей элитного жилья не может быть столько, чтобы полностью выселить весь «эконом» из города. Востребованность таких объемов жилья бизнес- и экономкласса (с учетом планируемых масштабных проектов реновации промзон) не подкреплена столь масштабным процветанием общества.
Тем не менее эксперты отмечают оживление девелоперской активности. В 2013 году возобновились несколько приостановленных ранее крупных загородных проектов («Шато Соверен», «Прозорово», «Рубин Эстейт»). Кроме того, подмосковный рынок элитной загородной недвижимости пополнился новыми проектами: «Парк Рублево» (малоэтажные многоквартирные дома), «Раздоры» (земельные участки без подряда в рамках третьей очереди и дома 1-й очереди), «Сколково-1» (земельные участки без подряда), коттеджный поселок в Усове. Объем предложений на первичном рынке элитной загородной недвижимости увеличился почти в два раза.
По данным компании Blackwood, в течение последнего года на рынке загородной недвижимости Подмосковья основным объектом продаж являются участки. В 52% поселков, вышедших на рынок в 2013-м, предлагаются участки без подряда, в 28% — сблокированные дома (таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы), а коттеджи — в 21%. Подавляющее большинство поселков нового предложения относится к экономклассу (72%), к бизнес-классу (28%).
Не осталась незамеченной и, скажем так, градостроительная неопределенность в развитии Новой Москвы. «Отсутствие генерального плана развития присоединенных к столице подмосковных территорий, введение упрощенного порядка изъятия земли для государственных нужд, перспектива расширения уплотнительной застройки на территории Новой Москвы — перечисленные факторы негативным образом отражаются на конъюнктуре рынка элитной недвижимости на этом направлении, — считают в SOHO Estate. — В этом году сокращение спроса на элитную недвижимость в Новой Москве продолжится. Покупатели предпочтут искать варианты на традиционных элитных направлениях (Рублево-Успенском, Новорижском шоссе), а также в окрестностях минской трассы».
Колоссальную роль при выборе жилья играет транспортная составляющая. Каким бы замечательным ни был дом, но если он расположен на трассе с вечными пробками, вряд ли будет представлять большой интерес для потенциальных покупателей. И наоборот — отличная дорога сразу же делает жилье привлекательным. Явный пример этого — открытие платного обхода Одинцова в ноябре 2013 года. «Новая дорога улучшила транспортную доступность поселков, расположенных в районе съездов с платной трассы на Минском направлении, — говорят специалисты компании. — По прогнозам, вырастут спрос и цены на дома, расположенные на 1-м и 2-м Успенском шоссе и на дальней Рублевке. С открытием платной трассы уже разгрузились Рублево-Успенское и Новорижское шоссе».
Продолжился наметившийся еще в 2012 году рост спроса на готовые коттеджи с высококачественной отделкой. В 2013 году доля такого формата возросла до 33%. Особенно заметна эта тенденция на вторичном рынке. «Качественные новые дома «под ключ» с дизайнерским ремонтом не теряют в цене, срок их экспозиции на рынке не превышает 6 месяцев, — говорит руководитель отдела продаж компании Елена Панова. — Тогда как объекты морально и физически устаревшие, некоторые из которых выставлены на продажу еще до кризиса, предлагаются с дисконтом до 40% к заявленной изначально цене. Увеличилось количество крупных сделок в бюджете больше $10 млн. Отражением сдвигов в структуре спроса стал 5-процентный рост средних цен по всем престижным направлениям».
Следующее событие, которое подстегивает людей вкладывать деньги в недвижимость, — волна банкротств крупных банков. Новое руководство Центрального банка РФ в лице Эльвиры Набиуллиной, похоже, всерьез намерено очистить банковский сектор от сомнительных игроков. Если в первом полугодии лицензий лишились три банка, то во втором — уже 28. И, похоже, это еще не предел. «Нестабильность в банковском секторе может спровоцировать приток средств в элитную недвижимость. Как показал ряд сделок во втором полугодии, премиальное загородное жилье вновь рассматривается многими состоятельными людьми как надежная альтернатива банковским депозитам», — отмечает Елена Панова.
— 2008 год позволил оправдать ситуацию в экономике России мировым влиянием. А в 2013-м уже никто не утруждался скрывать, что разрушается экономика самой страны из-за уничтожения предпринимательства, массового вывоза капитала и коррупции. И это никак не объяснить влиянием экономик других стран, — говорит Екатерина Орлова. — Очевидно, что до завершения Олимпиады будет удержан статус-кво. Однако относительный фундамент в виде сбережений населения может стать весьма зыбким, поскольку ни валюта, ни банковская система не являются стабильной незыблемой опорой для общества.
Эксперт подчеркивает, что дело даже не в курсе рубля по отношению к доллару — из-за активно работающего печатного станка инфляция «съедает» накопления в любой валюте. Речь идет о реальной покупательной способности валюты, падение которой в 2014 году может ускориться в значительной степени.
— Нестабильность банковской системы вынуждает рассматривать все варианты сохранения накоплений, и именно недвижимость обладает гораздо меньшими рисками (включая утерю права собственности, что для вкладов очень актуально), — продолжает Екатерина Орлова. — При этом сам процесс изменения банковской сферы (фактически поглощение частных банков) в значительной мере является перестановкой сил. Ипотека, ее объемы и доступность зависят от воли властей, и при наличии этой воли вероятно сохранение предложения ипотечных кредитов — конечно, по ставкам, выгодным государственным банкам.
