Жилищная проблема будет существовать всегда. Один развелся, другой женился, третьему вид из окна не понравился. Что делать? Менять квартиру. Специалисты утверждают: за последние два-три года требования покупателей жилья изменились кардинально. Раньше до полусмерти были рады отдельной, светлой, пусть даже не совсем просторной. Сегодня строители вынуждены снимать с производства самую массовую серию панельных домов — П-44, которой добросовестно застраивали все столичные спальные районы — от Ясенева до Новокосино. В XXI веке не катит! Даже для очередников. В 2000 году положение на рынке жилья существенно не изменится. Правительство Москвы планирует построить 3,5 млн. кв. м жилой площади, большая часть которой пойдет на продажу. Заинтересованные лица не сомневаются: свой покупатель найдется на каждый метр. За 1999 год квартиры подешевели на 25—30%. Рынок, который после кризиса находился в состоянии клинической смерти, неожиданно ожил. Москвичи вновь хотят купить, тем более что наконец-то появилось из чего выбирать. Любой район. Любая серия дома. Любая планировка. Глаза разбегаются. Да и формы оплаты изменились. Теперь вовсе не обязательно вносить всю сумму целиком. Уже не банки, а сами строительные организации предлагают различные варианты рассрочки. В общем, кризис — это не всегда беда. Иногда это победа. Мой адрес не дом и не улица... Победой в данном случае можно считать то, что строители сумели преодолеть себя и повернуться лицом к покупателю. Прежде за людей держали исключительно обладателей тугих кошельков и пластиковых кредитных карт. Планировка квартир имела значение только при строительстве элитных домов, в спальных районах главным критерием оставалась скорость. Чем быстрее построишь, тем больше прибыли получишь. Домостроительные комбинаты — основные подрядчики правительства Москвы — научились сдавать многоэтажки за два месяца. И не сказать, чтобы строительство осуществлялось по принципу "тяп-ляп — и готово!", просто выбирать было действительно не из чего. Скромного размера кухни, неудачное расположение комнат, тонкие стены, щербатые полы... Серию П-44 строили 15 лет. Добились того, что, приходя в гости, каждый москвич чувствует себя как дома. С закрытыми глазами отыщет в чужом коридоре тапочки, да и мимо туалета ни за что не проползет. В каком бы состоянии ни находился. В 2000 году в жилищном строительстве намечается революция. П-44 наконец-то снимают с производства. Вместо нее крупнейший подрядчик ДСК-1 будет строить две новые серии — П-44Т и П-44М. Пока в Москве построено всего несколько таких домов, квартиры в которых раскупили в одночасье. Проектировщики не ошиблись. "Красный уголок" в доме каждого русского человека, независимо от его достатка, — кухня. Раньше как было? В кухне должна помещаться плита, набор из десяти кастрюль и хозяйка на одной ноге с половником в руках. Суп разливали в коридоре, гостей принимали в спальне. Сегодня "квартиры улучшенной планировки" — это, как правило, квартиры с большой кухней. В новых сериях П-44Т и П-44М ее площадь занимает от 10 до 14 кв. м в зависимости от метража. Не отстают от ДСК-1 и другие строители жилья. В домах серии КОПЭ (проектировщик ДСК-2) площадь кухонь составляет 10,1 кв. м; в П-3М (ДСК-3) — от 9,2 кв. м до 13,3 кв. м и, наконец, в ПД-4 (ДСК-4) — 11 кв. м во всех квартирах, независимо от количества комнат. Из других принципиальных новшеств строители называют обязательное наличие балкона, а в некоторых квартирах сразу двух — в кухне и в большой комнате; мансардного этажа, на котором допускается любая планировка квартир; и специального помещения для консьержки. Согласно распоряжению правительства Москвы к концу 2000 года охрана должна быть установлена в 60% столичных подъездов, и в первую очередь в новостройках. Что касается пресловутого широкого шага, о котором спрашивает чуть ли не каждый покупатель, то, к сожалению, ни одна из названных серий не дает больших возможностей для перепланировки квартир. В ДСК-1 нам посоветовали дождаться конца 2000 года, когда начнется строительство 9-этажных домов принципиально новой серии. "Вот там будет и широкий 9-метровый шаг, и первый нежилой этаж, и подземная стоянка!" Ну а тем, кто не может или не хочет ждать, остается посоветовать поискать квартиру в домах серии "Бекерон". Как шутят строители, "Бекерон" строят специально для подкаблучников. Для тех, кто не может позволить себе гнездышко по соседству с квартирой Ростроповича, но и стенаний своей благоверной тоже вынести не в силах. Судите сами: общая площадь однокомнатной квартиры в доме серии "Бекерон" составляет 56,4 кв. м, двушки — 70,1 кв. м, трешки — 85,6 кв. м и, наконец, четырехкомнатной квартиры — 104,1 кв. м. А вот цена редко превышает 700 долларов за 1 кв. м. Только не нужно сгоряча кидаться отрывать дубовую половицу, под которую после 17 августа были спрятаны фамильные сбережения. Во-первых, домов серии "Бекерон" в Москве строят до обидного мало: всего около 3—4 в год. Во-вторых, строят их там, куда Лужков телят не гонял. В Южном Бутове, Новокосине да в Марьинском парке. Последний из известных адресов — Дмитровское шоссе, дом 151, корпус 3. Вообще, покупая новое жилье, нелишне будет обратить внимание на свой новый адрес. Улиц с человеческими названиями в новостройках практически не существует. Одни микрорайоны. Вроде бы ничего плохого в этом нет. Напротив, очень современно и даже на Нью-Йорк похоже. Однако как вам понравится следующий, на самом деле существующий адрес: Южное Бутово, мкр. 1, кв. 2б, к. 2а, кв. 34? Мало того что заучивать его придется, точно стихотворение Пушкина "Буря мглою небо кроет...", так еще и в гости никого не пригласишь. Одна моя подруга было рискнула. Специально назначила вечеринку на три часа, чтобы при дневном свете легче было сориентироваться на местности. Не помогло. Первые гости добрались до квартиры только в седьмом часу. До этого они успели дважды побывать в местном отделении милиции, заглянуть в пахнущую краской поликлинику и выпить чаю у привыкших к подобным визитам соседей из Южного Бутова, кв. 2а, к. 2б, кв. 34. Впрочем, если подобные мелочи вас не смущают, то квартиру в Бутове можно приобрести, заплатив всего 400 долларов за метр. Это самая низкая цена жилья в Москве. И как утверждают строители: дешевле уже не будет: — Себестоимость 120—150 долларов за метр — это миф! Таких цен в Москве не существует. Даже пустая панельная коробка стоит дороже. А ведь еще необходимо учитывать подвод инженерных и прочих коммуникаций, закладку фундамента. Себестоимость жилья в Москве — это как минимум 320—340 долларов за кв. м. Если отказаться от минимальной накрутки, о бесплатных квартирах для очередников придется забыть навсегда. Строить муниципальное жилье будет просто не на что. Самые дешевые квартиры в столице — в Марьинском парке, Бутове и Новокосине. Здесь можно выбрать дом любой серии — от П-44 до престижных нынче П-44Т и КОПЭ. 8-й микрорайон Марьинского парка вообще напоминает полигон экспериментальной застройки. Корпус №13 — дом серии П-46М, корпус №3а — П-3М, корпус №4 — ПД-4, ну и так далее. Отчасти дешевизна объясняется дурной экологией. Новые микрорайоны Марьина возводят на месте бывших полей аэрации (в народе их без церемоний называли канализационными отстойниками), а из окон большинства домов до сих пор отчетливо виден факел нефтеперерабатывающего завода. С другой стороны, до новостроек очень трудно добраться. Проблема транспортного обеспечения решается из рук вон плохо, и это отпугивает многих потенциальных покупателей. По мнению риэлторов, конкуренцию столичным новостройкам не сегодня-завтра могут составить подмосковные города-спутники. Их главное преимущество — наличие развитой инфраструктуры. Магазины, оптовые рынки, дома быта, прачечные и парикмахерские — все это появится в новых спальных районах еще не скоро. Да и квартира где-нибудь в Мытищах, Химках или Красногорске стоит на несколько тысяч долларов дешевле, чем в Марьине или Новокосине. Цена новой квартиры практически не зависит от серии дома. Главное — где этот дом расположен. Самыми престижными районами Москвы по-прежнему остаются Юго-Запад, Запад и Центр. Здесь в 2000 году будут продавать самые дорогие квартиры по цене до 800 долларов за метр. Причем речь идет не об элитных домах (об этом ниже), а о самых обычных типовых многоэтажках. Чуть дешевле жилье в домах точечной застройки, неподалеку от станций метро. В районе "Войковской", "Тушинской", "Кузьминок" и "Бабушкинской" новую квартиру можно приобрести по цене 600 долларов за метр. Квартирный сериал: жилье для просто Марии Примерно год назад по заказу столичного правительства в одном из научных институтов был проведен анализ рынка жилья в Москве. Учитывались десятки факторов. Рождаемость, браки и разводы, миграция населения, количество коммуналок, наличная денежная масса, уровень доходов и т.д. и т.п. В результате бесстрастная машина вынесла вердикт: в течение 10 лет можно ни о чем не беспокоиться. При нынешних темпах строительства спрос на новое жилье останется на прежнем уровне. Пока практика полностью подтверждает выводы, сделанные компьютером. Большая часть квартир раскупается еще на первых этапах строительства. В готовых домах нереализованных площадей — раз-два, и обчелся. Впрочем, со временем положение неминуемо изменится. Непроданных квартир будет все больше, чего не скажешь о клиентах, готовых без разговоров выложить за новое жилье от 20 до 100 тысяч долларов. — С экономической точки зрения ипотека сегодня никому не нужна, — утверждает заместитель председателя правления ДСК-1 Ирина Сергеева. — Однако, если мы не начнем развивать жилищное кредитование, завтра может получиться так, что наши квартиры будет некому покупать. В начале 90-х домостроительные комбинаты выступали исключительно как подрядчики. Они строили — им не платили. Мало того, фирмы типа "Экипаж" или "Юнистрой" могли запросто исчезнуть вместе с деньгами, оставив строителей один на один с обманутыми клиентами. Теперь ДСК стали умнее. Много умнее. Они не только продают построенное жилье. Разработанные специалистами программы жилищного кредитования оказываются гораздо выгоднее тех, что предлагают москвичам коммерческие банки. Так, покупая квартиру у ДСК-1 (этот монстр строит около 1 млн. кв. м в год), совсем необязательно платить всю сумму целиком. Достаточно внести в кассу ДСК 30% от стоимости квартиры. Кредит сроком на 10 лет выдается под 10% годовых. Если клиент сумеет расплатиться за 3 года, процентная ставка будет снижена до 8%. Ну и так далее. Пересчитать сумму можно в любое время, чего, кстати, никогда не сделают в банке. Единственный минус: за 30% невозможно купить однокомнатную квартиру. Дело в том, что для всех участников программы жилищного кредитования существует правило: если клиент по каким-либо причинам не может выплатить долг, его должны переселить в меньшую квартиру. На улицу у нас пока, слава богу, никого не выкидывают. Да и меньше "однушек" ничего не строят. Другой вариант — поэтапное накопление. Он подходит для тех, у кого не хватает денег даже для минимального взноса, а также для тех, кому квартира понадобится лишь через несколько лет. В таком случае клиент становится вкладчиком так называемого командитного товарищества. Размер денежных взносов не ограничен. Главное, чтобы они были регулярными и могли быть переведены в свободно конвертируемую валюту. За все остальное несет ответственность ДСК. Сколько времени будет продолжаться такое сотрудничество — решать клиенту. Программа может быть рассчитана хоть на десять лет вперед (кстати, в таком случае новая квартира обойдется на 17% дешевле). Казалось бы, выгода ДСК не очевидна. Но так считают люди, которые не видят дальше ближайшей стройплощадки. — 1000 вкладчиков сегодня — это как минимум 1000 квартир через десять лет. Даже если положение на рынке столичного жилья изменится в худшую сторону, мы не останемся без работы, — поясняет Сергеева. Строители точно знают, где они будут строить через 5—7 лет. Долгосрочное планирование стало возможным после того, как правительство Москвы утвердило программу сноса пятиэтажек. Ежегодно в столице уничтожают около 110—120 ветхих хрущоб. В первую очередь те, что были построены в период так называемого индустриального домостроения — с 1954 по 1967 год. На их месте тут же разворачивается новое строительство. Поскольку 60% квартир в так называемых стартовых домах сразу же поступает в открытую продажу, наиболее активно пятиэтажки сносят в престижных районах — Юго-Западном, Западном и Центральном. Правда, исторически сложилось так, что именно в этих округах хрущоб меньше всего. В 2000 году продолжатся работы около ст. метро "Улица 1905 года". Там уже снесли несколько пятиэтажек, на месте которых ДСК-1 построил дом серии П-44Т. Аналогичными домами предполагается застроить весь участок до Ваганьковского кладбища. В Западном округе будут сносить пятиэтажки в районе "Филевского парка". На Юго-Западе — в Новых Черемушках, на улице Академика Власова и на улице Шверника. Из других адресов строители называют аллею Жемчуговой, Старокаширское шоссе, Симферопольский бульвар, улицу Ватутина, шоссе Энтузиастов, 1-й мкр. Бескудникова, а также Свиблово и Северное Медведково. В общем, те, кто подумывает о покупке жилья, могут уже сейчас выбрать себе адрес будущего места проживания. Почем вид из окна в ванной? Элитное жилье — это вообще отдельная история. Спрос на него не падал даже тогда, когда добрая половина наших сограждан скупала на оптовых рынках соль, спички и детские комбинезоны. Цены на квадратный метр стояли уверенно, словно наглотавшись "Виагры". Элитное жилье не надо путать с дорогим и престижным. Четырехкомнатная квартира с эркером, двумя санузлами и двумя балконами в кирпичном доме — это, конечно, круто, но все-таки не пентхаус. Впрочем, мода на громадные, в 1000—1500 кв. м апартаменты прошла. Сегодня спросом пользуются квартиры общей площадью не более 200 кв. м. Клиента стал интересовать не метраж, а планировка и отделка. Признаками элитности считаются высокие (не менее 3 м) потолки, дубовые подоконники, два санузла, импортные стеклопакеты, окно в ванной, наличие охраны и подземной автостоянки. Квартира должна быть как минимум побелена, иначе богатенькое семейство даже на "смотрины" не пойдет. Пожалеют лакированные ботинки. Последний писк — кухня, соединенная со столовой (так называемый западный вариант). Квартиры такой планировки уже сегодня можно купить в новом доме на улице Климашкина. В Харитоньевском переулке на 12 этажах будет всего 49 квартир. А в районе "Филевского парка" двухуровневые апартаменты предлагается выкупать с частью кровли. Это для тех, кто жизни не мыслит без прогулок по зимнему саду и расслабухи в солярии. Особые надежды инвесторы возлагают на "Покровское-Глебово". Новый жилой комплекс задуман как старинная барская усадьба на живописном берегу Москвы-реки. Высота домов от 3 до 5 этажей. Квартиры напоминают дворянские салоны XIX века. Рядом лодочная станция, яхт-клуб и поля для игры в гольф. Красота! Но о цене лучше не спрашивать. Мало кто из читателей "МК" способен выложить 2400 долларов за квадратный метр псевдоистории. 2400—2500 долларов — это верхний ценовой предел для элитного жилья. Обычно квартиры продаются по 1000—1500 долларов за метр и обходятся покупателю как минимум в 150—200 тысяч зеленых. К Новому году российское правительство подготовило своим гражданам очередной сюрприз. Согласно поправке к Налоговому кодексу с 1 января 2000 года покупка любой недвижимости, в том числе собачьей конуры в деревне Малая Вятка, должна быть подтверждена официальными доходами покупателя. Однако паника на столичном рынке жилья продолжалась недолго. Не так страшен черт, как его малюют. Оказалось, что отчитываться нужно только за доходы, полученные после 1995 года. Если трудовая книжка была заведена раньше, ни один налоговый инспектор не докажет, когда, где и при каких обстоятельствах вы заработали свои миллионы. В общем, спи спокойно, дорогой товарищ! Были б деньги и квадратные метры, а лазейка, чтобы обойти закон, найдется всегда. серия общая площадь жилая площадь кухня балкон кв. м кв. м кв. м П-44 1-комн. 37,8 18,9 10,1 1 2-комн. 57,8 33,7 10,1 1 3-комн. 73,8 44,8 10,1 1 П-44М 1-комн. 43,6 19,6 10,7 1 2-комн. 66,6 36,7 10,7 1 3-комн. 86,9 50 12,4 1 4-комн. 109,7 69,1 14 1 П-44Т 1-комн. 37,8 18,9 10,2 1 2-комн. 51,3 30,7 10,2 1 3-комн. 76,1 44,8 13,2 2 КОПЭ 1-комн. 38,3 19,9 10,1 1 2-комн. 59,1 34,8 10,1 1—2 3-комн. 80,3 45,9 10,1 1—2 4-комн. 100,2 65 10,1 1 П-46М 1-комн. 38,9 20,9 8,6 1 2-комн. 55,4 30,4 11,9 1—2 3-комн. 79 54 12 3 4-комн. 97,4 65,2 11,1 3 "БЕКЕРОН" 1-комн. 56,4 25,9 12,4 1 2-комн. 70,1 39,2 12,4 2 3-комн. 85,6 56,2 12,4 2 4-комн. 104,1 68,6 12,4 2 П-3М 1-комн. 35,7 14,3 9,2 нет 2-комн. 56,9 35,5 9,2 1 3-комн. 87,5 51,6 10,2 2 4-комн. 108,2 72,6 13,3 1 ПД-4 1-комн. 34,3 14,8 11 1 2-комн. 58,5 31,1 11 1 3-комн. 74,6 40,2 11 1 4-комн. 89,4 55 11 1 5-комн. 111,9 67,4 11 2
