Подумать только: Митино казалось москвичам далекой окраиной. А теперь купить там квартиру многие сочтут за счастье. Многие согласны даже на жутко далекие Марьино, Бутово, Жулебино — только бы уложиться в деньги, что удалось скопить.
Все просто: рост цен на квартиры в Москве явно опережает платежеспособность честно зарабатывающих горожан. При этом механизмы накопления на покупку жилья все еще разрабатываются властями (накопить на квартиру пока можно разве что в чулке), ипотека — в состоянии эмбриона (западная не прижилась, свою мы так и не создали), ссуды, кредиты, займы — в проектах, планах, снах и мечтах.
Реальность заставляет москвичей искать другие пути. Например, всерьез задуматься о покупке квартиры в ближайшем Подмосковье. Рынок жилья там, конечно, меньше, чем в Москве. Но зато цены более доступны.Тает в дымке город Химки. А также Внуково и МытищиМосковская область с точки зрения жилья сегодня уже не та глубинка с маленькими магазинчиками типа “сельпо” и домами первобытной постройки. В Подмосковье — свой рынок жилья, и уже достаточно сложившийся. По сравнению с Москвой он небольшой (квартир представлено в 5—7 раз меньше, чем в столице), но это не мешает области ежемесячно выставлять на продажу более тысячи квартир и лидировать по этому показателю на фоне других (кроме Москвы) регионов России.
Вторичный рынок здесь возник одновременно с московским, а первичный появился недавно — три года назад. Пионером были Мытищи.
Здесь среди первых стали строить современные жилые дома, такие же, как в Москве. Эксперимент удался: покупатели расхватали квартиры в мытищинских новостройках. И инвесторы пустились осваивать Красногорск, Одинцово, Королев, Химки. Сейчас осваивают Нахабино, Внуково... Новостройки здесь появились только в этом году и пока что наперечет — одна-две.
Лидирует по застройке, являясь “поставщиком” почти половины предлагаемых к продаже в ближнем Подмосковье квартир, восточное направление (Королев, Железнодорожный, Балашиха, Электросталь). Почти четверть рынка приходится на долю севера (Химки, Мытищи, Пушкино, Солнечногорск). Оставшуюся четверть рынка поровну делят южное (Видное, Домодедово, Подольск, Щербинка) и западное (Красногорск, Дедовск, Одинцово, Нахабино) направления ближнего Подмосковья.
Что характерно: типовое строительство, так распространенное в Москве, в Подмосковье не популярно. Любимые столичные “типовушки” П-44 сходят с дистанции: их сейчас в области строят гораздо реже, чем в 90-е годы. И, пожалуй, только на типовую серию П-111 сохраняется устойчивый спрос со стороны покупателей.
В фаворе у подмосковных строителей — жилые дома из монолита, где квартиры можно перепланировать на любой вкус, кирпичные дома (они считаются самыми экологичными) и дома индивидуальной постройки. А это очень привлекает покупателей. Кирпичные дома обычно строят в наиболее престижных районах городов ближайшего Подмосковья, в менее престижных — типовое жилье.
Самые маленькие однокомнатные квартиры — от 35 метров, самые большие — 60, “двушки” — от 61 до 80, “трешки” — от 73 до 120. Четырех-, пятикомнатные квартиры — редкость. Обычно их строят под заказ. Или желающие иметь такие апартаменты покупают на одном этаже (или разных — одну под другой) две квартиры, к примеру, “двушку” и “трешку”, ломают между ними стенку (потолок) и перепланируют. Получается просторно, оригинально и почти за ту же цену, что и под заказ, но без риска (вдруг дом не построят?) и гораздо быстрее.
Кроме того, в Московской области есть таун-хаусы — помесь коттеджа с многоквартирным домом. “Хаусы” слеплены стенами друг с другом в маленький невоенный городок. Но это — жилье на любителя. И не самого бедного. Плюс согласного жить в коммуне. Таун-хаусы рассчитаны на 2—3—4 семьи, большие — на 8—10 семей. Квартиры в них двухэтажные, с гаражом, огромной лоджией, множеством комнат и очень маленьким земельным участком (как правило, его почти нет). Максимальная цена — 650 долларов за квадратный метр. Цена умеренная, если сравнить с Москвой. Но, когда вспомнишь, на сколько метров надо ее умножить (в таун-хаусах квартиры — по 150—200 кв. метров), желание их покупать не у новых русских остывает. Те же, кто может позволить купить себе такой дом, предпочитают обычный коттедж (соседи за стенкой не дышат и участок больше). Таун-хаусы тоже покупают, но они пользуются меньшим спросом. На многоподъездные таун-хаусы цены падают.Истина — в ценеПо качеству рынок жилья Подмосковья не уступает в Москве. А главное, в чем он выигрывает, — цены. Судите сами.
Если самые дешевые новостройки в Москве по цене подтягиваются к 600 долларам за кв. метр, в Подмосковье они держатся на минимальной отметке 260 долларов. Столько может стоить квадратный метр жилья в кирпичном доме, правда, далеко от Москвы (в 60—70 км). В основном же квартиры в монолитных домах расходятся по 460, в панельных — по 330—350 долларов за метр.
Но особо не обольщайтесь: если у вас не хватило денег на “двушку” в бутовской новостройке, то на новую “двушку” в хорошем районе рядом с Москвой скорее всего тоже не хватит. Цены на новое жилье в хороших районах городов-спутников (Мытищах, Реутове, Химках) практически такие же, как в Москве, — 540 долларов. В непрестижных, удаленных районах тех же городов — меньше: 400—450. Но такие дешевые дома обычно находятся или в промзоне (их в областных городах хватает), или далеко от транспорта. Согласны ли вы терпеть неудобства и добираться на перекладных?..
Если нет, квартиру придется искать на вторичном рынке. Цены на “бэушное” жилье доступнее. Так, если за “двушку” в новостройке придется отстегнуть 30 тысяч долларов, в хрущевке она обойдется в 20 тысяч (подробнее о ценах на вторичном рынке — см. таблицу ).
Прелесть подмосковного рынка — в масштабах самого Подмосковья. Оно настолько велико, что квартиру здесь можно купить в полном смысле слова за смешные деньги. Ну что вы сможете приобрести в Москве за 10 тысяч у.е.? Убогую комнату в задрипанной коммуналке. А в Подмосковье вы купите на эти деньги однокомнатную квартиру. Вопрос — где: в Зарайске, Луховицах, Орехово-Зуеве, Дубне — то есть там, где работающие в Москве люди квартиры для постоянного проживания не покупают. У них и в мыслях нет жить в Зарайске и полтора часа тратить на дорогу от работы домой и еще полтора часа — чтобы вернуться обратно. Города, расположенные за Вторым автокольцом, в радиусе 50—60 км от Москвы, вообще не рассматриваются москвичами как место постоянного жительства. Так что когда вам говорят, что жилье в области стоит просто копейки, уточняйте, где именно. Но доля правды в этом утверждении все же есть. Отъехав от Москвы на 8—10 км в глубь области, можно найти квартиру даже на 150 долларов за кв. метр дешевле. Принцип прост: чем дальше от МКАД — тем дешевле; чем ближе — тем дороже.
За 230—260 долларов за кв. метр можно купить квартиру в Электростали и Клину — самых удаленных городах ближнего Подмосковья. За 315—320 долларов — чуть ближе: в Солнечногорске, Голицыне; 330 — в Ивантеевке и Фрязине; 340—360 — в Щелкове, Раменском, Подольске; 380—385 — в Пушкине, Троицком, Нахабине; 390—395 — в Дедовске и Железнодорожном; 400—420 — в Лыткарине, Сходне, Балашихе, Дзержинском; 427 долларов — в Щербинке; 440—460 — в Королеве и Жуковском; 470—480 — в Мытищах и Видном; 512 — в Реутове; 513 — в Химках; 514 — в Красногорске; 515 — в Солнечногорске; 550 — в Одинцове.
Это — средние цены последних продаж за последние месяцы. Идите вы на все четыре стороныЧем быстрее растут цены на квартиры в Москве, тем быстрее их раскупают в Подмосковье. А раз есть спрос, то будут расти и цены. За полгода они выросли на 11%, что всего на 3% ниже, чем в Москве.
Больше всего (аж на 22%) цены скакнули в Щербинке (в среднем квартиры сейчас там стоят около 430 долларов/метр), на 18% — в Щелкове (350 долларов/метр), на 16% — в Дедовске (около 390), Пушкино (380), Реутове (512). А также в Люберцах (430) и Железнодорожном (около 400) — соответственно на 14 и 12 процентов, превысив средние показатели роста цен в своих регионах Московской области.
По уровню цен в Подмосковье сегодня лидирует западное направление , на втором месте — северное , на третьем — восточное и на четвертом — южное .
Среди наиболее рейтинговых городов — Одинцово, Красногорск, Химки, Королев, Лобня, поселок Мосрентген (что недалеко от Теплого Стана). Сдают позиции Мытищи : престижные районы застроены и распроданы, а новые дома ставят достаточно далеко. Люберцы и Балашиха , по признанию риэлторов, до сих пор отпугивают потенциальных покупателей дурной славой о люберецкой и балашихинской братве.
Но больше мафии москвичей, особенно в возрасте, отваживает от подмосковного рынка жилья страх потерять прописку в Москве (хотя она давно уже почти ничего не значит), надбавки к пенсии и другие “лужковские” льготы. Их в Подмосковье нет.
Вас это пугает? Если нет, читайте дальше, ибо мы переходим к главному — всяким тонкостям и нюансам.Власть советовЭто надо знать обязательно:
— если у вас совсем мало денег, то, чем тратиться на старую квартиру в области, лучше купите ее в Москве в панельной пятиэтажке. Пятиэтажку снесут (ориентировочно до 2010 года), а вам дадут новую квартиру. У Подмосковья таких программ просто нет;
— процесс регистрации сделок в области проще. Купив квартиру, вы просто подписываете акт приема-передачи и сразу заверяете его у нотариуса (в Москве договор передачи — последний документ, который получает покупатель после того, как сделка зарегистрирована в Мосжилрегистрации);
— заключение сделки выглядит так: стороны подписывают договор, продавец дает покупателю доверенность на регистрацию сделки, после чего покупатель отдает продавцу деньги и (уже без продавца. — Авт.) идет регистрировать сделку (в Москве присутствие продавца или его доверенного лица обязательно);
— в Подмосковье при совершении сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья реже пользуются банковскими депозитными ячейками. Деньги скорее всего придется отдавать из рук в руки;
— подписывая договор купли-продажи в Подмосковье, обязательно укажите, что расчет произведен полностью. Иначе сделку зарегистрируют “с обременением” (как недооформленную), а вы потом замучаетесь его отменять;
— если вы покупаете квартиру с телефоном, злую шутку с вами может сыграть московский номер (обычно в области он начинается с цифр: 5, 7, 4). Напомню: по правилам, когда квартира меняет владельца, телефон перерегистрируют. Технически с этим проблем нет ни в Москве, ни в области. Но телефонисты в Подмосковье наглеют: называют такую цену, словно по коммерческим расценкам впервые ставят телефон. Как сказали корреспонденту “МК”, сейчас за это берут две тысячи баксов. Между тем все, что требуется от телефонистов, — зачеркнуть фамилию прежнего владельца и вписать другую. Областные телефонисты ревностно следят за сменой владельцев, так что, прежде чем попасть к ним на удочку, позвоните на тамошний телефонный узел: вдруг он не живет по таким драконовским законам? Говорят, “нормальные” АТС в области тоже есть. А если уж вы влипли, вычтите цену переоформления из цены квартиры — будто она без телефона (в Москве проблем с перерегистрацией нет, и смену владельцев могут просто не заметить);
— сразу узнавайте, за что еще вам придется платить, поскольку не исключено, что в рекламных целях объявленная цена квадратного метра не включает в себя НДС (налог на добавленную стоимость). А может быть, на вас повесят расходы по оформлению сделки? А может быть, еще что-нибудь?.. Такое кидалово встречается повсеместно. Сразу спрашивайте: “Сколько выйдет на круг?” — и фиксируйте сумму в договоре с продавцом или риэлторской фирмой.Соседи, риэлторы, маклеры и прочие маклиПодключать риэлторов (маклеров) к поиску квартиры с самого начала ни к чему. Это — лишние расходы. Сами открывайте газету с объявлениями и смотрите, где и что на свои деньги вы можете купить. Находите подходящий вариант, звоните, договаривайтесь и сами (!) езжайте в Подмосковье.
Прежде чем подписать сделку с продавцом, прогуляйтесь вокруг вашего будущего дома: вдруг набредете на промзону?..
Особое внимание — на вывески предприятий и “странные” здания. Не ленитесь лишний раз подойти и спросить: “Что это такое?” Глядишь, обнаружите по соседству институт активных изотопов или химзавод.
Где магазин? Детский сад? Школа? Поликлиника? Где пресловутый ЖЭК? Далеко ли до автобусной остановки? Где ходят маршрутные такси? Обратите внимание и на местных. Во-первых, вам с ними жить. А во-вторых, спросите у них: как лучше доехать до Москвы? И хоть один раз сами попробуйте воспользоваться советом. Не стоит переоценивать свое терпение. Бывают случаи, когда люди забираются в глубинку, а потом жить там не могут...
Наведите справки о соседях (особенно сверху). Может, у одного — мания к ремонту, а другой вас будет заливать круглый год. Угадать с соседями, кстати, сложнее всего. Это — практически лотерея.
И только когда последние сомнения отпадут — квартира найдена! — подключайте маклера (или риэлтора). Того, кому лично вы больше верите. За сопровождение сделки он обычно берет 300—500 долларов. Ленивые платят в два-три-четыре раза больше, иногда сами не догадываясь, на сколько их развели.
Редакция выражает благодарность независимому аналитику рынка жилья Андрею Бекетову и эксперту Юрию Сергееву.
