Офис, в котором мне назначили встречу анонимные коммерсанты, располагался в одной московской гостинице, известной еще в советские годы как штатное место встреч сотрудников КГБ с интересными им персонами. Сегодня КГБ, конечно, нет. Но все-таки... Между прочим, директора этого отеля какие-то “доброжелатели” не так давно застрелили.
Мои собеседники, позвонившие в редакцию, весьма активно убеждали меня в том, что регистрация квартир в собственность вообще не нужна, потому как затяжными процедурами тормозит развитие рынка недвижимости.
Коммерсанты — люди деловые и просто так в газету звонить не станут. Значит, это им зачем-то понадобилось. Но зачем?
В ходе состоявшейся-таки беседы выяснилось: предложения коммерсантов, так и не раскрывших свое инкогнито, не лишены логики. Разговор у нас пошел о правительственной программе Государственных жилищных сертификатов, запущенной властью в 1998 г. с целью обеспечить бесплатным жильем увольняемых или уже уволенных военнослужащих. Идея в общем-то благая. Но как она реализуется?
Исполнительная власть предложила: при увольнении со службы человеку, отдавшему Отечеству лучшие годы жизни, на руки выдается специальный документ, который необходимо в течение девяти месяцев обменять на квартиру в любом регионе или городе России. Где самому захочется. При этом сделка протекает следующим образом. В филиале Сбербанка на имя владельца сертификата открывается целевой счет, называемый блокированным. Одновременно самим отставником подыскивается подходящая квартира. С ее продавцом заключается договор купли-продажи, который затем предъявляется в банк. Только после этого счет размораживается, и деньги с него переводятся непосредственно тому, кто квартиру продает. Кажется, все просто и, как сейчас принято говорить, технологично. Однако в Москве к этой цепочке прибавили звено, содержащее требование предъявить в банк документ, указывающий на факт регистрации собственности покупателем жилья.
Таким образом, деньги в столице могли появиться только после того, как сертификатчик будет объявлен собственником квартиры. И сделать это должна осуществляющая регистрацию организация.
— Необходимо отменить эту “удавку”, — втолковывали мне не назвавшие себя бизнесмены. — Вполне достаточно, чтобы деньги в банке появлялись против договора купли-продажи, зарегистрированного в Москомрегистрации.
Работа с ГЖС и вправду имеет свою специфику. Например, обнаружилось, что силовые ведомства (Минобороны, МВД, ФСБ, упраздненные ныне ФАПСИ, погранвойска и т.д.), чьим сотрудникам выделяются сертификаты, и Минфин, который жилье должен оплачивать, — все они имеют к программе весьма отдаленное отношение. Зато Госстрой — ведомство, несмотря на свое громкое название, фактически по-крупному не занимающееся ни строительством, ни финансированием, ни инвестициями, — играет в этой программе чуть ли не первую скрипку.
Говоря языком официальным, Госстрой назначен правительством главным заказчиком программы ГЖС. И в таком качестве он выступил организатором конкурса на генерального управляющего. Кто же в нем победил? В списке счастливчиков оказался прежде всего сам Госстрой в лице непонятной организации с длиннющим названием — Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ Госстроя России. А кроме этого в работе с ГЖС задействованы Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (которое, заметьте, тоже является госстроевской структурой) и Военно-страховая компания. Как же распределились права и обязанности между участниками этого триумвирата?
Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ Госстроя, как мне объяснили представители самой этой организации, занимается непосредственно “оперативным руководством”: подписывает документы, контролирует финансы, ведет реестр и т.д.
В задачу Военно-страховой компании входит не инвестиционно-финансовая или страховая деятельность (как это можно было бы предположить исходя из названия организации), а... пропагандистское и идеологическо-информационное обеспечение мероприятия!
Агентство по жилищному ипотечному кредитованию вообще оказалось в роли, которую можно охарактеризовать как “не пришей кобыле хвост”. Между тем, если рассуждать здраво, именно оно и должно было бы стать важнейшей структурой, задействованной в программе обеспечения жильем бывших офицеров. Ведь создавали агентство для развития массовой ипотеки. А другого способа предоставить крышу над головой людям, не имеющим средств оплатить жилье сразу и целиком, человечество еще не придумало. Но пока что ипотеки у нас нет. А агентству в рамках программы ГЖС отводится “функция выжидания”. Хорошо задумано, ничего не скажешь.
Однако перейдем к сути. Количество военнослужащих, не обеспеченных квартирами, не сокращается. Причина проста: государством выделяется всего около 50% средств от необходимой суммы. В итоге до сих пор не могут получить квартиры офицеры, уволенные в запас еще, так сказать, при царе Горохе. Между тем ежегодно в армии сокращается количество командного состава. А всем бывшим командирам по закону положено жилье.
По инструкции, цену квадратного метра жилья, которое можно приобрести в обмен на сертификат, устанавливает Госстрой России. Делает он это один раз в квартал. Однако стоимость жилья, скажем, в столице, куда устремляется значительный поток отставников, растет значительно быстрее, чем чиновники успевают ее проиндексировать.
Впрочем, здравый смысл подсказывает: если хочется прописаться в столице, можешь купить квартиру размером поменьше, а ценой подешевле. Но инструкция предписывает: размер квартиры, приобретаемой на ГЖС, должен соответствовать социальным нормам. Поэтому если кому-то придет в голову купить жилье поменьше, то денег такому клиенту не видать как собственных ушей. В банк на его счет не переведут ни копейки.
И вот что от благих намерений наших властей остается в сухом остатке: из всего объема жилья, выставленного на продажу на вторичном рынке, для приобретения с использованием ГЖС подходит только 10%.
Тем не менее голь, как известно, на выдумки хитра. Был-таки изобретен механизм, с помощью которого жилищные сертификаты можно обналичивать, то есть превращать в живые деньги, не покупая в Москве ни одного “квадрата” жилплощади. Если объяснять на пальцах, делается это так. Вначале квартира формально покупается. Банку выставляется требование выдать деньги в обмен на сертификат, предъявленный к оплате. Затем жилье опять же формально продается. Но все эти сделки совершаются лишь на бумаге, с подставными покупателями и продавцами. При этом оформляются документы, необходимые только для того, чтобы по счету началось движение денег. В результате у отставника на руках оседает сумма, которой вполне хватит и на то, чтобы жилье купить где-нибудь на периферии, и на то, чтобы перекантоваться год-два, пока с работой все образуется.
Но сотрудникам Госстроя подобные фокусы с сертификатами сильно не понравились. Меры последовали незамедлительно. Было принято решение: деньги на счет сертификатчикам в Москве переводить только после того, как они официально, через процесс регистрации собственности, станут настоящими приобретателями квартиры. Что по этому поводу можно сказать? Чиновник, родивший данную идею, явно достиг высшей точки административного восторга.
Однако если правительство и в самом деле серьезно озабочено целевым использованием бюджетных средств, то пусть, к примеру, тот же Госстрой сам покупает на бюджетные деньги отставникам квартиры у подрядчиков, которые сегодня сплошь являются частными фирмами, и торгуют в той же Москве недвижимостью так, что только свист стоит от скорости распродажи коммерческого жилья. В таком случае власти могли бы полностью контролировать процесс расходования денежных средств.
Оказывается, власти нечто подобное уже пытались осуществить. Финансы для обеспечения жильем офицеров направлялись ведомствам: МВД, Минобороны, региональным властям. Результаты, однако, получились никудышными. Как мне объяснили, “участились случаи нецелевого использования бюджетных средств”. Говоря по-русски, деньги начали разворовывать.
Вот тогда-то и придумали сертификаты. В Госстрое считают, что на данный момент это самый эффективный способ дать квартиры уволенным в запас офицерам. По словам сотрудников этого ведомства, главное преимущество заключается в том, что деньги направляются напрямую тем, кто на них будет покупать жилье.
Однако в реальной жизни использование сертификатов оказалось обставленным таким количеством разного рода ограничений, что человек при получении льготного жилья, положенного ему по закону, вынужден руководствоваться не собственными представлениями о том, что выгодно, а что нет, а придуманными свыше предписаниями и требованиями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сертификатчики, не жалея ни сил, ни времени, изобретают разного рода способы, как обойти ведомственные рогатки и ловушки.
Ну а в принципе есть ли способ решить данную задачу таким образом, чтобы интересы всех причастных к ней сторон — и офицеров, и государства — были соблюдены? Мировой опыт подсказывает: есть. Про ипотеку наша газета уже неоднократно рассказывала. Добавлю только, что при ее использовании государство могло бы взять на себя обязательство частичного или полного погашения кредита, выданного льготнику для покупки квартиры. К примеру, именно таким способом в США были обеспечены жильем ветераны вьетнамской войны.
Более того, широкое применение ипотеки позволило бы вообще сильно облегчить бремя бюджета, которое он вынужден нести, расходуя средства на предоставление бесплатного жилья уволенным в запас силовикам. Это произошло бы в том случае, если бы правительство выступало в качестве гаранта погашения кредита, взятого офицером на покупку квартиры. Тогда деньги за рамки бюджета вообще не выходили бы.
Правда, одновременно правительство должно было бы обеспечить уволенных в запас из армии работой с такой зарплатой, которая позволяла бы им возвращать банкам свои долги. Но последнее, увы, не для наших властей. Гарантировать работу с достойной оплатой труда можно лишь в условиях роста экономики страны. А вот как этого добиться, наше правительство, судя по всему, решительно не знает.
В результате мы имеем то, что имеем. Толпы чиновников набились в кабинеты правительственных зданий и изображают там кипучую деятельность, сочиняя инструкции и законы, которые в реальной жизни не приносят вреда лишь в том случае, если изначально не исполняются. В то же время четких ответов на реальные вопросы, задаваемые самой жизнью, от представителей властей невозможно услышать ни на пресс-конференциях, ни во время личных бесед. В результате никто в стране понятия не имеет о том, как без волокиты оформить право собственности на жилье, которое покупаешь. Как на сертификаты, так и на свои собственные деньги.
Дело в том, что денежные мешки, еще недавно платившие за жилье не торгуясь — столько, сколько с них потребует продавец, — успели удовлетворить свои аппетиты. У них имеются многокомнатные квартиры в домах, именуемых эксклюзивными, где цена одного метра уже перевалила за 10 тысяч “зеленых”. Другое жилье им пока что не требуется.
Зато дефицит жилплощади испытывают тысячи других, тех, кто привык каждую копейку ценить буквально на вес золота. Именно они в основном идут сегодня в риэлторские фирмы, чтобы узнать условия покупки жилья.
А тут им говорят: деньги давайте сейчас, дом построим через год, права собственности на квартиру получите, стало быть, годика через два. Стулья обещают принести даже не наутро после вечерней оплаты, а через неопределенный срок, якобы необходимый для юридического оформления вновь построенного здания. В таком случае вопрос: чем сегодня торгуют наши многочисленные риэлторы? Кому принадлежит право собственности на квартиры, еще не построенные, но уже выставленные на продажу?
Ни о какой ипотеке в таких условиях не может быть и речи, поскольку банк в залог кредита возьмет лишь вашу собственность, а не бумагу, в которой утверждается, что квартира вами куплена по предоплате.
Какова же форма такого документа? В одной из крупнейших риэлторских компаний, в которую я зашел, пытаясь понять ситуацию, мне предложили в обмен на деньги, сполна уплаченные за строящуюся квартиру, получить вексель. Но чей? В ответ мне стали объяснять вещи абсолютно невероятные. Тем не менее именно по таким схемам жилье у нас и продается.
Упрощенно говоря, вексель — это долговая расписка. Ее используют, когда хотят отсрочить или растянуть платеж. Т.е. ты мне сейчас — товар, я тебе через определенный срок — деньги. А в доказательство того, что все будет без обмана, — вот моя расписка, или вексель.
А что происходит в случае, когда векселя размещают риэлторские фирмы в качестве документа, удостоверяющего ваше право на квартиру в доме, который еще только строится? В этом случае у вас вначале берут деньги, но взамен выдают не товар, а бумажку с надписью “вексель” и говорят: “Когда придет срок его погашения, вместо рублей получишь квартиру”. Не слишком ли запутанно? А кроме того, если строители, к примеру, не уложатся в сроки, имеет ли право векселедержатель предъявить штрафные санкции? А коли имеет, то в каком размере? И самое главное — к кому их предъявлять? Кто в конечном счете отвечает по вексельным обязательствам: риэлтор, застройщик или кто-то еще?
И главное: размещать ценные бумаги на финансовом рынке (а вексель является ценной бумагой) могут только компании, имеющие специальную лицензию и находящиеся под постоянным контролем ЦБ. В довершение всего — к финансовой отчетности организаций, работающих с деньгами населения, применяются более жесткие требования со стороны денежных и государственных властей, чем, допустим, к банкам, которые обслуживанием физических лиц не занимаются.
А что происходит у нас? Риэлторские компании вместо того, чтобы торговать недвижимостью, под векселя привлекают деньги граждан для стройфирм, возводящих так называемое коммерческое жилье. На каких условиях? Под какие гарантии?
Профессиональный финансист, выдавая кредит, упакует его такими условиями, которые сведут риск невозврата практически к нулю. А вексель в качестве залога согласится принять, только если заемщик будет держать в его банке сумму, равную объему выданного кредита и причитающихся по нему процентов.
Скажут: что делать, если у нас такие покупатели жилья, которые с удовольствием отдают свои деньги кому угодно и без малейших гарантий со стороны заемщика?.. Таков менталитет бывших строителей коммунизма. Им хочется как можно быстрее расстаться с имеющейся у них “зеленью”. Все так. Но ученым-то — психологам, социологам, экономистам и пр. — не мешало бы наконец разобраться в данном феномене. Тут пахнет клиникой? Или желанием поскорее укрыть в недвижимости незаконно приобретенные капиталы?
Короче, тут есть над чем подумать. И сделать это необходимо, потому что на рынок недвижимости сегодня пошел совсем другой потребитель жилой площади. Ему хочется знать не только цену квартиры, но и то, кому она принадлежит в момент купли и когда она станет собственностью того, кто за нее уплатил деньги. Только так можно определить факт перехода права собственности на жилье от одного хозяина к другому.
Кстати, нашим чиновникам это хорошо известно. Доказательство тому — условия “отоваривания” ГЖС, сочиненные ими. Тут дело касается денег, за которые они отвечают своим креслом А потому обменять сертификаты можно только на собственность, юридически до конца оформленную.
А как быть с правом собственности человеку, платящему за “квадраты” из собственного кармана? На сей счет чиновники предпочитают молчать.
Вот так пока и живем. Каждый выкручивается как может.
