Сделки в законе

31 октября 2003 в 00:00, просмотров: 318

Каждый день государственный реестр, в который вносятся все сделки с недвижимостью, пополняется новой строкой. Купить, продать или обменять жилье в обход Мосрегистрации невозможно: без заветного штампика “зарегистрировано” договор попросту не вступит в силу, и обмен ключами придется отложить.

Мосрегистрация — последний рубеж, преодолеть который дорогого стоит. Одна опечатка — и переезд откладывается на несколько дней. Ошибка в документах — и “накрывается” сделка.

А если договор, отвергнутый государственными регистраторами, лишь звено в сложной цепочке обменов? Тогда рушится целая комбинация, составленная с таким трудом.

Как избежать неприятных сюрпризов, сэкономить время и деньги на оформлении сделок — в очередном выпуске “Своей квартиры”.


“Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права”

(ст. 2 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).


Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, вступивший в силу 1 января 1998 года, разделил жизнь владельцев квартир и тех, кто только собирался пополнить их ряды, на “до” и “после”. Что было “до”, пришлось забыть. Игра пошла по новым правилам. “На карандаш” решили взять каждого собственника. Теперь достаточно прийти в комитет по регистрации и спросить: кому на самом деле принадлежит квартира?

С 1964 года, когда был принят Гражданский кодекс бывшей советской республики, любые сделки с недвижимостью обязательно заверялись у государственных нотариусов. Спустя 34 года правила изменились: при оформлении сделок разрешили обходиться без дорогостоящих услуг заверителей. Но простая письменная форма — только на первый взгляд самое удобное решение: дружненько сочинили договор, подписи поставили и вперед, в Мосрегистрацию. На деле чиновники нередко наотрез отказываются принимать документы — настолько они “сырые” с точки зрения юристов-буквоедов.

Хотя закону вот-вот исполнится 6 лет, проблема выбора, как же оформить сделку, по-прежнему актуальна. С нотариальным оформлением дрожишь за кошелек, с простой письменной формой — за сделку целиком.


“Нотариально удостоверенные сделки осуществляются путем совершения на документе удостоверительной подписи нотариуса...”

(ст. 163 Гражданского кодекса РФ)


Прелести нотариального оформления очевидны. Приходишь к грамотному человеку, а он тебе каждую букву закона разъяснит, дееспособность проверит, а случись что, и в суд свидетелем пойдет. Все удовольствие — максимум 1,5 процента от суммы договора. Эти денежки нотариус положит себе в карман. Теперь в Москве государственного заверителя днем с огнем не сыщешь.

Определить размер вознаграждения нотариуса несложно. Если квартира “уходит” 50 тысяч долларов, то заверение обойдется в 750 “зеленых”. Довольно накладно. Можно, конечно, указать в договоре заниженную стоимость квартиры. Но есть риск получить при расторжении сделки те самые копейки.

Нотариус наверняка предложит договорчик написать. Почем “процесс”, зависит от того, собираются клиенты дальше пользоваться его услугами или нет. Если участники сделки готовы раскошелиться за заверение бумаги, то, как говорится, “все включено”. Нет — пожалуйста, в кассу еще рублей 500.

Зато проверка дееспособности бесплатная. Как-никак святая обязанность нотариуса. Один взгляд — и он сразу оценит вменяемость клиента без всяких справок. Так что, если в коридоре товарищ утверждал, будто он Наполеон, а едва переступив порог кабинета заверителя, согласился (так уж и быть!) отзываться на имя, указанное в паспорте, в положительном исходе визита сомневаться не стоит.

Еще один “пробел” в работе нотариуса — проверка “чистоты” имущества. Проводить мини-расследование, чтобы выяснить, вдруг еще кто-то претендует на площадь, — не его дело. Комплект документов для регистрации готов — и слава богу! Предполагается, что нотариус несет ответственность за каждую скрепленную своей подписью и печатью сделку. По Закону “О нотариате” , покупатель вправе взыскать с него деньги, если после оформления документов объявится кто-то из “неучтенных” собственников и квартира будет потеряна. На практике тащить в суд юридически подкованного человека — занятие весьма неблагодарное. Доказать умысел отнюдь не просто. Хлопот много, а результат может быть и нулевым.

Кстати, нотариус не застрахован и от мелких ошибок. Если их обнаружат с Мосрегистрации, “ход” делу не дадут. Документы вернут на исправление. Кстати, сделать это оконфузившийся заверитель обязан бесплатно.

Другое дело — отказ от сделки. Случается, что стороны взяли да передумали. Тогда, требовать деньги назад бесполезно. Останется лишь подсчитывать убытки.

В общем, стоит задуматься: а надо ли платить нотариусу немалые деньги, если нет 100-процентной гарантии, что договор “пройдет” Мосрегистрацию.

Правда, в некоторых случаях нотариального оформления сделок не избежать. Это:

* договор ипотеки,

* договоры ренты с пожизненным содержанием,

* взаимная договоренность сторон о нотариальном заверении.


“Сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку”

(ст. 160 Гражданского кодекса РФ)


У сделки в простой письменной форме есть огромное преимущество — не нужно тратиться на заверение. Записываем все, о чем договорились, на бумаге, росчерк пера — и готово. Одна беда — с “филькиной грамотой” вроде: “Я, такой-то такой-то, продаю свою квартиру соседу за столько-то” — чиновники Москрегистрации на порог не пустят. Им грамотно составленный документ подавай, и чтоб все существенные условия отражены были.

Во-первых, регистраторы совершенно справедливо требуют отразить предмет договора. То есть на бумаге должно быть подробное описание квартиры: площадь по справке БТИ, количество комнат и т.д. Во-вторых, необходимо указать цену. И наконец, перечень лиц, имеющих право пользования. Это очень “скользкий” момент. Дело в том, что люди, постоянно проживающие в квартире, не лишаются права пользования даже при смене владельца. Получается, как в песне: “Пришел домой, там ты сидишь”. Чтобы избежать подобных сюрпризов, всех “пользователей” следует переписать в договоре. Для этого и берутся выписки из домовой книги.

Конечно, изучив купленные в книжном магазине сборники законов и ГК, можно написать грамотный документ. Бесплатное юридическое образование гарантируется. Другой вариант: не тратить время на расширение кругозора, а попросить юристов составить проект договора. Правда, в “народные” юрконсультации попадают чаще всего неудачники, которые не смогли найти более престижное место. Эти напишут договор на любую тему, только плати. Но стоит ли ждать качественных услуг от многостаночников?

Между тем, пока участники сделки грызут гранит науки или упражняются в острословии, сражаясь с горе-юристами, их ждут партнеры по цепочке. У них-то уже все схвачено, осталось деньги из банковских ячеек достать. Кто оплатит медлительность “слабого” звена?

Чтобы облегчить страдания граждан, а заодно и подзаработать, Мосрегистрация создала контору с похожим названием “Мосжилрегистрация”. Здесь за подготовку договора простой письменной формы с родственников возьмут 0,3 процента стоимости имущества, но не менее 500 рублей. Если же сделка совершается между посторонними, то минимальная ставка вырастет сразу в 2 раза — 0,6 процента, но не менее 1000 рублей.

Бумаги подготовят в лучшем виде. Ни один регистратор не придерется. Однако вопрос “чистоты” квартиры так и останется открытым.


“Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации”

(п. 3 ст. 13 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).


А теперь подробнее о самой регистрации. В комитете потребуется целый пакет документов (договор, заявления от продавца и покупателя или сторон, участвующих в обмене, справки из БТИ и, самое главное, свидетельства о праве собственности). Чиновники начнут правовую экспертизу и, если выяснится, что чего-то не хватает, приостановят процесс. Участникам сделки в таком случае рассылаются уведомления, в которых обычно очень подробно пишется, какие промахи они допустили.

Чаще всего, по свидетельству специалистов Мосрегистрации, возникают проблемы из-за несовпадения адреса в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в свидетельстве о праве собственности. Даже, казалось бы, незначительные детали: дефис, дробь, номер строения, имеют значение. Если ошибка закралась во время подготовки документов, на ее исправление дается 3 дня.

Случается, что в документах указана разная площадь одной и той же квартиры. Хорошо если просто опечатка. Иначе придется в БТИ требовать справку с разъяснениями. Записывать помещения в договор следует под теми же номерами, под которыми они “проходят”.

Встречаются и такие уникумы, которые пытаются зарегистрировать продажу жилья, не имея свидетельства о праве собственности. Такие сделки “заворачивают” сразу.


“Государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц... ”

(ст.19 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).


Как правило, на исправление серьезных ошибок сторонам отводится 1 месяц. Потом придется начинать все заново.

На проверку пакета документов у чиновников Мосрегистрации уходит 1 месяц. Впрочем, процесс можно ускорить. Все зависит от полноты кошелька. Кстати, плата за регистрацию в течение 2 недель не намного выше (см. таблицу).


Регистрация сделки и права собственности

1 месяц - по 240 рублей за каждое действие

2 недели - по 300 рублей за каждое действие


Эти ставки установлены правительством Москвы. Причем плата не зависит от количества человек. С продавца и покупателя в общей сложности попросят либо 480 рублей, либо 600 рублей.

За неделю зарегистрировать сделку может только “Мосжилрегистрация”, но по своим, коммерческим тарифам.

Отказать же в регистрации специалисты вправе из-за технических ошибок (например, не предъявлен или не заверен БТИ план квартиры). А могут и потому, что права на недвижимость уже принадлежат не продавцу, кому-то другому. Собственно, ради того, чтобы вовремя предотвратить незаконные сделки и оградить граждан от приобретения чужого жилья, и задумывался Единый государственный реестр прав собственности.

Увы, даже запись в реестре не подтверждает кристальную “чистоту” квартиры. Специалисты помнят такой случай: женщина оформляла договор о покупке жилья в простой письменной форме. Причем продавец — старушка-”божий одуванчик” — сама ни в чем не участвовала: выписала доверенность на совершение сделки. Договор был подписан в марте, а документы на регистрацию покупательница сдала в конце июля. К тому моменту бабулька уже 2 недели как преставилась и общалась с Богом. Это значит, что выданная ею доверенность утратила силу и сделку не следовало регистрировать. В таком случае продажа квартиры легко оспаривается в суде.

В одном из интервью руководитель Мосрегистрации признался, что не советовал бы гражданам самим заниматься оформлением сделок:

— Сделка с недвижимостью достаточно важная процедура, требующая определенных расходов. Но как говорится, мы не так богаты, чтобы покупать дешевые вещи. Поэтому я бы не рекомендовал экономить там, где можно потерять слишком много.

И в самом деле, лучше все доверить риэлторам. Для начала они соберут необходимые бумаги в БТИ, получат выписку из домовой книги. Кстати, по одной выписке они способны предсказать, насколько “проблемной” окажется квартира. Дело в том, что в домовой книге отражается вся ее история. Наверняка окажется, что кто-то из жильцов выписывался на время службы в армии, например. Человек, далекий от рынка недвижимости, скорее всего не придаст особого значения записям прошлых лет. Но только не риэлтор, которому знать всю подноготную просто необходимо, чтобы проанализировать возможные риски. Не исключено, что от сомнительной квартиры он даже посоветует отказаться.

Кроме того, клиенты риэлторов застрахованы от возврата документов из-за ошибок и неточностей. В солидных корпорациях создают специальные службы, которые, как корректура, вычитывают и сверяют все бумаги.

Еще один момент, выгодно отличающий работу риэлторов: проверка дееспособности. Им не сложно зайти в психоневрологический диспансер и на всякий случай заручиться справками о том, что покупатели и продавцы квартир — люди в здравом уме и твердой памяти. Более того, в день совершения сделки они могут и врачей пригласить, чтобы засвидетельствовать вменяемость сторон.

Убедившись, что все в порядке, юристы риэлторской компании подготовят договор. При этом навязывать людям, которые собираются совершить сделку, “своего” нотариуса, чтобы вытянуть лишнюю копеечку, никто не станет. Выбор между нотариальным оформлением или простой письменной формой всегда останется за клиентами.

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС

На вопросы читателей “МК” отвечает юрист корпорации “Инком-недвижимость” Вера ГУСЕВА:

— Какую квартиру и где мы получим при сносе в будущем году нашего дома? Квартира 3-комнатная, приватизированная, проживают три человека.

— В соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса и ст. 4 Закона г. Москвы “О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения”, предоставляется равноценное жилое помещение или иная компенсация, в том числе в денежном выражении. Вам должно быть предоставлено жилое помещение с потребительскими качествами не ниже ранее занимаемой квартиры, с таким же количеством комнат. Переселение не должно повлечь изменения порядка пользования жилым помещением. А находиться это жилое помещение может в любом районе в пределах Москвы.

— В 1999 году умер мой супруг. Квартира была приватизирована нами в 1995 году, я в ней живу. Теперь я не могу ее продать, так как в одном агентстве мне сказали, что прошло много времени, а у меня нет свидетельства о наследстве. Как мне поступить?

— Получение свидетельства о наследстве – это ваше право, а не обязанность. Фактически вы приняли наследство, так как проживаете в квартире и пользуетесь ею. Вам следует обратиться в нотариальную контору по месту жительства, предоставив свидетельство о смерти супруга, справку жилищного органа (ДЕЗ) по последнему месту жительства наследодателя – вашего супруга, правоустанавливающие документы на квартиру, справку БТИ об оценке квартиры на день открытия наследства, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги. Нотариус выдаст вам свидетельство о праве на наследство, которое надлежит зарегистрировать в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация).

— Я хочу прописаться к своей матери в ее неприватизированную квартиру и прописать своих детей. Мать не возражает. Но в паспортном столе требуют, чтобы я прописал сначала свою жену и только потом детей. Правы ли они?

— Несовершеннолетних детей прописывают на жилплощадь родителей либо на площадь одного из них, если они проживают в разных местах. Вас могут обязать вначале прописаться самому в случае, если дети не указаны в ордере на квартиру. Так что в данном случае сотрудники паспортного стола не вправе требовать от вас прописки по вашему адресу супруги и только потом детей.

— Я с братом проживала и была прописана в квартире, собственником которой был брат. Брат умер, квартиру унаследовал его сын. Он говорит, что у меня нет прав на квартиру, в том числе и права проживать в ней. Так ли это?

— Лица, проживающие в наследуемой квартире, могут и не быть наследниками по завещанию или по закону. Сын унаследовал квартиру вашего брата как наследник первой очереди. Но за вами сохраняется право проживания в указанной квартире, и наследники не могут лишить вас этого права, так как переход собственности не изменяет права проживания и пользования помещением тех лиц, которые были в нем прописаны до смены собственника.

— Мы меняем квартиру, вариант уже найден. Будут ли у нас сложности с сохранением за нами телефонного номера, которым пользовался прежний владелец?

— Телефонный номер не является принадлежностью квартиры. Человек имеет право пользования телефонным номером лишь в качестве индивидуального абонента, имеющего правовые отношения с конкретной телефонной компанией. После оформления документов на квартиру вам следует посетить телефонный узел и перерегистрировать телефон на себя как на нового владельца.



ОПЕРАЦИЯ “ОБМЕН”

Прямой обмен. Пожалуй, самый древний способ. До 1991 года, пока не разрешили приватизировать квартиры, — вообще единственный. И, кстати, не самый эффективный. Вспомните, как мучались герои фильма “По семейным обстоятельствам”. Не факт, что хозяевам приглянувшейся вам квартиры, придется по вкусу ваша. Такое случается очень редко. Поэтому придется соглашаться на какие-то промежуточные варианты, пока не найдется что-то стоящее. Цепочки при прямом обмене могут быть очень запутанными. При этом срыв в одном из звеньев запросто приведет к тому, что все накроется медным тазом.

Обмен через куплю-продажу или “альтернатива”. Продажа одной жилплощади и покупка другой оформляются одновременно. Помните: на рынке недвижимости квартира — товар, имеющий конкретную цену. Прежде чем обменяться ключами, оцените оба жилища — собственное и то, которое вам предлагают. Есть разница — требуйте доплату. Деньги лишними не бывают.

Несомненно, обмен через куплю-продажу удобнее прямого. Выставив на продажу квартиру, вы довольно быстро получаете деньги. А что еще нужно, чтобы купить новую? Только выбрать подходящую по цене. Вариантов на рынке недвижимости, как правило, достаточно. Обычно на обмен по альтернативной схеме уходит полтора-два месяца. Прямого можно ждать годами. И не дождаться.

Расселение. Схема такого обмена довольно сложная. Без опытных риэлторов с хорошей базой данных тут вряд ли обойдешься.

На первом этапе нужно, чтобы вашу квартиру кто-то очень захотел. Когда найдется покупатель, риэлтор станет подыскивать вариант или несколько, если вы собираетесь разъехаться в разные концы Москвы. Кстати, с человека, претендующего на вашу жилплощадь, наверняка попросят предоплату, чтоб не передумал. Иначе все труды насмарку.

Дальше — больше. Не могут же хозяева квартир, подобранных для вас, переехать на улицу. Им тоже подыскиваются подходящие варианты. Когда все наконец “срастется”, останется лишь готовить документы для оформления сделки. Какой вариант вы предпочтете: нотариальную или простую письменную форму — неважно. Главное, чтобы все участники обмена действовали быстро и слаженно. Документы, выданные БТИ, “живут” недолго. Поэтому позвольте себе обратиться к профессионалам из агентства недвижимости. Они все исполнят в лучшем виде. Скажем, корпорация “Инком-недвижимость” может предложить своим клиентам все самые прогрессивные способы обмена.

И последнее: открывать шампанское следует только после получения отметки о государственной регистрации договоров.



НОВОСТИ

Весьма неприятный сюрприз ожидает тех, кто собирается заняться обменом или покупкой жилья. С 1 декабря зарегистрировать жилье разрешат только по месту нахождения квартиры.

Как стало известно “МК”, такое новшество предусмотрено в поправках в закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденных недавно российским парламентом. Мосрегистрация, которой предстоит исполнять новый закон, поняла федеральных законодателей буквально. Местом нахождения имущества она решила считать не город, а конкретный округ. Поэтому документы на регистрацию будут принимать в местных отделениях Мосрегистрации. До сих пор порядок регистрации был гораздо проще. Документы принимались в любом отделении. Для участников “цепочек” (а именно таким образом совершается 80 процентов сделок с недвижимостью) это было особенно удобно: они вместе могли сдать документы в одно окно, расположенное в любом округе столицы.


Уже 4-й семинар из цикла “Своя квартира: приходи и оцени сам!” состоится 15 ноября в КЦ “Москвич”. Каждый посетитель получит возможность самостоятельно оценить свою квартиру и получить консультации по всем жилищным вопросам.

Как обычно, к услугам клиентов компьютеры со специальными программами, образовательная литература по недвижимости и, конечно, лучшие эксперты и юристы корпорации “Инком–недвижимость”.

Специалисты отделения “Таганское” корпорации “Инком–недвижимость” ждут вас с 11-00 до 18-00 в КЦ “Москвич” (2 мин. от ст. метро “Текстильщики”, Волгоградский проспект, д.46/15). Вход свободный.






Партнеры