Об ипотеке россияне впервые услышали больше 10 лет назад, и сегодня никому не нужно объяснять, что это кредит на приобретение квартиры, которая и становится залогом. Первое время подобный вариант “улучшения жилищных условий” существовал только на бумаге. Но с тех пор как в стране случился кредитный бум, банки буквально засыпают людей предложениями дать взаймы.
Анекдот в тему:
— Доктор, пропишите какое-нибудь лекарство, а то слышу одно, а вижу другое.
— Голубчик, от социализма лекарства еще не придумали.
Не обошлось и без того, что принято называть административным ресурсом. Прошлым летом в Кремле, размышляя, как жить дальше (то есть после выборов), решили, что пора позаботиться о “трех китах”, на которых держится производство главного капитала государства — человека. То бишь о жилье, образовании и здравоохранении. О двух последних почему-то молчат. А за квартирный вопрос (видимо, покоя не дает) дружно взялись Администрация Президента, правительство и Госдума. И, в буквальном смысле сообразив на троих, постановили: нужен рынок доступного жилья.
Именно рынок — о “халяве” придется забыть. Государство станет помогать только самым бедным, предоставляя скромное социальное жилье в непрестижных районах. Кого признавать бедными — пока не решили. Остальным же придется самим позаботиться о достойном жилье. Например, взяв кредит. “Наверху” всерьез думают, что семьи, способные выплачивать по 8 тыс. руб. в месяц, “потянут” ипотеку.
Пиарить идею рынка доступного жилья взялся вице-премьер Владимир Яковлев. Активность бывшего мэра Санкт-Петербурга на новом поприще зашкаливает. Он не устает колесить по городам и весям и рассказывать о том, как учителя и врачи даже на мизерные зарплаты купят себе квартиры. Эту “песню” вице-премьер, похоже, выучил наизусть, из заседания в заседание повторяя одни и те же слова и цифры. Особенно ему полюбились 50 млрд. долларов — это общая стоимость жилья, которое россияне имеют в собственности. Чем не первый взнос? Только народ почему-то в ипотеку не верит. Наверное, потому, что, как в анекдоте, слышит одно, а видит другое...
Впрочем, похоронить идею, которая “на карандаше” у президента, ни у кого духу не хватает. Спасибо, признали: ипотечное кредитование зашло в тупик, так и не развернувшись.
Пару лет назад одолжить деньги на квартиру готовы были 10 банков, сегодня уже 30. Первыми руку помощи желающим иметь крышу над головой протянули иностранцы. Глядя на них, ипотечные программы запустили и наши банки. Но что-то очередей ни у тех, ни у других не наблюдается. Даже лидер по итогам прошлого года (кстати, иностранец) может похвастаться всего-навсего 1000 выданных кредитов. В масштабах России — капля в море.
Почему ипотека “забуксовала”, знают все, кто с ней связан, — и Госстрой, и банкиры, и люди, которые мечтают о кредите. Но у каждого своя правда.
Взять хотя бы бешеный спрос на жилье. Квартиры раскупают за любые деньги. Только по официальным данным Госстроя, с 2000 до 2003 гг. 1 кв. м на первичном рынке подорожал на 49%, на вторичном — аж на 72%. А по подсчетам риэлторов — как минимум вдвое: только в прошлом году рынок недвижимости “потяжелел” на треть. Прогноз на 2004 г. не добавляет оптимизма — рост до 40%. При этом даже чиновники Госстроя признают, что средняя цена “квадрата” в новостройках по стране в 2 раза выше себестоимости. Правда, все эти рассуждения из серии “средней температуры по больнице”: у одного жар, а у другого окоченение. Так что в Москве маржа может быть значительно выше.
— Того, что строят, явно не хватает. Поэтому продавцы искусственно завышают цены на первичном рынке, а “вторичка” его догоняет, — объясняют чиновники.
Но даже запредельные цены не отпугивают покупателей. Пока они несут в кассы свои кровные. А если бы на рынок хлынули еще и “ипотечные” деньги? Учитывая дефицит жилья, цены взлетели бы до небес. Пока спрос, подкрепленный чемоданами наличных со всей России, не будет удовлетворен, ипотека не заработает.
Завести ее механизм можно только при двух условиях. Либо в “загашниках” закончится вся наличность. Либо начнут больше строить. Сейчас в России возводится по 24 см на “брата” в год, а нужно — не меньше метра. Госстрой уже пообещал как минимум удвоить объемы строительства. Только вряд ли частные строительные компании станут слушать чиновников. Строить больше им невыгодно: цена упадет. Какой дурак будет стараться себе же во вред?
А как развивать ипотеку, если банки на рынок недвижимости не пускают? По большому счету, они вне игры. Строители и покупатели квартир прекрасно обходятся без их помощи. Ни тем, ни другим кредиты в общем-то не нужны. Строителям есть на что возводить дома — они ведь продаются еще на стадии котлована. А люди, которые сегодня покупают квартиры, деньги и так имеют. На “первичном” рынке жилья — полный хаос. Строители — сами себе банкиры — собирают деньги по договорам соинвестирования, но при этом не дают никаких гарантий, у них нет даже лицензий на финансовые операции. Первые жертвы этих “гибридов” уже есть — люди просто не получили оплаченные метры. Но их не так много, чтобы добиться запрета на соинвестирование. Другая причина, по которой банки “выключили” из игры, — всевозможные “серые” финансовые схемы. На рынке недвижимости в почете “нал”. Как он проводится — большой вопрос. Новостройки приносят колоссальные прибыли, а им и налоги под стать, если, конечно, платить...
Тормозом для ипотеки стали и сами банки. Получить кредиты не просто. Перестраховаться банкиров заставила одна прелестная особенность “русской версии” ипотеки: неспособного расплатиться заемщика невозможно выселить из заложенной квартиры, если другой у него нет. На страже его интересов стоит закон — человека нельзя лишить единственного жилья. А дома наподобие общежитий, куда можно было бы отправить должников, существуют только на бумаге. Кстати, в США эта проблема решается просто: нет денег — до свидания! Банкротом или бомжем может стать каждый. Кредит на покупку жилья на вторичном рынке (а в России таких 9 из 10) — дополнительный риск для банка: стены с годами, увы, крепче не становятся. Обветшалое жилище, не выкупленное из залога, потом никуда не денешь — оно потеряет былую привлекательность. Банки, правда, нашли способ избежать потерь, заигрывая с ипотекой. Все риски они заставляют оплачивать... клиентов. А как иначе объяснить сумасшедшие проценты по кредитам?
Сегодня ипотека — непозволительная роскошь. Как будет расплачиваться московская учительница, чья зарплата 9—10 тыс. руб. в месяц, понять сложно. Если верить “троице”, придумавшей доступный рынок жилья, она продаст квартиру (скажем, “двушку” за 50 тыс. долл.), а 30 тыс. займет, чтобы хватило на “трешку”. Отдавая банку по 8 тыс. руб. с каждой зарплаты, она погасит кредит через 9 лет.
Остается решить два вопроса: как жить на оставшиеся от “получки” 1—2 тыс. руб. и кто погасит проценты. Первую проблему за учительницу, можно сказать, решили “наверху”. Рассудили так: раз нужна 3-комнатная квартира, значит, живет не одна — семья прокормит. А вот с процентами неувязочка вышла. При нынешних ставках (меньше 12% в год по валюте найти сложно) через 10 лет процентные выплаты удвоят стоимость кредита. И кто даст ей еще 30 тыс. долл.?
Но и это еще не все. Оформление ипотеки также “раскручивает” заемщика на приличную сумму, в чем корреспондент “МК” убедился на личном опыте.
Чиновники обещают, что ипотека может стать массовой, когда ставки по кредитам упадут до 10% годовых, когда жилья будут строить минимум в 4 раза больше, когда...
А пока к слову ипотека следует приписать отрицательную приставку “im”, которая обозначит ее бессилие.
Зарплата журналиста — выше учительской. А раз чиновники уверяют, что даже труженики образования смогут поучаствовать в ипотеке, работники пера и подавно. Деньги на первый взнос были заняты у друзей. Взять кредит, казалось, не проблема. 146 российских банков работают по ипотечным программам.
Но попытавшись взять взаймы, я поняла: зарабатывать нужно гораздо больше, и — это кабала на всю жизнь.
— У вас есть накопления? — первым делом поинтересовался клерк. — Мы приветствуем бережливых.
В эту минуту я чувствовала себя как Кэрри, героиня “девичьего” сериала “Секс в большом городе”. Мы обе не относимся к разряду бережливых. Правда, по разным причинам. Кэрри — разгильдяйка по жизни. А во мне стойкую неприязнь к накопительству выработала горячо любимая родина. В августе 1998 г. на карточке, выданной в одном из крупнейших тогда банков, “зависла” приличная сумма — еще чуть-чуть, и первый взнос за квартиру. Но, как говорится, не судьба... Наверное, с тех пор у меня появилась привычка “спускать” зарплату на тряпки. Как Кэрри не могла объяснить служащей банка, что ее активы — это туфли Маноло Бланник на 40 тысяч долларов, так и мой кредитный эксперт не хотел понимать, что вещи известных дизайнеров — не худшее вложение денег.
Тем не менее выпросить у него анкету и перечень документов удалось. Список ужаснул: 52 (!) позиции. Некоторые ко мне не имели отношения, но перспектива собрать оставшиеся 3 десятка справок не улыбалась. Если коротко, кредитному комитету банка вместе с анкетой требовались: копии паспорта, карточки пенсионного страхования, ИНН, водительских прав, трудовой книжки, регистрации, документов о семейном положении, справки из псих- и наркодиспансеров, документы о “происхождении” первого взноса и кредитная история. Надо заметить, что Кэрри из всего вышеперечисленного понадобились бы удостоверение личности и кредитная история. Собрав пакет документов я сдала их все тому же эксперту. Ответ пришел быстро и, как ни странно, положительный. Наверное, в банке доверяют поговорке: кто много тратит, тот много зарабатывает. Теперь мне предстояло определиться с квартирой, причем за 4 месяца — иначе банк передумает и всю бумажную волокиту придется начинать заново.
— Это список риэлторских компаний, которые мы рекомендуем. Вам понадобится подтверждение юридической “чистоты” выбранной квартиры, — сказал клерк.
Разумеется, расценки, которые озвучили “рекомендованные”, оказались под стать банковским — такие же безумные.
— Теперь вы должны обратиться к оценщикам, — эксперт опять же посоветовал “правильную компанию”, которая за 120 долл. выполнит работу.
Следующий ход — открытие в банке личного счета, на который должны быть зачислены имеющиеся у меня деньги. Это удовольствие стоит относительно недорого: 0,5—2% от суммы кредита, но не менее 200 долл. Интересно получается: сначала платишь за то, чтобы внести деньги на счет, а потом — чтобы снять наличные, которые предпочитают торговцы квартирами. Еще 0,8% суммы.
— Договор ипотеки обязательно нужно заверить у нотариуса. Он сидит напротив, — у меня зародилось подозрение, будто клерк живет на проценты, которые подкидывают риэлторы, оценщики, нотариусы. Кстати, по закону договор ипотеки может быть удостоверен любым нотариусом. Но плата у всех одинаковая — 1,5% от суммы договора. По сравнению с ней государственная регистрация ипотеки — просто дармовая — 2200 руб.
— Пока идет регистрация, вам непременно нужно застраховать жизнь и здоровье, — заявил кредитный эксперт и опять отослал меня к “своим”. — Потом вы будете ежегодно платить за страховку 1,5% от суммы кредита.
Между тем, страховщики попросили меня пройти медицинское освидетельствование. Конечно же, за отдельную плату.
— Интересно, на что еще раскрутят? — мелькнуло в голове.
Ответ нашелся быстро: “Пожалуйста, 60 долларов за аренду сейфа!”
— Позовете на новоселье? — спросил он напоследок.
Как говорится, не дождетесь!
Кстати, если бы Кэрри захотела взять кредит в Нью-Йорке, он стоил бы ей дешевле. Первый взнос — от 5 до 10%, годовые 5—6%, если ставка фиксированная, или от 2%, если “плавающая”. В результате, одолжив 100 тысяч долларов, она за 30 лет (экономика Штатов позволяет выдавать столь “долгие” кредиты) выплатит примерно 2,5 суммы кредита. В России я должна выплатить двойной размер за 10 лет.
Игорь ШУВАЛОВ, замглавы Администрации Президента РФ:
— Рынок доступного жилья — это не предвыборный ход. Наоборот, мы начнем активно действовать только после выборов, пока же готовим изменения жилищного законодательства. Уже практически решен вопрос об отмене платы за нотариальное удостоверение договоров ипотеки, что удешевит “процесс” на 1,5%. Нам предстоит проработать и такое непопулярное решение, как возможность выселения кредиторами нерасплатившихся граждан.
Николай КОШМАН, председатель Госстроя РФ:
— Наша главная задача сегодня — расширить рынок жилья. Рост объемов строительства идет “точечно”: в прошлом году Москва ввела 4,7 млн. кв. метров, 4 — Московская область, 2 дал Санкт-Петербург, не отстает и Татарстан. К 2010 г. мы в состоянии достичь показателя в 70 млн. кв. м в год. Отдельным строительным организациям мы говорим: нам не надо высокодоходного жилья, стройте для среднего класса, в пределах 250—270 долл. за метр. Ведь есть материалы, которые помогают удешевить жилье. Тогда семья учителя, врача, безусловно, сможет принять участие в ипотеке. Грубо говоря, они должны будут платить по 8 тыс. руб. в месяц уже с процентами. Мне Филиппов (министр образования. — Авт.) говорил, что в школах средняя зарплата 8—9 тыс., 9 плюс 9 получится 18, если в семье работают и муж, и жена. Значит, на жизнь останется половина.
Георгий БООС, вице-спикер Государственной думы РФ:
— Мы рассчитываем, что рынок жилья будет ориентироваться на так называемый средний класс, который лет через десять станет основой общества. Люди смогут покупать жилье в собственность, в том числе и через ипотечные схемы. Другая часть населения — молодые люди, которые еще не решили, где пустить корни, — выберет коммерческий найм жилья. А самым бедным (таких будет 10—15%) поможет государство. Они получат социальное жилье с правом проживания, но без возможности приватизации. Бесплатной передачи муниципальных квартир в собственность граждан вообще не будет. Но мы пока не определились, когда отменять приватизацию. Это зависит от того, как государство станет реализовывать жилищную политику в отношении тех граждан, кому гарантировано жилье, например, военнослужащих, уволенных в запас.
Владимир ТАРАЧЕВ, депутат Госдумы, специалист по финансовым рынкам:
— Ипотека в России — как игрушка: красивая модель, которую невозможно применить. На рынке недвижимости — нездоровая ситуация. Банки, которые должны быть посредниками между продавцами и покупателями, попросту “выключены”. На руках у населения, по разным оценкам, от 50 до 100 млрд. долл., и ему не нужны кредиты. Строителям они также не нужны — они сами продают дома еще на стадии фундамента. Эти так называемые договора соинвестирования, или “долевые схемы”, весьма рискованны для граждан. Застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся никакой ответственности. “Долевые схемы” — это угроза создания финансово-строительных пирамид. Все разговоры об ипотеке могут сработать вхолостую, если не навести порядок на рынке жилья. Схемы строительства должны быть “прозрачными”, а псевдобанковская деятельность строителей прекращена. Может быть, даже “сверху”.
Сотрудник крупной риэлторской конторы, пожелавший остаться неназванным:
— Массовая ипотека, учитывая сегодняшний дефицит жилья, — это вредительство! Ипотечные кредиты только подхлестнут рост цен на квартиры. Надо четко понимать, что до тех пор, пока мы не сможем увеличивать предложение на рынке недвижимости моментально в разы, делать ипотеку массовой нельзя.
