Цены на столичное жилье будто взбесились. Растут, как не растут грибы после дождя. Москвичи ужасаются и пытаются разобраться: почему? кто виноват? и что нужно сделать, чтобы квартиры подешевели? А аналитики пророчат новый виток цен.
Корреспондент “МК” решил разобраться в этих более чем насущных вопросах с помощью компетентных специалистов.
— Какая я все же молодец, что купила квартиру! Судя по тому, как цены растут, я теперь буду молиться на нее всю жизнь, — сейчас москвичка Лика говорит о своей покупке с нескрываемым удовольствием. Но тогда, в недалеком 2001 году, она о ней даже жалела. Слишком долго копила, слишком много работала (да нет — вкалывала), и для чего? Чтобы отдать все деньги до копейки за типовую двушку без отделки, причем даже не в Москве, а в области.
Было очень страшно, рискованно и трудно. Девушка влезла в долги. Зато теперь все: долги, ремонт и волнения — позади. А квартира, за которую она отдала 33 тысячи долларов, стоит теперь в два раза дороже и с каждым месяцем поднимается в цене на 700 долларов. В Москве такая же квартира, как у Лики, дорожает больше чем на 1000 долларов в месяц.
— Не купи я свою квартиру тогда, сегодня точно бы не купила, — говорит она.
Квартира в Москве всегда была дорогим товаром, но никогда для обыкновенных москвичей она не была более недоступной, чем сейчас.
Если после кризиса, в 1998 году, самую захудалую однокомнатную квартиру с шестиметровой кухней возле Садового кольца можно было купить за 25—27 тысяч (долларов), то два года назад она стоила уже 45 тысяч, год назад — 65. Теперь в малопрестижном районе центра (например, у Курского вокзала) ее продают за 90—95 тысяч. А в престижном (неподалеку от Патриарших прудов) — за 110 тысяч.
— Это по нынешним временам стандартная цена для хорошего района и более-менее приличного дома, — говорит Наталья Ветлугина, руководитель отдела продаж крупной компании недвижимости, специализирующейся на продаже жилья в центре.
В отдаленных районах такая же однокомнатная квартира (33—36 кв. метров) будет стоить 48 тысяч. Предложат за 45? Даже если квартира окажется на первом или последнем этаже, это удача.
Если же удача пройдет стороной, то за 45 тысяч долларов вам сегодня предложат захудалую однушку где-нибудь в Бирюлеве-Западном или Капотне (одних из самых дешевых и нереспектабельных районов Москвы, в 1999-м там такие стоили $16—17 тысяч). Причем в состоянии, требующем тяжелого косметического или капитального ремонта. Найти отдельную однокомнатную квартиру дешевле практически невозможно. Разве что комнату в коммуналке. Если очень повезет, самую маленькую и скромную удастся купить тысяч за 19—20.
За 30 тысяч долларов вам предложат квартиру гостиничного типа с общим душем на этаже и жилой комнатой площадью 16—18 метров. Спрос на такие квартиры, кстати говоря, бешеный. Правда, в основном среди профессионалов, для которых они нужны как разменная монета при совершении сложных сделок. Квартиры гостиничного типа оценивают по максимуму — 1700 долларов за кв. метр. Правда, живут в них либо пенсионеры (по нищете своей), либо иногородние, для которых это жилье — перевалочный пункт по пути к хорошему.
Увы, для москвичей, не получающих зарплату чемоданами, ситуация на рынке недвижимости складывается не лучшим образом. Дешевого жилья в Москве практически не осталось.
После оглушительного роста в прошлом году цены на московскую недвижимость не остановились. Средняя цена кв. метра на конец февраля перевалила за 1700 долларов.
— Это очень высокий ценовой прирост, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. — Как показывает практика, в начале года цены обычно растут медленнее, чем в конце года.
Зарплаты москвичей такими темпами не растут ни у врачей, ни у инженеров, ни у медиков. Да, наверное, ни у кого вообще. Обратное утверждает только большой оптимист Мосгорстат. Он убежден, что за прошлый год зарплаты в Москве поднялись на 50% и ежемесячно москвичи получают в среднем уже больше 20 тысяч рублей.
Москвичи буквально оборвали телефон редакции, спрашивая, откуда Мосгорстат это взял. За год их зарплаты повысились не более чем на 30 процентов.
Подорожало все: комнаты в коммуналках, отдельные квартиры, вторичное жилье, новостройки. Панельное жилье в центре Москвы практически сравнялось по цене с монолитным в других обжитых районах. Средняя цена в домах-новостройках теперь составляет 1302 доллара за кв. метр (в декабре была $1182). На вторичное жилье (бывшее в употреблении и квартиры в домах-новостройках с отделкой) — 1703 доллара (против $1600 в конце 2003 года), на жилье бизнес-класса — 3100 ($2921).
— Самым востребованным по-прежнему остается жилье с небольшой площадью. Это одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса. Их главное преимущество — невысокая цена вследствие небольшого метража, — говорит заместитель директора управления по вторичному рынку одной из риэлторских компаний Олег Самойлов.
Но наметились и новые тенденции. Если раньше люди охотно покупали квартиры в панельных домах, то постепенно интерес к ним среднего класса угасает. Повысился спрос на кирпич и монолит.
— Для тех, кто хочет купить квартиру в панельном доме, она не по карману, а тем, кто может, она не нужна, — так объясняют перемены аналитики. — Тем более что квартиры бизнес-класса не только комфортнее, но и как средство капиталовложения более выгодны.
Тем, кому цены в Москве не по зубам, советуют обратить свои взоры на Подмосковье. Дома там такого же качества и класса, как в Москве, а цены значительно ниже. Но немногим москвичам квартиры по карману и там.
За прошлый год цены в ближайшем Подмосковье выросли на 35%. Еще в марте 2003-го квартиры в самых дорогих городах Подмосковья — Химках, Одинцове и Красногорске — можно было купить за 700—770 долларов/кв. метр. Теперь они стали еще дороже. Квадратный метр жилья в Химках стоит $1088, Реутове — $1010, Одинцове — $957, Красногорске — $930.
Однокомнатные квартиры в Химках стоят уже больше 43 тысяч, в Реутове — больше 40, в Одинцове — 38, в Красногорске — 37. Это меньше, чем в самых отдаленных районах Москвы, но далеко не дешево.
Даже в Мытищах цены подскочили до $902 за кв. метр. Тем, кто хочет ощутить реальную выгоду, придется покупать квартиру в городах среднего и дальнего Подмосковья — Голицыне, Чехове, Солнечногорске, Клину, Серпухове или Наро-Фоминске. Правда, до Москвы придется ехать на электричке минимум час. Зато квартиры в этих городах стоят в два раза дешевле, чем в столице.
В январе прошлого года на вторичном рынке предлагалось к продаже 19 тысяч квартир. В январе 2004-го их стало только 17 тысяч. Аналитики насторожились: не сворачивается ли от высоких цен рынок? Но вскоре вздохнули спокойно: в феврале предложение пополнилось — сейчас в Москве предлагается около 18 тысяч квартир.
Рынок еще не свернулся. Цены на квартиры растут. Ожидается, что в марте они повысятся еще на 3—4 процента.
Главная причина роста цен — спрос. В отличие от москвичей для многих предприимчивых людей квартира в Москве — это не только крыша над головой и свой угол. Это отличное капиталовложение. Доходность по банковским депозитам понизились до 8 процентов годовых, инвестиции в паевые инвестиционные фонды и акции приносят 20—30%, но они рискованны. На этом фоне самый подходящий — рынок московского жилья. Он дает игрокам оптимальное сочетание дохода (40% в год) и риска. Поскольку даже резкое снижение цен на московскую недвижимость не даст квартирам обесцениться.
И у этих людей (в отличие от московских врачей и учителей) деньги на покупку квартиры есть.
Кроме того, повышению платежеспособного спроса способствует и успешное развитие ипотеки. Как ни странно, при нынешнем росте цен ипотека (какими бы кабальными ее условия ни казались) даже выгодна. Поскольку проценты за кредит значительно ниже роста цен на недвижимость. А вот копить деньги на покупку жилья, похоже, становится занятием бесполезным.
В определенной степени на цены повлияла и столичная программа по сносу и реконструкции пятиэтажных домов. Ведь чем ближе срок отселения жильцов из дома, тем дороже квартиры в нем.
Если финансовых катаклизмов не произойдет, цены будут подниматься до тех пор, пока на квартиры будут находиться покупатели. Никаких признаков того, что покупателей в Москве становится меньше, к сожалению (а для кого-то и к счастью), нет.
