Жильцы в рассрочку

19 марта 2004 в 00:00, просмотров: 155

Вкладывать деньги в жилье на стадии котлована — все равно что играть в рулетку. Иногда везет...

Развлекаться участием в так называемых долевых схемах или договорах соинвестирования людей заставляют разные причины. Одни — и они явно в меньшинстве — рискуют, чтобы жизнь медом не казалась. Только внеси деньги, адреналин в крови обеспечен на пару лет минимум. Мало кто из застройщиков гарантирует, что дом сдадут вовремя. Или вообще сдадут. Для большинства же опасные игры со строителями — суровая необходимость. Еще недавно соинвестирование давало единственный шанс решить квартирный вопрос подешевле. А с некоторых пор — просто купить квадратные метры, ведь к радостному моменту возведения крыши в новостройках редко остаются свободные сантиметры.

Правила игры в “строительных казино” пока диктуют застройщики. Однако ситуация вот-вот изменится.

Власти решили установить свои порядки, причем сразу после выборов. Так, во всяком случае, пообещал замглавы Администрации Президента Игорь Шувалов. На выходе из Госстроя пакет законопроектов, направленный на снижение рисков людей, вложивших немалые деньги в крышу над головой. Под главный из них — “О порядке привлечения средств граждан, направляемых на цели строительства и приобретения жилья” — попадут не только “долевые схемы”, но и ЖСК, стройсберкассы и прочие конторы, продающие жилье в рассрочку. Веселую жизнь застройщикам “подарят” поправки к Земельному кодексу, согласно которым земельные участки под новые дома будут выставляться на торги, и никакие “вась-вась” с местными чиновниками уже не помогут его получить.

Сгубила застройщиков собственная жадность. Дефицит квадратных метров стал для них тем самым “тузом” к “одиннадцати”. Осознав, что квартиры все равно “уйдут”, они вконец расслабились, и количество претензий к ним перевалило критическую отметку. Покупателей если не кидают, то откровенно разводят не только на рынке дешевого жилья в типовых домах районов массовой застройки, но и в “бизнес-классе” (квартиры индивидуальной планировки), и даже в “люксе”. Но обо всем по порядку...

Электрическая “разводка”

Удивительно, но инвестиции в типовые дома позволяют сэкономить не только на самом жилье, но и на лекарствах от головной боли, которая гарантирована тем, кто решил раскошелиться на индивидуальную планировку. За свои небольшие деньги новоселы в “типовушках” получают скромный набор проблем: криво поставленные двери, которые с трудом закрываются, перекошенные окна, в щелях которых гуляет ветер, плохая теплоизоляция, а звуковая — вообще никакая. Все эти недоделки легко устранить руками какой-нибудь бригады строителей, которую с радостью порекомендуют сами же застройщики. За отдельную плату рабочие приведут жилище в божеский вид.

Новоселы давно смирились с низким качеством жилья и держат наготове кошельки, чтобы оплатить все недоделки. В итоге получается, что за так называемые дешевые метры сегодня просят почти столько, сколько несколько лет назад за “элиту”. И это уже никого не смущает.

— Странно, если люди жалуются на такие пустяки, — поделился с “МК” счастливый (с большой натяжкой) хозяин квартиры с индивидуальной планировкой в модном среди преуспевающей молодежи районе столицы. — Наверное, они настоящие “правдорубы”. Обитатели нашей новостройки были бы рады, если бы обошлось лишь перекошенными дверями.

Выходит, что качество нельзя купить ни за какие деньги. Дом, о котором зашла речь, сдавался с задержкой на полтора года, что на языке застройщиков означает “вовремя”. Где все это время крутились деньги — большой вопрос. Госкомиссия подписала два акта — приемки и недоделок. Довести строение до ума строителей должна была выигравшая тендер эксплуатационная организация, но она и пальцем не пошевелила, наплевав на условия конкурса. Бороться с недоделками пришлось самим новоселам.

— Наш дом целый год “питался” электроэнергией от строительного вагончика. Фасад был окутан временными кабелями, электричество регулярно отключали: строители задолжали энергетикам. А те даже не подозревали, что оставляют без света жилую высотку. Разрулить ситуацию помогла авария: огромный грузовик порвал кабель, один конец которого зацепил бензобак — машина едва не взлетела на воздух в пяти метрах от дома. Строители поднапряглись и сдали-таки “общедомовое электричество”. А у нас по договору — поквартирное. Его мы получили за “взятку” (это, на минуточку, сумма в долларах с тремя нулями), на которую скидывались всем миром, как говорится.

Помимо электрики в доме не хватало и таких “пустяков”, как нормальной системы отопления (ее забраковала госкомиссия) и системы пожаротушения. Жильцам пришлось раскошелиться на пожарные краны и датчики задымления (по 700 рублей за штуку).

Не стоит забывать, что вид красивый из окон, свежий воздух, хороший подъезд, детские сады и школы, фитнес-центры и супермаркеты рядом тоже включены в стоимость каждого “квадрата”. Так вот, обитатели новостроек рискуют вместо обещанной развитой инфраструктуры получить пару сельпошных палаток, один работающий детсад из трех обещанных и “восхитительный” урбанистический пейзаж — дымящие трубы промзоны...

Богатые тоже плачут...

Конечно, с “випами” застройщики подобного себе не позволяют. На покупателей элитарных квартир свои “ловушки”. В самом центре столицы возводится шикарный особняк. За респектабельное окружение и удовольствие лицезреть из окна пейзажи старой Москвы берут дорого — от 4000 у.е. за метр. Строит роскошный дом, если верить рекламе, компания с говорящим названием, гарантирующим будущим жильцам новое качество. В жизни между тем качество остается все тем же...

Вышколенные менеджеры по продажам и солидного вида юристы, не скупясь на слова, рассказывают о всех достоинствах нового жилища. И пока разомлевший клиент купается в мечтах, подсовывают ему договор с другой, никому не известной фирмой. Кстати, в бумаге этой черным по белому написано, что клиент не покупатель, а соинвестор — другой статус, другие права. Точнее сказать — никаких. Подобные договоры не попадают под закон “О защите прав потребителей”, и требовать компенсацию за нарушение сроков строительства просто бессмысленно. Как, впрочем, и за другие неувязочки, а они непременно выйдут. Даже обговорив все детали — от вида из окна до номера квартиры — и с армией собственных адвокатов проштудировав договор, покупатель не застрахован от подземного гаража прямо под своей квартирой или другого неприятного сюрприза. Другие запахи и звуки, другие ощущения. Но почему-то за те же деньги. При этом руководство компании наличие вашей проблемы даже не признает, а здешние юристы уверяют, что дело не будет иметь судебной перспективы.

Еще один неприятный сюрприз, который поджидает владельцев “элиты”, — свободная планировка. Для них она оборачивается головной болью, а для застройщиков — приличными барышами. Дело в том, что площадь одной и той же квартиры считают по-разному: продавцы — до возведения внутренних стен, а покупатели — после. Между тем перегородки и отделка “съедают” несколько метров или цену вполне приличной иномарки. Бороться за эти несчастные метры — себе дороже.

В общем, людей, вкладывающих деньги в элитарную недвижимость, тоже разводят, только теряют они гораздо больше...

Все под контролем

Идея установить тотальный контроль над всеми жилищными проектами, в которые привлекаются деньги населения, родилась не сегодня. В прошлой Думе уже разрабатывался законопроект, запрещающий застройщикам брать с частных инвесторов деньги до государственной регистрации “проектной декларации” с конкретными сроками строительства и сдачи жилья, а также фиксированной ценой “квадрата”. Если бы его приняли, застройщики не смогли бы потребовать доплату за квартиры, что практикуется довольно часто. Но тогда проект не прошел. Теперь запылившийся документ решили вытащить на свет божий — терпение чиновников от строительства лопнуло, в огород застройщиков полетели припасенные булыжники.

Серьезных претензий у властей всего две, но их вполне достаточно, чтобы перекрыть кислород всяким финансово-строительным схемам. Во-первых, налоги. Раскидывая по счетам фирм-однодневок десятки, а то и сотни тысяч долларов за каждую квартиру, застройщики выводят из-под налогов целые состояния. Глядя на их отчеты, редкий налоговый инспектор не проронит слезинки — такие они бедные, выходит, чуть ли не в убыток себе строят. Между тем известно: каждый квадратный метр приносит застройщику 100 процентов прибыли.

Во-вторых, все эти схемы долевого участия и соинвестирования мешают жить ипотеке — любимому детищу президента. Банки, которые, по идее, должны быть посредниками между застройщиками и населением, выпали из обоймы. Застройщики и сами прекрасно справляются со сбором денег, а лишний “глаз” им совершенно не нужен. Кроме того, им невыгодно больше строить: не будет ажиотажного спроса, упадет цена, и каждая копеечка будет даваться не так легко. Пока же на рынке недвижимости дефицит, власти не посмеют запустить массовую ипотеку: цены взлетят до небес. Выходит, что застройщики связали чиновников по рукам и ногам. А этого им не простят.

КОММЕНТАРИИ

Владимир Пономарев — заместитель председателя Госстроя РФ:

— При так называемых долевых схемах, когда строительство жилья напрямую финансируется населением, граждане берут на себя все риски застройщика. Они могут так и не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности такого договора. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом никакой ответственности за его использование. Долевые схемы, на мой взгляд, серьезная угроза возникновения строительно-финансовых пирамид.


Владимир Тарачев, депутат Госдумы:

— На рынке недвижимости нездоровая ситуация. Застройщики не пускают банки на рынок, поскольку сами занялись финансово-инвестиционной деятельностью, которая при этом никак не лицензируется. Они прикрывают “серые” схемы, чтобы минимизировать налоги со сверхприбылей, которые приносит строительство жилья. Чтобы навести порядок на рынке жилья, договора соинвестирования следует вообще запретить. Банки должны быть, как клин, забиты между строителями и частными инвесторами. Тогда финансовые потоки можно будет проконтролировать, они станут прозрачными.



Партнеры