Представьте ситуацию. Вы честно купили себе квартиру (на вторичном рынке), заплатили за нее немало и только отпраздновали новоселье, как вам приходит повестка: пожалуйте в суд. Оказывается, прежний собственник хочет забрать свою квартиру обратно. Дескать, она продана с нарушением его прав. Что же делать вам, добросовестному покупателю?
Такие ситуации встречаются в судебной практике очень часто. И еще 5 лет назад это означало, что суд почти стопроцентно примет решение в пользу первого собственника (продавца), а не покупателя. Действовал принцип возврата сторон в первоначальное положение: т.е. все участники цепочки (а жилье могло быть перепродано не один раз) возвращались в прежние квартиры, а последний покупатель оставался наедине с проблемой возврата своих денег.
Сейчас судебная практика повернулась лицом к покупателю — подчеркну: добросовестному. А в соответствии со ст. 10 ГК РФ каждый человек, участвующий в гражданском обороте, признается добросовестным, пока не доказано обратное. И бремя доказывания лежит на истце, а не на ответчике. Вам не придется бегать, добывать справки о собственной честности — пусть истец доказывает обратное: что вы знали о препятствиях к совершению сделки либо даже понуждали его продать квартиру, а он яростно сопротивлялся.
Не сумел доказать — правда ваша.
Следует знать, что собственник может истребовать свое имущество только строго в тех случаях, которые перечислены в п. 1 ст. 302 ГК РФ. А именно:
— имущество было утеряно собственником (с квартирами такого не бывает);
— имущество было похищено (а такое встречается часто: подделывается либо крадется паспорт владельца квартиры, и жилье продается от его имени);
— имущество выбыло из владения собственника иным путем помимо его воли (например, по доверенности кто-то продает квартиру вопреки желанию владельца).
Доказывать ответчику придется только одну-единственную вещь: что за приобретенную квартиру он заплатил деньги. Но и в этом нет особой проблемы — даже если сделку не оформлял нотариус (а сейчас без него вполне можно обойтись, достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме). Переход права собственности наступает в момент регистрации договора в соответствующем учреждении (в Москве это Москомрегистрация). Правда, наши граждане часто предпочитают указывать в договоре не рыночную стоимость квартиры, а заниженную, по оценке БТИ. Но суды и к этому относятся сочувственно: была бы расписка о реально отданной сумме. Только писать желательно весь текст от руки — это значительно облегчит работу экспертов в случае возникновения спора.
