В прошлый раз мы рассказали, почему договор пожизненного содержания с иждивением может оказаться лучшей защитой для продавца квартиры от мошенников, чем привычный договор купли-продажи. Но и в нем встречаются подводные камни.
Прежде всего нужно помнить о сроках действия данного договора. Обязанность плательщика ренты предоставлять пожизненное содержание с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Однако если иждивенцев несколько, то со смертью каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении этого человека. Для остальных — ничего не меняется.
Иногда возникает ситуация, когда плательщик ренты умирает раньше получателя. И в этом случае договор продолжает действовать. Поскольку право собственности на имущество, квартиру, дачу, земельный участок перешло к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, после его смерти оно включается в его наследство, и все его обязательства достаются наследникам.
Законом специально оговаривается, в каких случаях такой договор прекращает свое действие. И смерть получателя ренты — случай не единственный. Другим основанием для прекращения действия договора (его расторжения) является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
К сожалению, судебная практика свидетельствует: между сторонами по договору — получателем и плательщиком ренты — нередко возникают конфликты по поводу количества и качества оказываемых услуг. Недовольный получатель ренты легко может потребовать возврата своей недвижимости либо выплаты ему выкупной цены за переданное имущество. Если имущество передавалось по договору бесплатно, а условие о выкупной цене специально не оговаривалось, то она определяется по средней стоимости аналогичного имущества (для квартиры это ее рыночная стоимость).
В законе есть такое понятие, как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Например, в результате стихийного бедствия, пожара и т.п. Так вот, в нашем случае все обязательства плательщика ренты по отношению к иждивенцу сохраняются.
Как уже говорилось, договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется нотариусом. При обращении к нотариусу необходимо располагать следующими документами:
— документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое по договору недвижимое имущество;
— справка Бюро технической инвентаризации, копия поэтажного плана и экспликация к нему (если по договору отчуждается квартира), технический паспорт объекта недвижимости;
— нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества (в том случае, если имущество приобретено в период брака и супруг жив);
— выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета (по квартире);
— согласие органов опеки (в тех случаях, когда отчуждается квартира, жилой дом, в которых проживают несовершеннолетние);
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с указанием об отсутствии ареста на данное имущество.
