Квартирный ответ

14 мая 2004 в 00:00, просмотров: 175

Наши власти — мастера по части строительства воздушных замков. С реальным жильем у них выходит гораздо хуже. Решить квартирный вопрос никому не удалось: обещания расселить коммуналки и предоставить каждой семье отдельную квартиру так и остались лозунгами.

Теперь, когда до руководства страны дошло, что бесплатных квадратных метров на всех не хватит, они решили ими торговать. Продавать обещают дешево и в кредит. Но этим сладким песням почему-то никто не верит. Наверное, потому, что люди наконец-то научились считать СВОИ деньги, и рынок доступного жилья для них не больше чем очередной лозунг.

ВСЕМ РОССИЯНАМ — НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

То, о чем говорили почти год, свершилось. Нет, бедность пока не побороли и ВВП не удвоили. Эти козыри все еще на руках у властей. Начать решили с дешевых квартир. Вчера больной вопрос обсуждали на правительстве. Вот-вот в Думу внесут пакет из 28 законопроектов, благодаря которым возникнет рынок доступного жилья, обещанный нам свыше. “Рынок” — потому что о раздаче бесплатных квадратных метров очередникам всех мастей придется забыть; “доступного” — потому что решить квартирный вопрос за собственный счет смогут даже врачи и учителя, ведь квартиры должны подешеветь до 27 тысяч долларов за “однушку”, а первый взнос по ипотечному кредиту — упасть до каких-то 10%.

В первый пункт этого по сути программного заявления руководства страны поверить легко. Закручивать гайки “наверху” умеют. Со вторым все гораздо сложнее. Ипотека — не такая простая “штучка”, какой кажется на первый взгляд. Едва пакет документов подпишет президент, ипотека и вправду сразу станет дешевле. Но буквально на копейки — за счет отмены нотариального заверения договора. Общение с нотариусом обходится сейчас в 1,5 процента от стоимости жилплощади. Чуть позже, когда банкиры и страховщики осознают, какой подарок им сделали новым Жилищным кодексом, немного упадут проценты по кредитам. Только и всего.

Выходит, обещать квартиры дешевле 30 тысяч долларов — примерно то же самое, что две “Волги” на один ваучер. Либо чиновники, которые называют такие цифры, оторваны от жизни. Либо себе на уме: держат за пазухой какое-то суперсредство, чтобы силой “продавить” снижение цен. Если и так, то в написанных ими законопроектах на него нет и намека. Так что рассчитывать на то, что уже наутро после принятия всего пакета недвижимость станет по карману абсолютному большинству россиян, может только прожженный оптимист.



ИПОТЕКА ПО-РУССКИ

Разговоры об ипотеке в России ведутся уже 10 лет. Но хвастаться пока нечем. Ипотека уродилась однобокой калекой.



Кредиты не взяли в оборот

Во всем мире делают так: под залог недвижимости банк выдает кредит. Потом он на эту сумму выпускает ипотечные ценные бумаги и продает их на финансовом рынке. Ведь кредитное учреждение не бездонная бочка, в которой деньги не переводятся. Вырученные за облигации деньги банк дает в долг следующему клиенту. И так по кругу. Увы, классическая схема у нас не работает. Ипотека по-русски заканчивается на этапе выдачи кредита.

Это суррогат ипотеки: работает только один механизм. Второй, когда против долга заемщика выпускаются ценные бумаги, не налажен. Между тем они бы хорошо продавались. В развитых странах облигации, обеспеченные жильем — ликвидной недвижимостью (это же не промзоны, которые тяжело продать), — считаются самыми надежными после государственных или муниципальных.



Проценты не центы

Другая болезнь русской версии жилищного кредитования — слишком высокие процентные ставки. Банки всегда просят больше, чем граждане готовы им дать. Разницу плюс издержки всех участников процесса должен кто-то покрывать. С этим вполне справилось бы государство. Если бы захотело.

Дешевые кредиты на покупку жилья иногда все же встречаются. Однако в 99,9 случая из 100 — это “длинные” деньги западных банков, взятые под гарантии муниципалитетов. Использовать их можно только один раз, купив конкретные квартиры. Выпустить под дешевый иностранный кредит ценные бумаги невозможно — с такой низкой доходностью их никто не купит. Случается, россияне берут взаймы на улучшение жилищных условий по рыночным расценкам, но только на короткий период и весьма незначительную сумму. Что называется — перекрутиться. Ввязываться в ипотеку по нынешним тарифам рискуют единицы.

По мнению Плескачевского, начинать ипотеку нужно со снижения ставок. С годовыми, которые банки запрашивают сейчас, она не заработает. Ставки высоки не потому, что банки “зажирели”, а потому, что их издержки на налоги избыточно сформированы. Скажем, на Западе маржа (разница между ставками, по которым банки берут деньги у населения в виде всевозможных вкладов и выдают кредиты) 1,5—2%. Нашим иногда и 4% не хватает.

Утешает лишь одно — в ближайшее время заемные деньги в России должны подешеветь. Во-первых, в экономике все более или менее наладилось. Во-вторых, свободных денег в стране слишком много. Они прямо горят в руках. Чтобы инфляция не погасила этот “пожар”, их нужно куда-то вложить. В Англии, к примеру, успешно работают строительные общества (что-то вроде советских касс взаимопомощи). В них можно получить кредит не под 4% годовых, которые просит банк, а, скажем, под 0,5—1%.



Руки прочь от резервов

Впрочем, некоторые горячие головы предлагают свои рецепты удешевления ипотеки. Они уже тянут руки к Пенсионному фонду, государственным ценным бумагам и даже замахнулись на валютный резерв: нечего деньгам лежать мертвым грузом — пусть работают!

— Делать этого категорически нельзя, — убежден Плескачевский. — Все упирается, с одной стороны, в ипотечные ценные бумаги, точнее, их отсутствие, с другой — в колоссальный риск, который до сих пор несут кредиторы. Это еще больше раздует цены, да и просто опасно. Кстати, такого же мнения придерживается Минфин.



Должники, на выход

А пока от страха трясутся банкиры. И не зря. Вероятность оказаться у разбитого корыта слишком велика. С должника подчас не получишь ни денег, ни залога, то есть квартиры: закон не позволяет выселить человека на улицу, и уж тем более если там прописан ребенок. Чтобы в один момент не потерять все, банкиры закладывают все возможные риски в стоимость кредита.

Решить эту проблему должен новый Жилищный кодекс. В нем прописано принципиальное решение: если вы взяли кредит под залог квартиры и по каким-то причинам его не возвращаете, вас можно выселять. Однако это не значит, что вы сразу всего лишитесь. Ведь уже сделан первый взнос, какое-то время вы платили кредитору — поэтому на определенную сумму вправе рассчитывать. На эти деньги можно подыскать жилище попроще или получить квартиру в коммерческий наем.

Кстати, переписывать Конституцию под новый Жилищный кодекс не придется. Знаменитая статья о праве на жилище, которой принято козырять в спорных ситуациях, гарантирует лишь право, а не сами квадратные метры. Если бы все было так, как толкуют юристы социальной ориентации с классовым подходом к собственности, то суды уже давно были бы погребены под исками от россиян, которых родина не обеспечила жилплощадью.



“Золотые” метры

Риск уменьшится, проценты упадут, не придется делиться с нотариусом — власти не обманывают: жилье станет доступнее. Но не дешевле. Получится как с той самой статьей Конституции, когда гарантируют не жилье, а право на него. Скорее выйдет по-другому: массовая ипотека спровоцирует рост цен на недвижимость. А они, как известно, и так беспредельные.

— Это же простая экономическая логика, — уверен Плескачевский. — Сегодня квартиры покупают только те, у кого есть “живые” деньги. Доступная ипотека увеличит спрос за счет кредитоспособных граждан. Нетрудно догадаться, дешевле станут квартиры или дороже, если увеличится спрос. Конечно, дороже!

Чтобы этого не случилось, предложение на рынке жилья нужно увеличивать моментально и в разы (риэлторы считают — в 5—6(!) раз). Кстати, это очень хорошо понимают “наверху”, иначе ипотеку запустили бы гораздо раньше.

Готовы ли выполнить социальный заказ застройщики — большой вопрос. В какой-нибудь Англии сверхприбыли заставили бы их бы насытить рынок. И со временем Старый Свет мог бы рассчитывать на снижение цен. Россия, как известно, всегда идет другим путем. Наши застройщики в первую очередь стремятся набить свои карманы, а не вкладывать деньги в расширение бизнеса. Это им невыгодно: при тех же затратах чистая прибыль с каждого “квадрата” будет гораздо меньше.



КТО РАЗДУЛ ЦЕНЫ НА “КВАДРАТЫ”?

Почему растут цены на жилье, понять несложно. Проблема в другом: назначить виновных. Местные власти кивают на застройщиков, те на чиновников. Кого приговорят, пока неясно.

Естественно, квадратный метр не стоит столько, сколько за него просят. По всей стране себестоимость строительства примерно одинаковая — около 400 “зеленых” за квадрат. Можно раздуть смету за счет супердорогих материалов: кирпичи “выписать” из Польши, камень для отделки — из Италии. Но все равно на круг выйдет не так много, как утверждают застройщики.



Жадность застройщиков

На стоимость жилья заметнее всего влияет спрос. А он зашкаливает. Говорят, московские застройщики ведут “бычью игру”, то есть задирают цену. От них только и слышишь: “Ой, как мало земли осталось в столице, совсем негде строить”. На самом деле лукавят.

— Россия — страна убогих городов, в которые “вросли” заводы. Вывести пару-тройку заводов за черту города — сколько жилья на их месте можно построить! Причем элитного, старые предприятия расположены обычно в центре. Я уже не говорю о том, что многие старые дома, не представляющие никакой ценности, должны быть снесены. Их бессмысленно ставить на капремонт — затраты будут сопоставимы с новым строительством. Такого жилья в столице — непочатый край, еще на два поколения хватит.



Очередь из инвесторов

Ажиотаж вокруг квартир в московских новостройках застройщикам только на руку. Когда бы они взяли 2—3 цены с каждого метра. Непонятно только, кому нужны “квадраты” в таком количестве — не солить же их в самом деле!

Очевидно, что рост цен в Москве привлек инвесторов, а не тех, кто всю свою жизнь мечтал перебраться в сердце родины. Вычислить, какие квартиры куплены для себя, а какие — чтобы деньги вложить, просто. Достаточно посмотреть на сданные дома. Половина не заселена. Хозяева пустых квартир их даже не ремонтируют.

Делать прогнозы о ценах на жилье — все равно что гадать на кофейной гуще. Одни аналитики рынка ждут обвала, другие, наоборот, предрекают еще больший рост цен.

— Резких взлетов и резких падений скорее всего не будет. Цена может просто перестать расти, — говорит Плескачевский. — Об этом говорит текущая доходность квартир, проще говоря, аренда. За сколько нужно сдавать квартиру стоимостью 1 млн. долларов, чтобы вернуть вложенные деньги? За 15—20 тысяч долларов в месяц. Да таких цен даже в очень дорогой Москве нет! Двухкомнатную квартиру в элитном доме можно снять за 2—3 тысячи долларов в месяц. Выходит, аренда не окупает инвестиции. Это сигнал о том, что квартиры начнут продавать. Но жилье не акции, сбросив которые, можно в один день обрушить рынок. Оно продается долго.



Оброк для чиновников

Впрочем, вешать всех собак на застройщиков и инвесторов, подогревающих рынок, вряд ли стоит. Чиновники и коммунальщики тоже приложили руку. Дело в том, что по всей стране практикуются так называемые отчисления на инфраструктуру. Что это такое, ни в одном законе не написано. Похоже на оброк. В новом доме одну-две квартиры забирают электрики — за “техусловия на подключение”. Еще пару-тройку — коммунальщики. Иначе новоселам под кустик придется ходить. Примерно треть жилплощади достается муниципалитетам — а как без них землю получить. Кто оплачивает все это? Конечно, покупатели.

В новом Градостроительном кодексе обещают развязать этот клубок, пустив все земельные участки с молотка.

— Бороться с налаженным механизмом очень сложно. Нужно понимать, что у законопроекта есть экономически мотивированный оппонент. Ведь мы не просто объясняем, как все правильно устроить, а влезаем ему в карман, — объясняет Плескачевский.


Если удастся “построить” чиновников и застройщиков — за квадратные метры будут просить более реальную цену. Недорогие “квадраты” плюс дешевые кредиты — вот вам простая формула рынка доступного жилья. Только вывести ее будет трудно. “Копать” придется вглубь, а не раздувать пыль по поверхности. Иначе из хорошей затеи снова получится очередной правильный лозунг.



ЭКСПЕРТЫ “МК”

Виктор Плескачевский, председатель Комитета по собственности Госдумы:

— Закон — это не чудодейственное лекарство. Немедленного эффекта не будет, ипотека в мгновение ока не подешевеет, а количество выданных кредитов не вырастет на порядок. Однако впервые предпринята попытка системно решить проблемы в жилищной сфере. 28 законопроектов можно было бы разделить на 4 блока: налоговый, ипотечный, Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс. Даже одного из них достаточно, чтобы сдвинуть камень с мертвой точки. Однако мы должны чуть ли не под микроскопом просмотреть все законопроекты и проработать все детали. Иначе принятые решения будут трактовать кому как нравится.


Галина Хованская, депутат Госдумы (экс-глава Комиссии по жилищной политике Мосгордумы):

— Беда всех наших новых жилищных законов — их сырость и недоработка. К примеру, в новом ЖК сказано, что с бесплатными квартирами покончено. Однако четко не прописано, кто эти “малоимущие”, которым по-прежнему бесплатно будет предоставляться жилье. В кодексе есть лишь отсылки: мол, регионы должны сами установить “потолок” доходов, но не ниже прожиточного минимума. Так они и установят 2,5 тысячи рублей. Я же считаю, что в жилищном законодательстве, когда решается вопрос о предоставлении бесплатных квартир, нужно учитывать не только зарплату, но и имущество, которое подлежит регистрации, — другие квартиры, машины, дачи, гаражи. Не секрет, что сейчас многие “очередники” в надежде получить квартиру прописываются со всеми родственниками в одну квартиру по найму, а живут в других — собственных. У них и “Мерседесы” могут быть дороже 3-комнатной квартиры.





Партнеры