Новый Жилищный кодекс еще не был внесен в Думу, когда депутаты социальной ориентации с классовым подходом к собственности возопили о помощи: теперь, мол, каждого на улицу можно будет выкинуть, даже детей не пожалеют! Когда же думцы вчитались в проект, пришлось признать: он не так страшен, больше того — вполне справедлив. Чем на самом деле грозит нам этот ЖК, “МК” решил выяснить у профессионалов рынка недвижимости, которым с его принятием придется зажить по-новому.
Развод без раздела имущества
Все недостатки нынешнего кодекса буйным цветом расцветают, когда с его помощью адвокаты, специалисты по разводам, пытаются поделить жилплощадь, на которой в былые времена вполне мирно уживались супруги. Например, если квартира покупалась мужчиной до свадьбы, а потом любимая женщина прописалась в ней на правах законной супруги, выселить ее после развода к родной маме уже невозможно. Если, конечно, она сама этого не захочет.
— Хотя квартира и является собственностью бывшего супруга, ни продать, ни обменять ее без согласия второй “экс” нельзя. Дело в том, что она получила право пользования жилым помещением как член семьи собственника и может требовать защиты своего права в судебном порядке как от посягательств бывшего супруга, так и от нового собственника, в случае продажи квартиры, — объяснила юрист корпорации “Инком-недвижимость” Вера Гусева. Новый же ЖК, по словам юриста, как раз защитит права собственника.
— В проекте написано, что если семейные отношения прекращены, то утрачивается право пользования жилым помещением, предоставленное собственником. Так, хозяин квартиры сможет без проблем выписать бывшую жену к родителям. А если те вдруг откажутся зарегистрировать ее на своей жилплощади, новый ЖК дает ровно год на поиски крыши над головой. 12 месяцев разведенным придется терпеть друг друга на одной территории.
Коммунальный рай без забот
Как власти ни бьются, избавить народ от коммунального рая им пока не удалось. Ни в Москве, ни тем более в Питере. Обитатели коммуналок всегда были самыми бесправными. Сначала им запрещали приватизировать комнаты. Потом разрешили, но установили такой порядок продажи собственных метров, что мало не показалось. Сначала комнату нужно было предложить соседям, и только дождавшись их отказа, продавать посторонним людям.
— Случалось, что соседи, которым не предлагали выкупить комнату, зная, что у них нет денег, подавали в суд и требовали перевести права покупателя на себя, — рассказала юрист “Инкома”. — Пока год-два шли судебные разбирательства, они успевали накопить нужную сумму. Хуже того, суд обязывал продавцов отдать истцам жилплощадь по той цене, которая была два года назад, совершенно не учитывая подорожание. В результате страдали и продавцы, и покупатели, купившие комнаты, но утратившие право собственности по решению суда. Когда будет принят новый ЖК, и риэлторы и собственники комнат вздохнут свободнее: сделки с помещениями в коммунальных квартирах станут гораздо проще.
— В проекте указывается, что у собственника комнаты в коммунальной квартире нет права преимущественной покупки. Такое решение будет принято впервые, — подчеркнула Вера Гусева.
Бесплатное жилье — бедным
Люди, которые утверждают, что из-за нового ЖК не станет бесплатного жилья, как минимум лукавят. Квартиры и дальше будут давать бесплатно. Но не всем. В кандидаты на получение так называемых социальных метров попадают только малоимущие. Остальным очередникам квартиры придется выкупать.
— В проекте предусмотрено, что социальная норма жилплощади на каждого члена семьи не может быть менее 15 кв. метров. При этом регионы могут установить и другую планку, но не ниже установленной в кодексе. Что же касается количества метров, необходимого для постановки на учет, то она четко не прописана. Главное — учетная норма не должна быть выше социальной. Пока же в Москве в очередники записывают тех, кто имеет меньше 10 квадратов на брата в отдельных квартирах или 15 в коммунальных. Кстати, разработчики кодекса решили сделать приятный порядок малоимущим, которые будут получать квартиры по договору социального найма. В проекте запрещено заселять одну комнату двумя разнополыми детьми. Раньше об этом можно было только мечтать.
Сам себе архитектор
Перепланировка квартиры всегда головная боль. Если делать ее законно. Собрать огромный пакет документов и выпросить заветный росчерк пера под визой “Согласен” у десятка чиновников под силу не каждому. Теперь же авторы Жилищного кодекса решили урезать перечень документов, на основании которых чиновники будут разрешать или запрещать перепланировку. Так что число желающих подзаработать на вашем ремонте заметно сократится. Кстати, затягивать решение вопроса бюрократам также запретят. Выдавать разрешения их обяжут в течение 30 дней.
P.S. И последнее: проект ЖК разрешает прописывать в собственной квартире кого угодно. Даже того, с кем живешь гражданским браком. Что делать со второй половиной, если отношения не складываются, мы уже знаем...
ЧТО ТАКОЕ “ЭКСКЛЮЗИВ”?
Солидные риэлторские компании Москвы уже давно перешли на работу по эксклюзивным договорам со своими клиентами. Правда, в слово “эксклюзив” они вложили новый смысл: работая персонально с клиентом, они требуют, чтобы и он платил им той же монетой. Проще говоря, заключив эксклюзивный договор с одной компанией, вы не можете обратиться в другую.
— Не подписав такой договор, человек не является нашим клиентом, — объяснили в “Инком-недвижимости”. — Поэтому он не должен удивляться, если риэлтор не звонит ему неделями: тот занят работой с теми клиентами, которые подтвердили серьезность своих намерений и перед которыми несет ответственность. И наоборот, заключив договор, человек становится не одним из многих продавцов или покупателей на рынке недвижимости, а нашим эксклюзивным клиентом, в работу с которым мы вкладываем 100 процентов нашей энергии. Если вернуться в начало 90-х, когда рынок недвижимости только создавался, эксклюзивных договоров в помине не было. На рынке царил хаос: не существовало договорных отношений между клиентом и риэлтором, а значит, не было ни обязанностей, ни прав, ни возможностей потребовать возмещения ущерба. Причем рисковали и те и другие. В середине 90-х крупнейшие игроки московского рынка недвижимости решили, что без договоров, которые бы защищали интересы клиентов и их самих, невозможно. Поэтому появился эксклюзивный договор. Это большой прорыв именно Москвы: в большинстве городов России риэлторы работают по старинке, без договоров. Там продавцы квартир могут обратиться хоть в 10 компаний одновременно, но в итоге нигде не получают 100-процентной защиты и гарантий нормального проведения сделки. В Москве сегодня ни у кого не возникает сомнения: соглашаться на эксклюзив или нет. Вопрос в другом: с какой компанией его заключать. Что компании готовы предложить клиенту в обмен на его преданность?
— Гарантийный полис — это наше конкурентное преимущество, — рассказал директор одного из департаментов управления вторичного рынка корпорации “Инком-недвижимость” Сергей Шлома. — Одна-две компании в столице могут гарантировать своим клиентам полную финансовую ответственность по совершаемым сделкам. В случае потери права собственности на квартиру, купленную с помощью “Инкома”, мы либо возмещаем все убытки, либо предоставляем аналогичное жилье. Кроме того, заверили представители компании, эксклюзивный клиент “Инкома” значительно выигрывает в деньгах. Мы действительно можем продать квартиру дороже, чем другие. Мы не завышаем цены: никто не даст больше рыночной цены. Просто мы делаем им хорошую рекламу в специализированных изданиях, причем для эксклюзивных клиентов — совершенно бесплатно. И последнее: благодаря эксклюзивному договору чувствовать себя спокойно могут не только покупатели квартир, но и продавцы. На них также ведут охоту мошенники. Но их жертвами становятся продавцы-одиночки. А узнав, что квартирой занимается “Инком”, черные маклеры отходят в сторону.
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
На вопросы читателей “МК” отвечает юрист корпорации “Инком-недвижимость” Елена РАСПОПОВА
— Я живу в двухкомнатной квартире с двумя детьми, с мужем развелись. Собственница квартиры я, хочу ее разменять. Муж возражает против размена. Что можно сделать?
— Если квартира является вашей единоличной собственностью, а бывший муж не имеет супружеской доли и не зарегистрирован в квартире, то вы вправе распоряжаться жильем самостоятельно. При размене квартиры вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства, так как с вами проживают дети. На сегодняшний день, если ваш бывший супруг зарегистрирован в квартире и отказывается сняться с регистрационного учета, то разменять квартиру не удастся. Совершенно по-иному данная ситуация может разрешиться после принятия нового Жилищного кодекса.
— Я знаю, что несовершеннолетние имеют право на обязательную долю в наследстве. Имеет ли законную силу завещание, если в нем указание об отказе в наследстве ребенку, которому на тот момент было 13 лет?
— Для того чтобы иметь право на обязательную долю в наследстве, ребенок должен быть несовершеннолетним на момент открытия наследства, то есть на день смерти наследователя. Если это условие было соблюдено, то можно оспаривать в судебном порядке ту часть завещания, согласно которой ребенок лишается наследства.
— Мы с мужем жили в приватизированной квартире. Недавно он умер. Его сын от первого брака унаследовал долю квартиры. Требует, чтобы я ее выкупила, а в противном случае угрожает вселением. Как мне поступить?
— Сын вашего мужа, являясь владельцем доли квартиры, не вправе требовать от вас ее выкупа. Однако вы имеете право преимущественной покупки. Это означает, что в случае продажи своей доли собственности сын мужа обязан прежде всего предложить приобрести ее вам. А вселиться на свою собственность он может на законных основаниях.
— Что такое “юридическая чистота”? Как можно ее проверить?
— Юридическая чистота — неофициальный термин. Под ней понимается отсутствие в истории квартиры оснований для признания недействительными сделок, в результате которых возникало или переходило право собственности на жилье. Для ее проверки необходимо изучить множество документов, необходимых для оформления договора купли-продажи, на предмет соответствия правовым нормам.
— Мы продаем квартиру, уже нашли покупателя. Как он должен подтвердить серьезность своих намерений?
— Как правило, покупатель, намеревающийся приобрести жилье, вносит его владельцу предоплату. Предоплата может быть авансом либо задатком. Разница между этими понятиями определяется Гражданским кодексом и заключается в основном в порядке возврата внесенной суммы в случае отказа покупателя от приобретения жилья. В любом случае внесение предоплаты должно быть обязательно оформлено письменным соглашением между продавцом и покупателем.
— Купили квартиру, но в ней остался прописанным прежний жилец. Что нам делать?
— Порядок освобождения квартиры прежними владельцами указывается в договоре купли-продажи. Вероятно, вы столкнулись с недобросовестным отношением продавца жилья к своим обязанностям. К сожалению, такие случаи не редкость при самостоятельном осуществлении гражданами операций с недвижимостью. Подобные ситуации рассматриваются в суде.
АРЕНДА НЕ ДОРОЖАЕТ. ПОЧТИ
Сумасшедший рост цен на квартиры, как ни странно, не отразился на стоимости аренды жилья. С мая по июль снять квартиру в столице по большому счету можно было за те же деньги, что и в январе. В начале лета цены поползли было вниз: спрос упал. Одни набираются сил перед новым деловым сезоном, другие не стали снимать городские квартиры, предпочитая проводить лето на свежем воздухе, а те, кто приезжает в Москву на заработки, решили переждать затишье у себя дома. Да и обрушить рынок заманчивыми сезонными предложениями тоже не удалось: аренда подешевела лишь на 10—15 процентов. Кстати, с первых чисел августа цены вновь стали расти.
— Самый высокий скачок пришелся на 2002 год, — подтвердили “МК” в корпорации “Инком-недвижимость”. Тогда сдавать жилье в столице стали сразу в полтора раза дороже. В прошлом же году аренда поднялась в цене всего на 20 процентов. Сейчас, как и прежде, самый большой спрос — на однокомнатные и недорогие квартиры до 500 долларов. О них мечтают 60 процентов тех, кто обращается к риэлторам. Правда, желающих сдать приличный угол за такие деньги, увы, немного — каких-то 18 процентов. Спрос и предложение примерно выравниваются, когда речь идет о квартире стоимостью больше 700 “зеленых” в месяц. Престижными и дорогими, по словам риэлторов, как и раньше, считаются центр столицы, юго-запад и запад. Например, за “однушку” в ЦАО просят 600 долларов. 2-комнатная квартира здесь незначительно дороже: месяц аренды обойдется в 800 баксов. За 3-комнатную придется выложить 1000 у.е. В ЗАО и ЮЗАО цены примерно равны: типовые 1-комнатные квартиры — 400 долларов в месяц, двушки — 650, трешки — 750. Что интересно, 1-комнатные Юго-Восточного и Южного округов, традиционно менее престижные, сейчас всего лишь на 10—12 процентов дешевле аналогичных, но в хороших районах. Меньше чем за 350—360 баксов сдавать никто не хочет.
— Стоимость аренды практически достигла своего пика, — уверяют в “Инкоме”. В августе—сентябре съемные квартиры могут подорожать еще примерно на 10—15 процентов. Прекратится же подъем, обещают риэлторы, в ноябре. А рассчитывать на снижение цен, к сожалению, не приходится: желающих сдать все еще меньше, чем снять. Кстати, подняли рынок в том числе и квартиры в новостройках. Они отличаются от морально устаревшего жилфонда метражом, удобным расположением комнат, современной планировкой, да и качеством самого строительства.
КАК СНЯТЬ КВАРТИРУ?
Найти жилье самостоятельно
“За” — можно прилично сэкономить на услугах риэлторов
“Против” — слишком велик риск стать жертвой мошенников. Самый распространенный вариант обмана — продажа базы данных с адресами якобы сдаваемых квартир или же конкретного адреса. Чаще всего квартиры, попавшие в эти списки, либо уже сданы, либо вовсе не существуют. Требовать возврата денег от мошенников, понятное дело, бессмысленно.
Снимать квартиру через
надежные агентства
“За” — компании с именем несут ответственность за юридическую чистоту сделки и предоставляют гарантии безопасности как хозяевам, так и квартирантам.
“Против” — за надежность придется платить. Впрочем, спокойствие гораздо дороже.
