Операция “кооперация”

“Под лежачий камень вода не течет!” — провозгласила моя подруга Валентина, сгребла меня в охапку и потащила туда, где, как ей казалось, можно было купить доступное жилье. По дороге она хранила загадочное молчание и только на подступах к офису раскололась: мы шли в жилищно-строительный кооператив.

Сказать, что я удивилась ее выбору, — значит ничего не сказать. Я была в шоке: до сих пор только ленивый не назвал ЖСК пирамидой. Не мудрено, что весь остаток пути я только и пытала Валю, почему она, разумная вроде бы девушка, выбрала именно кооператив.

— Ну сама посуди. Ипотеку с моей зарплатой в 500 долларов мне не дадут, а купить квартиру по рыночной цене я не в состоянии. Так почему бы не пойти в кооператив? — рассуждала невозмутимая подруга. — И вообще, есть что-то домашнее в самом слове “кооператив”. Люди издавна покупают через него квартиры...

Я не верила своим ушам. Валентина всегда была большим скептиком. Мать, вырастившая в одиночку сына, уже взрослого, живущая на одну зарплату и вкалывающая от зари до зари. Не она ли учила меня во всем полагаться на себя? И тут — на тебе: доверяется кооперативу.

— Ты, главное, слушай. Потом скажешь свое мнение, если что не понравится, — проинструктировала меня подруга у входа в офис.

Офис кооператива находится в центре Москвы, в солидном на вид здании. Мы кивнули охране и, не показав никаких документов, уперлись в нужную нам дверь на первом этаже. Вывески (даже трех букв, которые должны были осчастливить Валентину) на ней не было. Только номер комнаты. Нас встретила солидного вида дама с хорошо поставленным голосом. Пригласила за стол.

— Давайте знакомиться, меня зовут Любовь Викторовна, — сказала она — как потом выяснилось, старший менеджер кооператива.

Офис был разделен на сектора, в каждом из которых стояли стол и стулья, ожидающие наплыва клиентов. Но толчеи не было. Вероятно, потому, что посетителей здесь принимают по предварительной записи “на определенный час”. Валентину тоже предусмотрительно записали на 18.30. За столом тихо как мышки сидели двое мужчин. Один из них оказался посетителем, заключившим при нас договор с кооперативом.

— Вот еще один человек стал членом нашего ЖСК, — радостно отметила дама, демонстрируя нам бланки со свежими печатями и ставя под ними свою подпись. — А вы что хотите приобрести?

Валентина мечтала об однокомнатной квартире где-нибудь в районе Новогиреева или в близком к нему Новокосине.

— Ориентировочно однокомнатная квартира в Новогирееве сейчас стоит 50—55 тысяч долларов. Это средняя цена. Ниже нее однокомнатную квартиру в Москве не купишь ни за выездом (в обжитом доме), ни в новостройке. Если хотите иметь, например, большую кухню, цена может быть выше, — чеканила Любовь Викторовна информацию, которую, чувствуется, повторяла не раз. — Итак, сейчас мы делаем ориентировочный расчет исходя из $50 тысяч. Если к моменту покупки квартира будет стоить меньше, например $48 тысяч, бухгалтерия сделает перерасчет и вернет деньги.

Мы дружно закивали в знак того, что не прочь получить наличные. Женщина продолжала.

— От этой суммы, 50 тысяч долларов, вы что-нибудь имеете на руках? — спросила она и, видя наше замешательство, пояснила: — Если у вас есть 30% суммы, будет одна программа накопления, если 50% — другая. А если нет ничего — третья.

Мы шли по третьей программе.

— Помимо цены на квартиру вы должны оплатить риэлторские услуги за подбор жилья и проведение сделки — 3% от стоимости квартиры, — продолжала знакомить нас с правилами Любовь Викторовна, — за нотариальные услуги — еще 1,5 процента, госрегистрацию договора купли-продажи — 420 долларов (если квартира в Москве) и еще 50 долларов — БТИ.

Итого “набежало” около 2700 долларов дополнительных расходов.

— Вы можете оплатить их полностью, когда будете покупать квартиру, или в рассрочку, — продолжала инструктировать нас менеджер. — Последний вариант удобнее, потому что менее обременительный.

Валентина выбрала рассрочку. Расчетная цена ее “однушки” тут же подскочила до 52720 долларов.

— Чтобы стать членом кооператива, надо заплатить вступительный взнос: или 2% от стоимости квартиры, если внести его сразу при вступлении в ЖСК, или 4% — если платить взнос в рассрочку. Эти деньги расходуются на нужды кооператива: зарплату работников, арендную плату, оплату коммунальных платежей. На вашу квартиру они не идут, — особо предупредила нас менеджер.

— Лучше заплачу меньше, но сразу, — ответила Валентина.

Набежало еще больше тысячи баксов.

— Только я могу вносить в кооператив не больше 300 долларов в месяц, — робко предупредила подруга.

— Отлично. Я уже вижу, что копить вы будете по тарифному плану “Классический”, — с энтузиазмом ответила менеджер.

Условия и впрямь оказались для ЖСК классическими: Валентина должна накопить 30% от стоимости жилья, после этого кооператив выделяет ей недостающие для покупки деньги и покупает квартиру. Девушка въезжает в нее, регистрируется и продолжает расплачиваться с кооперативом до тех пор, пока полностью не выплатит рыночную стоимость жилья.

Менеджер внесла в компьютер данные о квартире и Валиных финансовых возможностях. На мониторе загорелся ответ: новоселье Валя справит через 8 лет. Из них 4 года ей предстоит копить необходимые 30% от стоимости квартиры, еще 4 года ждать выделения денег, зарабатывая право для получения длительной (на 8 лет) рассрочки. Выйти из ЖСК с квартирой она могла через 16 лет. Впрочем, срок пребывания в кооперативе можно уменьшить.

— Чтобы ЖСК быстрее купил квартиру, нужно копить не “с нуля”, а сделать какой-нибудь минимальный паевой взнос, — посоветовала менеджер и ввела в компьютер новую информацию. — Например, если заплатите сразу 1000 долларов, квартиру вам приобретут уже через 2 года, как наберете 30% от ее стоимости. А если сможете вносить больше денег в кооператив (такое право есть у каждого пайщика. — Авт.), например по $500 или $1000 в месяц, то быстрее погасите пай и выйдете из кооператива с квартирой.

Оптимальный вариант — внести сразу 45% от стоимости квартиры, потом немного (процентов пять) накопить через кооператив и въехать в квартиру уже через 6 месяцев.

Конечно, было бы глупо надеяться, что за 300 долларов в месяц нам тут же купят квартиру, но мы надеялись и потому были удручены: 8 лет до новоселья — это тоже срок, и немалый. С другой стороны, если копить самостоятельно, откладывая под матрац 300 долларов в месяц, новоселья пришлось бы ждать еще дольше — 13—14 лет. В голове вертелся и такой вариант: накопить через банк нужные 30% (на это уйдет, кстати, тоже 4 года), а потом прийти в кооператив. В общем, нам было о чем подумать.

Из кооператива мы вышли с образцом типового договора ЖСК.

— Спокойно изучите его дома, — сказала нам на прощание Любовь Викторовна. — Долго не раздумывайте: чем скорее вступите в кооператив, тем быстрее сбудется ваша мечта о квартире.

Движение жилищно-строительных кооперативов набирает обороты. Причем не только в Москве, но и по всей России. Некоторые из кооперативов (в России их уже 63) объединены во Всероссийскую гильдию жилищно-строительных кооперативов. В Москве работает только один кооператив, входящий в гильдию. Остальные предпочитают действовать обособленно. Каждый сам отвечает за себя и за людей, которые доверяют ему деньги и судьбы.

Принцип работы всех ЖСК сводится к следующему: вы вступаете в кооператив, накапливаете нужную сумму денег (это может быть 35—50% от стоимости жилья), получаете право на подбор недвижимости и выбираете квартиру, вселяетесь в нее, прописываетесь (если хотите, со всеми домочадцами) и выплачиваете оставшуюся часть суммы (то бишь пая). Купленную квартиру оформляют либо в собственность кооператива, либо на вас под залог ЖСК. Когда вы полностью рассчитаетесь, жилье выведут из залога или переоформят в собственность пайщика.

Внимание! Хотите, чтобы квартиру оформили на вас, — спросите о размере членского взноса. Он может существенно увеличиться по сравнению с тем, как если бы квартира оформлялась на кооператив.

Вступить в ЖСК может любой человек в возрасте от 18 до 60 лет (в некоторых кооперативах — до 45 лет). При себе достаточно иметь какой-нибудь (только, конечно, действующий) паспорт и готовность ежемесячно платить паевые взносы в размере 100 долларов в месяц. Меньше нельзя — больше можно. Прописка в Москве не обязательна. Справка о доходах и поручители тоже не нужны. ЖСК — не банк.

С помощью ЖСК можно купить: квартиру, машину, дачу, земельный участок, при желании включив в цену расходы на предстоящий ремонт, мебель, а если речь идет о покупке земли, то приобретение дачного дома и его обустройство. Если финансовые возможности позволяют, человек может въехать в жилье, сданное ему “под ключ”. Главное — отважиться стать членом кооператива.

Сегодня пайщиками в ЖСК являются около 4 тысяч семей. Большинство из них — работники госпредприятий и сотрудники частных фирм с доходом на каждого члена семьи от 4 до 8 тысяч рублей.

Чаще всего москвичи “расширяются”, покупая квартиру большей площади с зачетом стоимости имеющегося жилья.

— В Москве 3 млн. квартир-“хрущевок” в 5—9-этажных домах с маленькими кухнями и комнатами. На целую квартиру эти люди вряд ли когда-либо накопят. Поэтому они копят на комнату. Стоит она около 20 тысяч долларов, и накопить необходимую сумму — 10 тысяч долларов — им уже по силам. Эту сумму люди накапливают довольно скоро, — говорит председатель гильдии жилищно-строительных кооперативов Александр Дворяшин. — Взамен имеющейся “двушки” ЖСК покупает им трехкомнатную квартиру.

Точно так же люди могут покинуть и коммуналку.

Другой распространенный вариант: люди копят на разъезд.

— Вот случай из жизни, — продолжает Дворяшин, — в двухкомнатной квартире живет сразу несколько семей. Отцы и дети бесконечно ссорятся. Ситуация патовая. Как быть? Люди вступают в кооператив, зная, что через несколько лет они накопят на квартиру либо для молодых, либо для пожилых членов семьи. Хотя бы за городом (если у семьи совсем мало денег). У них появляется цель. И уже вместо того, чтобы конфликтовать, они общими усилиями копят на квартиру.

По статистике, около 70% жилья пайщики покупают в области, где цены значительно ниже.

Реже, опять же по статистике, москвичи копят на квартиру для своих детей.

— Это очень хороший вариант, — рассуждает Александр Петрович. — Ребенку 10 лет. Люди входят в ЖСК на 5—8 лет, накапливают деньги к совершеннолетию ребенка и покупают ему квартиру. Но для многих сделать этот шаг психологически сложнее: надо привыкнуть к ЖСК, а главное — в него поверить. Этот вариант, как правило, выбирают те, кто уже на себе проверил работу кооператива.

Прежде чем вступить в кооператив, следует:

1. Узнать, как давно он существует, по какой схеме работает, кто его создал, сколько в ЖСК участников и сколько куплено им квартир, а также телефон хотя бы одного из пайщиков, желательно уже расплатившегося с кооперативом. Словом, насколько возможно, позаботиться о своей безопасности.

Помните: кооператив — организация не коммерческая (и заниматься коммерцией не имеет права), она существует за счет взносов пайщиков и работает по принципу кассы взаимопомощи. Впрочем, в столице уже появились ЖСК, которые заявляют, что они не потребительские и что у них есть “свои деньги” (имея в виду деньги компании-учредителя). В этом случае следует внимательно изучить в договоре пункт, какую финансовую гарантию дает компания-учредитель на тот случай, если кооператив не выполнит свои обязательства или, не дай бог, разорится.

Если ЖСК говорит о том, что он застрахован в какой-то крупной компании, то скорее всего это значит, что застраховано имущество кооператива: столы, тумбы, стены офиса, а также купленные им квартиры, но не риски пайщиков.

Внимание: боитесь, что ЖСК вас кинет, как это сделали “Чара-банк” или “МММ”? — можете застраховать себя на случай невыполнения договорных обязательств. Некоторые страховые компании предлагают такую услугу. Страховщики настолько не любят расставаться со своими деньгами, что — будьте уверены — проверят ЖСК “от” и “до”. Если кооператив открыт, он предоставит страховщикам полный пакет документов, начиная с финансового баланса.

2. Узнать размер вступительного взноса и систему его оплаты. В разных ЖСК вступительный взнос разный. Как правило, он составляет 5% от стоимости. Впрочем, если вы копите “с нуля”, обязательный минимум, который нужно внести в ЖСК, гораздо меньше: например, в одном из кооперативов он — всего 300 долларов. Часть этой суммы зачитывается в стоимость будущего жилья, часть — в уплату вступительного взноса. В некоторых ЖСК членские можно оплатить не при вступлении, а когда человек получает право на подбор квартиры и практически вселился в нее.

Помните: вступительный взнос — ваш “входной билет” в кооператив. Он не возвращается ни при каких обстоятельствах. Только если ЖСК устраивает аукцион паев, то у вас есть шанс вернуть все внесенные деньги. Узнайте, есть ли в кооперативе такая практика.

3. Внимательно читать договор. Не просто читайте его, а покажите юристу (требуйте от него официального правового заключения, чтобы и юрист нес ответственность за свои слова). Тщательно изучите раздел о вашей ответственности и обязательствах ЖСК. Какие вас ждут последствия, если вы решите разорвать договор, и как скоро вам вернут деньги? И конечно, обратите внимание на то, указана ли в договоре точная дата приобретения жилья и во что вам обойдется эта услуга.

Помните: в случае возникновения проблем обжаловать договор без точной даты приобретения жилья в суде не удастся.

4. Решить для себя, как вы будете вносить деньги в кооператив: по жесткому графику (раз в месяц, строго до определенного числа) или по свободному (когда будут деньги). От этого зависит, какой вы заплатите процент.

Помните: свободный график обычно “стоит” дороже.

5. Узнать: на каком этапе фиксируется стоимость приобретаемого жилья — на стадии вступления в ЖСК или по окончании накопления. Или не фиксируется вообще.

Если за время участия в ЖСК ваше благосостояние улучшится, то вы можете изменить условия приобретения жилья и купить уже не однокомнатную, а например, двухкомнатную квартиру.

Опыт многих стран мира говорит о том, что такие системы, именуемые ссудосберегательными, могут функционировать ничуть не хуже, чем классическая ипотека. Однако из-за высоких банковских процентов жилье, купленное по ипотечной программе, обходится гораздо дороже, чем приобретенное в ЖСК.

Участие в ЖСК увеличивает рыночную стоимость квартиры максимум на 25%, банковский кредит — на 70%.

...Когда статья была готова, раздался телефонный звонок. Звонила Валентина.

— Горя бояться — счастья не видать, — сказала она. — Давай еще раз сходим в ЖСК.

У вас остались вопросы? Присылайте их на пейджер нашей “Службы спасения “Жилье мое” по телефону 788-00-88, абонент 911-38. В рубрике “Недвижимость” мы продолжим разговор на эту тему.