Пока наивное большинство москвичей продолжает работать за деньги, в Москве незаметно, но быстро выросла целая прослойка людей, которые заставили деньги работать на себя. Нет, это даже не банкиры. И даже не риэлторы. Эти хотя бы что-то делают если не руками, то головой...
“Кто же они?” — спросите вы.
Отвечаем. Это люди, сначала на все лады “воспетые” коммунистическими классиками за паразитизм, а затем и советской властью, — за привычку жить на проценты от вложенного капитала (или на доход от сдаваемой недвижимости).
Но самое главное, что эти люди НИЧЕГО, ну, то есть ВООБЩЕ НИЧЕГО не делают, кроме этого.
В общем, вы догадались, кто они. Конечно, это — квартирные рантье.
Что это за бесконечно счастливые люди, незаметно живущие среди нас, и почему их (а не наша) жизнь удалась?
• РАНТЬЕ — прослойка денежных капиталистов, не связанных с деловой активностью. Большая советская энциклопедия.
• РАНТЬЕ, нескл., м. (фр. rentier — от rente — рента). Человек, живущий на нетрудовой доход. Словарь Ушакова.
Марина шла по темной московской улице, слушая стук своих каблуков. На этот раз они радостно отбивали: “Я счастлива!” Она действительно была счастлива: родители купили Марине квартиру, и теперь она могла жить отдельно. Но мама с папой еще не знали, что у дочки на эту жилплощадь были совершенно другие виды. “Не хочу работать, — твердо решила Марина. — Буду жить, как рантье”.
Купленная ей “двушка” находилась в дорогом столичном районе Кунцево — это был плюс, в кирпичном пятиэтажном доме. В ее квартире раньше была коммуналка — это был минус. Чтобы его исправить, Марина сделала косметический ремонт: поклеила новенькие обои, привезла из своей квартиры кровать, видавший виды, но еще крепкий шкаф, занавески. Квартиру она сдала через агентство за 300 долларов в месяц.
— Мне было все равно кому, лишь бы был порядок, — вспоминает Марина начало своей карьеры. И по неопытности она просчиталась.
Ее первыми клиентами стала “приличная семья с двумя детьми”. Но затем в квартире завелся настоящий табор.
— Я несколько раз приезжала, чтобы посмотреть, что да как, но жильцы, ссылаясь на то, что у них гости, не пускали на порог, — говорит она. — Задолжав за два месяца, жильцы съехали не предупредив. Просто оставили в квартире ключи и захлопнули дверь. Я долго им звонила: трубку никто не брал. Приехала, а там… Обои разрисованы ручкой, унитаз разбит, ковры воняют мочой. А у меня даже не осталось паспортных данных жильцов. Договор-то я с ними не заключала...
Это был ее первый опыт. И Марина сделала выводы. В этом ей помог знакомый.
— Хочешь покажу тебе свой бизнес? — как-то раз спросил он.
— Конечно, хочу.
Мужчина повез Марину по своим квартирам, которые он покупал, ремонтировал и сдавал. Все четыре — в столичном центре. За годы работы он сколотил немалые деньги и теперь, выйдя на пенсию, жил на доход от сдачи жилья.
Его квартиры, как картинки, поражали простотой и одновременно дороговизной. Три — в стиле минимализм, одна — хай-тек (первый стиль предпочитают иностранные арендаторы, второй — русские). В нескольких квартирах гостиная была соединена с кухней (“Это называется студия, их любят европейцы”, — разъяснял по ходу дела знакомый), в некоторых кухня от гостиной была отделена (“Отдельную кухню просят те, кто готовит дома: индусы, таиландцы тайванцы, египтяне или европейцы, приезжающие в Москву с поваром”).
— Квартира обязательно должна быть оборудована техникой — как минимум стиральной машиной (иностранцы вообще не понимают, как без нее жить), — втолковывал профи. — А желательно еще и посудомоечной.
Марина же смотрела на стены. Во всех квартирах они были не просто покрашены в светлые теплые тона (особенно понравился персиковый), а какими-то невиданными красками с добавлением песчаной крошки с вкраплениями натурального камня. Таких Марина еще не видела. И вообще все, что касается ремонта, было продумано до мелочей...
А знакомый продолжал делиться секретами мастерства:
— Делай упор на натуральные, экологически чистые материалы. Пусть мебель будет простой, но хотя бы из шпона дерева. Если нет денег на отделку, возьми кредит.
Свою квартиру Марина ремонтировала год.
— Это была песня! — вспоминает девушка. — Сменила три бригады, потому что они делали свою работу ужасно, воровали материалы. Пришлось стоять и смотреть, что и как они делают.
Марина заменила кафельную плитку, поменяла паркет, на окна поставила стеклопакеты, купила кухонную мебель. А поскольку мебель в гостиной и спальне осталась прежней и не было телевизора, подняла арендную плату до 500 долларов. На этот раз она сдала ее одинокому мужчине. Заключила договор и, чтобы совсем не волноваться, оговорила в нем свое право: раз в неделю приходить в квартиру и убирать в ней.
— Со вторым жильцом мы прекрасно ладили, — вспоминает Марина, — я исправно убираю комнаты, он — платит за жилье и отдельно за свет и телефон, оставляя мне деньги на тумбочке. За дополнительную плату гладила ему рубашки.
То, что у постояльца появилась женщина, Марина поняла сразу. В мойке — гора немытой посуды, в спальне — женские трусы, под кроватью — презервативы...
— Когда в квартире живут два человека и один среди них женщина, сразу начинается срач. Все бабы грязнули, — сделала очередной вывод Марина. И рассталась с клиентом.
За два дня до его отъезда квартиру ограбили. А дверь открыли явно “своим” ключом.
— Это был новый урок для меня. Я тут же поставила квартиру на сигнализацию и с тех пор после отъезда каждого жильца сразу меняю замки у входной двери, — признается Марина.
К заезду третьего клиента девушка купила микроволновку, поменяла плиту, поставила в спальне телевизор, а в гостиной — домашний кинотеатр, сменила мебель. И подняла арендную плату уже до 1000 долларов в месяц.
...Ее третьего клиента ограбили самого (забыл поставить квартиру на сигнализацию), причем крупно, и тот напугал ее до смерти требованиями возместить ущерб.
...Четвертый постоялец, большой любитель готовить дома, сломал плиту и уехал, оставив неоплаченные телефонные счета на 1000 долларов.
Больше Марина квартиру не сдает. Живет в ней сама.
— Да, три года я могла не работать. Но теперь все — баста. Быть квартирным рантье в Москве — тяжелый труд, — разводит она руками.
Обычно москвичи сдают квартиры, купленные для детей, полученные по наследству или договорам ренты. Многие хотят, как Марина, выжать из них 1000 баксов в месяц, но на практике не многим это удается. Расположенное, как правило, в спальных районах Москвы, в домах типовых серий с изуродованными подъездами, такое жилье обычно удается сдать за 350—700 долларов в месяц. В целом же на московском рынке арендного жилья цены очень сильно разнятся.
Однокомнатные квартиры сегодня сдают по цене от 350 до 3,5 тысяч долларов, двухкомнатные — от 400 до 7 тысяч, трехкомнатные — от 1000 до 11, пяти-семикомнатные — от 12 тысяч долларов. Самая дорогая квартира в Москве недавно была сдана за 25 тысяч евро. Двухъярусная, семикомнатная, общей площадью 350 кв. метров, с гостиной, отделанной мрамором, кованой лестницей, ведущей на второй этаж, она находится в районе Патриарших прудов — в месте, к которому иностранцы-арендаторы питают особую слабость. Сняло ее представительство одной из крупных западных компаний.
Именно на таких богатых арендаторов-иностранцев и ориентируются те, кто, в отличие от неудачливых Марин, поставил аренду квартир на поток. Естественно, таких мало. Но рантье и не может быть много.
Они покупают дорогую недвижимость, делают суперремонт и сдают по цене минимум от 7 тысяч долларов. Многие, конечно, живут не только на эти деньги. Но для них это крайне выгодное вложение капитала. Только на это можно шикарно жить. А остальное — уже сверхприбыль.
Прежде чем купить жилье, и без того богатые Буратины специально мониторят рынок и советуются со специалистами, чтобы знать наверняка: сколько денег они получат от аренды.
Будьте уверены: они не купят квартиру в районе Марьинского парка (марьинская ветка метро у иностранцев-арендаторов не котируется вообще). Им наплевать на станции метро “Черкизовская” и “Чертаново”, на районы типа Измайлова, Очакова и Солнцева.
Они скупают квартиры в самых сдаваемых районах, среди которых на первом месте стоят Патриаршие пруды и старый дворянский район на Кропоткинской. В Западном и Юго-Западном округах, в таких дорогих районах, как Кунцевский, Кутузовский. А также вблизи станций метро “Сокол”, “Рижская”, “Проспект Мира”. Наиболее котируются дома класса “люкс” и “премиум”, чуть меньше — реконструированные сталинские дома.
Чтобы поднять ставку арендной платы, рантье пускают в ход личные связи и деньги: выбивают землю под стоянку, если ее нет, сажают вооруженную охрану (за нее тоже приходится расплачиваться жильцам). Если надо, добиваются, чтобы в доме отремонтировали подъезд, или оплачивают такой ремонт сами. Они наймут хорошего архитектора и дизайнера, чтобы интерьер опережал время. В этом случае квартира не будет устаревать и падать в цене еще много лет.
Простой пример. Квартира на Малой Никитской улице с шестью каминами, принадлежавшая когда-то Качалову. Площадь — около 200 метров. Раньше здесь была коммуналка. Новый владелец начал с того, что ее расселил, затем выбил клочок земли, который до этого занимали мусорные баки, и перенес их в сторону. Он полностью отремонтировал подъезд, наняв для этого бригаду югославов, и, конечно, саму квартиру.
Из одной комнаты сделал студию с кухонной зоной на подиуме, выделил три санузла (это минимальное количество, которое может быть в таких больших квартирах), сделал комнату для прислуги и провел в это помещение вентиляцию, которая не только проветривает помещение, но и сушит белье. И несмотря на то, что в квартире нет ни одного балкона, еще в 2000 году он сдал ее за 9500 тысяч долларов. А сейчас ее снимут за 12 тысяч.
Потом этот владелец купил еще одну квартиру, потом еще...
Чтобы все было по закону, даже крупные рантье платят только подоходный налог (13%). И по сути дела, их волнует только одна проблема: чтобы налоги не подняли (по слухам, арендодателей хотят причислить к частным предпринимателям и взимать уже 30%).
А в остальном — не жизнь, а малина.
Сколько таких людей в Москве — не скажет ни один эксперт (разве что так: от сотен до тысяч). Да и потом, надо еще определиться, кого называть рантье. Такой профессии нет в российских законах. Примерно как проституток.
И тем не менее рантье (как и проститутки) существуют. А называть так скорее всего будут корректно тех, кто получает от сдачи недвижимости больше 5 тысяч долларов в месяц. Иначе к рантье можно причислить каждого третьего москвича...
НА ЦЕНУ СДАВАЕМОЙ КВАРТИРЫ ВЛИЯЕТ:
• местоположение;
• общая площадь (желательно, чтобы половина помещения была нежилой);
• количество комнат;
• качество отделки;
• высота потолков;
• безопасность (круто, если охрана вооружена);
• охраняемая стоянка;
• инфраструктура (транспорт, магазины, рестораны, парикмахерская, спортзал, бассейн, казино, детские сады, школы).
Клиенты часто отказываются снимать квартиру, если на лестничной клетке не горят лампы, а стены расписаны. Кроме того, должен быть освещен двор. Большой популярностью пользуются квартиры с подземным или близко расположенным гаражом.
Все условия должны быть записаны в договоре. Если условий много, можно составить дополнительное соглашение к договору (например, о том, что человек будет жить в квартире один).
Лучше постараться сдать квартиру компании (то есть юридическому лицу). Это гарантия надежности и стабильности поступления денег, к тому же, случись что, всегда есть возможность компенсировать причиненный ущерб.
• Многие иностранные арендаторы мечтают снять двухкомнатную квартиру за 1000 долларов. Но, как правило, все квартиры, предлагаемые по этой цене, не пригодны для иностранцев. Если ваша квартира находится в нормальном районе, можно попытаться занять нишу.
• она находится в районе, не считающемся безопасным (много скинхедов, гастарбайтеров, рядом футбольный стадион);
• подъезд не оборудован домофоном;
• в квартире нет бытовой техники.
В ЦАО — до станции метро “ВДНХ”, на севере — до “Сокола” и “Савеловской”. На северо-западе — до станций метро “Беговая”, “Полежаевская”, Западный округ (за исключением районов Очаково и Солнцево), Юго-Западный (в пределах МКАД); на юге — до станции метро “Тульская” (не дальше); на юго-востоке — до “Пролетарской”; на востоке — до станции метро “Бауманская” и “Сокольники”. При условии, что дом — не “хрущевка” и в нем живет приличная публика (о чем судят по состоянию подъезда).
По уровню арендных ставок на качественное жилье Москва близка к самым дорогим городам мира, таким как Нью-Йорк. Оставив позади Париж, Вену и Амстердам, она уступает в цене одному Токио.
Ожидается, что за этот год цены на арендное жилье увеличиваются на 15%.