Сдача Москвы - доходное дело

19 ноября 2004 в 00:00, просмотров: 421

Пока наивное большинство москвичей продолжает работать за деньги, в Москве незаметно, но быстро выросла целая прослойка людей, которые заставили деньги работать на себя. Нет, это даже не банкиры. И даже не риэлторы. Эти хотя бы что-то делают если не руками, то головой...

“Кто же они?” — спросите вы.

Отвечаем. Это люди, сначала на все лады “воспетые” коммунистическими классиками за паразитизм, а затем и советской властью, — за привычку жить на проценты от вложенного капитала (или на доход от сдаваемой недвижимости).

Но самое главное, что эти люди НИЧЕГО, ну, то есть ВООБЩЕ НИЧЕГО не делают, кроме этого.

В общем, вы догадались, кто они. Конечно, это — квартирные рантье.

Что это за бесконечно счастливые люди, незаметно живущие среди нас, и почему их (а не наша) жизнь удалась?


• РАНТЬЕ — прослойка денежных капиталистов, не связанных с деловой активностью. Большая советская энциклопедия.

РАНТЬЕ, нескл., м. (фр. rentier — от rente — рента). Человек, живущий на нетрудовой доход. Словарь Ушакова.

Аренда — мой компас земной

Марина шла по темной московской улице, слушая стук своих каблуков. На этот раз они радостно отбивали: “Я счастлива!” Она действительно была счастлива: родители купили Марине квартиру, и теперь она могла жить отдельно. Но мама с папой еще не знали, что у дочки на эту жилплощадь были совершенно другие виды. “Не хочу работать, — твердо решила Марина. — Буду жить, как рантье”.

Купленная ей “двушка” находилась в дорогом столичном районе Кунцево — это был плюс, в кирпичном пятиэтажном доме. В ее квартире раньше была коммуналка — это был минус. Чтобы его исправить, Марина сделала косметический ремонт: поклеила новенькие обои, привезла из своей квартиры кровать, видавший виды, но еще крепкий шкаф, занавески. Квартиру она сдала через агентство за 300 долларов в месяц.

— Мне было все равно кому, лишь бы был порядок, — вспоминает Марина начало своей карьеры. И по неопытности она просчиталась.

Ее первыми клиентами стала “приличная семья с двумя детьми”. Но затем в квартире завелся настоящий табор.

— Я несколько раз приезжала, чтобы посмотреть, что да как, но жильцы, ссылаясь на то, что у них гости, не пускали на порог, — говорит она. — Задолжав за два месяца, жильцы съехали не предупредив. Просто оставили в квартире ключи и захлопнули дверь. Я долго им звонила: трубку никто не брал. Приехала, а там… Обои разрисованы ручкой, унитаз разбит, ковры воняют мочой. А у меня даже не осталось паспортных данных жильцов. Договор-то я с ними не заключала...

Это был ее первый опыт. И Марина сделала выводы. В этом ей помог знакомый.

— Хочешь покажу тебе свой бизнес? — как-то раз спросил он.

— Конечно, хочу.

Мужчина повез Марину по своим квартирам, которые он покупал, ремонтировал и сдавал. Все четыре — в столичном центре. За годы работы он сколотил немалые деньги и теперь, выйдя на пенсию, жил на доход от сдачи жилья.

Его квартиры, как картинки, поражали простотой и одновременно дороговизной. Три — в стиле минимализм, одна — хай-тек (первый стиль предпочитают иностранные арендаторы, второй — русские). В нескольких квартирах гостиная была соединена с кухней (“Это называется студия, их любят европейцы”, — разъяснял по ходу дела знакомый), в некоторых кухня от гостиной была отделена (“Отдельную кухню просят те, кто готовит дома: индусы, таиландцы тайванцы, египтяне или европейцы, приезжающие в Москву с поваром”).

— Квартира обязательно должна быть оборудована техникой — как минимум стиральной машиной (иностранцы вообще не понимают, как без нее жить), — втолковывал профи. — А желательно еще и посудомоечной.

Марина же смотрела на стены. Во всех квартирах они были не просто покрашены в светлые теплые тона (особенно понравился персиковый), а какими-то невиданными красками с добавлением песчаной крошки с вкраплениями натурального камня. Таких Марина еще не видела. И вообще все, что касается ремонта, было продумано до мелочей...

А знакомый продолжал делиться секретами мастерства:

— Делай упор на натуральные, экологически чистые материалы. Пусть мебель будет простой, но хотя бы из шпона дерева. Если нет денег на отделку, возьми кредит.

Красивая жизнь пошла прахом

Свою квартиру Марина ремонтировала год.

— Это была песня! — вспоминает девушка. — Сменила три бригады, потому что они делали свою работу ужасно, воровали материалы. Пришлось стоять и смотреть, что и как они делают.

Марина заменила кафельную плитку, поменяла паркет, на окна поставила стеклопакеты, купила кухонную мебель. А поскольку мебель в гостиной и спальне осталась прежней и не было телевизора, подняла арендную плату до 500 долларов. На этот раз она сдала ее одинокому мужчине. Заключила договор и, чтобы совсем не волноваться, оговорила в нем свое право: раз в неделю приходить в квартиру и убирать в ней.

— Со вторым жильцом мы прекрасно ладили, — вспоминает Марина, — я исправно убираю комнаты, он — платит за жилье и отдельно за свет и телефон, оставляя мне деньги на тумбочке. За дополнительную плату гладила ему рубашки.

То, что у постояльца появилась женщина, Марина поняла сразу. В мойке — гора немытой посуды, в спальне — женские трусы, под кроватью — презервативы...

— Когда в квартире живут два человека и один среди них женщина, сразу начинается срач. Все бабы грязнули, — сделала очередной вывод Марина. И рассталась с клиентом.

За два дня до его отъезда квартиру ограбили. А дверь открыли явно “своим” ключом.

— Это был новый урок для меня. Я тут же поставила квартиру на сигнализацию и с тех пор после отъезда каждого жильца сразу меняю замки у входной двери, — признается Марина.

К заезду третьего клиента девушка купила микроволновку, поменяла плиту, поставила в спальне телевизор, а в гостиной — домашний кинотеатр, сменила мебель. И подняла арендную плату уже до 1000 долларов в месяц.

...Ее третьего клиента ограбили самого (забыл поставить квартиру на сигнализацию), причем крупно, и тот напугал ее до смерти требованиями возместить ущерб.

...Четвертый постоялец, большой любитель готовить дома, сломал плиту и уехал, оставив неоплаченные телефонные счета на 1000 долларов.

Больше Марина квартиру не сдает. Живет в ней сама.

— Да, три года я могла не работать. Но теперь все — баста. Быть квартирным рантье в Москве — тяжелый труд, — разводит она руками.

Скупай, скупай и еще раз скупай

Обычно москвичи сдают квартиры, купленные для детей, полученные по наследству или договорам ренты. Многие хотят, как Марина, выжать из них 1000 баксов в месяц, но на практике не многим это удается. Расположенное, как правило, в спальных районах Москвы, в домах типовых серий с изуродованными подъездами, такое жилье обычно удается сдать за 350—700 долларов в месяц. В целом же на московском рынке арендного жилья цены очень сильно разнятся.

Однокомнатные квартиры сегодня сдают по цене от 350 до 3,5 тысяч долларов, двухкомнатные — от 400 до 7 тысяч, трехкомнатные — от 1000 до 11, пяти-семикомнатные — от 12 тысяч долларов. Самая дорогая квартира в Москве недавно была сдана за 25 тысяч евро. Двухъярусная, семикомнатная, общей площадью 350 кв. метров, с гостиной, отделанной мрамором, кованой лестницей, ведущей на второй этаж, она находится в районе Патриарших прудов — в месте, к которому иностранцы-арендаторы питают особую слабость. Сняло ее представительство одной из крупных западных компаний.

Именно на таких богатых арендаторов-иностранцев и ориентируются те, кто, в отличие от неудачливых Марин, поставил аренду квартир на поток. Естественно, таких мало. Но рантье и не может быть много.

Они покупают дорогую недвижимость, делают суперремонт и сдают по цене минимум от 7 тысяч долларов. Многие, конечно, живут не только на эти деньги. Но для них это крайне выгодное вложение капитала. Только на это можно шикарно жить. А остальное — уже сверхприбыль.

Прежде чем купить жилье, и без того богатые Буратины специально мониторят рынок и советуются со специалистами, чтобы знать наверняка: сколько денег они получат от аренды.

Будьте уверены: они не купят квартиру в районе Марьинского парка (марьинская ветка метро у иностранцев-арендаторов не котируется вообще). Им наплевать на станции метро “Черкизовская” и “Чертаново”, на районы типа Измайлова, Очакова и Солнцева.

Они скупают квартиры в самых сдаваемых районах, среди которых на первом месте стоят Патриаршие пруды и старый дворянский район на Кропоткинской. В Западном и Юго-Западном округах, в таких дорогих районах, как Кунцевский, Кутузовский. А также вблизи станций метро “Сокол”, “Рижская”, “Проспект Мира”. Наиболее котируются дома класса “люкс” и “премиум”, чуть меньше — реконструированные сталинские дома.

Чтобы поднять ставку арендной платы, рантье пускают в ход личные связи и деньги: выбивают землю под стоянку, если ее нет, сажают вооруженную охрану (за нее тоже приходится расплачиваться жильцам). Если надо, добиваются, чтобы в доме отремонтировали подъезд, или оплачивают такой ремонт сами. Они наймут хорошего архитектора и дизайнера, чтобы интерьер опережал время. В этом случае квартира не будет устаревать и падать в цене еще много лет.

Простой пример. Квартира на Малой Никитской улице с шестью каминами, принадлежавшая когда-то Качалову. Площадь — около 200 метров. Раньше здесь была коммуналка. Новый владелец начал с того, что ее расселил, затем выбил клочок земли, который до этого занимали мусорные баки, и перенес их в сторону. Он полностью отремонтировал подъезд, наняв для этого бригаду югославов, и, конечно, саму квартиру.

Из одной комнаты сделал студию с кухонной зоной на подиуме, выделил три санузла (это минимальное количество, которое может быть в таких больших квартирах), сделал комнату для прислуги и провел в это помещение вентиляцию, которая не только проветривает помещение, но и сушит белье. И несмотря на то, что в квартире нет ни одного балкона, еще в 2000 году он сдал ее за 9500 тысяч долларов. А сейчас ее снимут за 12 тысяч.

Потом этот владелец купил еще одну квартиру, потом еще...

Чтобы все было по закону, даже крупные рантье платят только подоходный налог (13%). И по сути дела, их волнует только одна проблема: чтобы налоги не подняли (по слухам, арендодателей хотят причислить к частным предпринимателям и взимать уже 30%).

А в остальном — не жизнь, а малина.

Сколько таких людей в Москве — не скажет ни один эксперт (разве что так: от сотен до тысяч). Да и потом, надо еще определиться, кого называть рантье. Такой профессии нет в российских законах. Примерно как проституток.

И тем не менее рантье (как и проститутки) существуют. А называть так скорее всего будут корректно тех, кто получает от сдачи недвижимости больше 5 тысяч долларов в месяц. Иначе к рантье можно причислить каждого третьего москвича...

Пособие для начинающих рантье
НА ЦЕНУ СДАВАЕМОЙ КВАРТИРЫ ВЛИЯЕТ:

• местоположение;

• общая площадь (желательно, чтобы половина помещения была нежилой);

• количество комнат;

• качество отделки;

• высота потолков;

• безопасность (круто, если охрана вооружена);

• охраняемая стоянка;

• инфраструктура (транспорт, магазины, рестораны, парикмахерская, спортзал, бассейн, казино, детские сады, школы).

Клиенты часто отказываются снимать квартиру, если на лестничной клетке не горят лампы, а стены расписаны. Кроме того, должен быть освещен двор. Большой популярностью пользуются квартиры с подземным или близко расположенным гаражом.

Все условия должны быть записаны в договоре. Если условий много, можно составить дополнительное соглашение к договору (например, о том, что человек будет жить в квартире один).

Лучше постараться сдать квартиру компании (то есть юридическому лицу). Это гарантия надежности и стабильности поступления денег, к тому же, случись что, всегда есть возможность компенсировать причиненный ущерб.

• Многие иностранные арендаторы мечтают снять двухкомнатную квартиру за 1000 долларов. Но, как правило, все квартиры, предлагаемые по этой цене, не пригодны для иностранцев. Если ваша квартира находится в нормальном районе, можно попытаться занять нишу.

ИНОСТРАНЦЫ НИ ЗА ЧТО НЕ СНИМУТ КВАРТИРУ, ЕСЛИ:

• она находится в районе, не считающемся безопасным (много скинхедов, гастарбайтеров, рядом футбольный стадион);

• подъезд не оборудован домофоном;

• в квартире нет бытовой техники.

САМЫЕ СНИМАЕМЫЕ РАЙОНЫ

В ЦАО — до станции метро “ВДНХ”, на севере — до “Сокола” и “Савеловской”. На северо-западе — до станций метро “Беговая”, “Полежаевская”, Западный округ (за исключением районов Очаково и Солнцево), Юго-Западный (в пределах МКАД); на юге — до станции метро “Тульская” (не дальше); на юго-востоке — до “Пролетарской”; на востоке — до станции метро “Бауманская” и “Сокольники”. При условии, что дом — не “хрущевка” и в нем живет приличная публика (о чем судят по состоянию подъезда).

По уровню арендных ставок на качественное жилье Москва близка к самым дорогим городам мира, таким как Нью-Йорк. Оставив позади Париж, Вену и Амстердам, она уступает в цене одному Токио.

Ожидается, что за этот год цены на арендное жилье увеличиваются на 15%.



Партнеры