В 2004 году главными фигурантами столичных новостей были гостиницы. Весной сносили “Москву”, летом взрывали “Спорт”, осенью окончательно решили расправиться с “Россией”. О более мелких покушениях на номерной фонд типа постановлений о закрытии гостиниц “Минск”, “Центральная”, “Мир”, “Марко Поло”, “Останкино”, “Золотой колос” — большинство москвичей уже и не помнит.
Зато последствия этих шагов в полной мере ощутили на себе гости столицы. По данным Российского союза туриндустрии, турфимы вынуждены отсекать до 50% заявок потенциальных туристов на том основании, что их некуда селить.
“Мест нет и не будет”?
Конечно, это не заговор. Глупо обвинять власти в том, что они решили объявить войну туризму, искусственно превратив Москву в закрытый город. Скорее наоборот. Туризм для столицы сейчас очень важен — хотя бы как надежный источник неналоговых доходов. Мы очень хотим принимать 5 миллионов туристов в год, но пока их число не дотягивает даже до миллиона. Одна из причин — скудный номерной фонд и полное отсутствие недорогих отелей, доступных для самого широкого круга клиентов, в том числе для молодежи.
Еще семь лет назад правительство Москвы отрядило свои лучшие силы на проталкивание программы строительства в городе сети 3-звездных гостиниц, но дело с мертвой точки так и не сдвинулось. 27 площадок из 70, предназначенных под эти цели, были перепрофилированы и застроены чем угодно, только не отелями. Причина понятна любому, кто имеет хоть какое-то представление о столичном рынке недвижимости. И офисы, и тем более жилье окупаются в Москве еще на стадии котлована. Чего не скажешь о гостиницах, срок окупаемости которых составляет минимум 5—8 лет, а для крупных проектов 12—15. “Легенда о том, что гостиничное строительство — исключительно выгодная вещь, не соответствует действительности”, — считает зам мэра Иосиф Орджоникидзе.
В минувшую субботу на Лесной улице Лужкову презентовали 3-звездочный отель, который “Моспромстрой” начал возводить еще в 2003 году. Глава компании Василий Мороз смотрелся гоголем, но осведомленные люди знали, какой кровью дается ему этот объект. Первоначально место под гостиницу представляло собой гаражи, магазин, троллейбусную развязку, не говоря уже о с безумном обременении по электроэнергетике. В результате только платежи, не связанные со строительством, составили порядка 250 млн. рублей. Говорят, Мороз несколько раз приходил к Ресину, умоляя избавить его от почетной обязанности стать пионером в области строительства “недорогих” гостиниц. Но Ресин был неумолим. Морозу велели поднапрячься и сдать объект хотя бы к февралю 2006 года (это притом что в здании всего-навсего 11 этажей!) Еще 11—12 лет “Моспромстрою” придется ждать, когда окупятся вложенные в отель средства.
Впрочем, как говорят эксперты, участок на Лесной — еще не самый гиблый вариант. Гораздо хуже, когда потенциальному инвестору перед строительством гостиницы нужно расселить пару-тройку ветхих жилых домов. Затраты на такой проект мигом взлетают до заоблачных высот — даже крупные компании их не потянут.
Орджоникидзе считает, что с инвесторов, готовых взяться за строительство отелей, надо не три шкуры драть, а, наоборот, дать им некоторые послабления по оплате земельных платежей, предоставить налоговые льготы. В противном случае каждый проект гостиницы придется продвигать с помощью административного ресурса, и сроки его реализации затянутся на многие годы.
Между тем времени у нас почти не осталось. Москва, как известно, очень хочет стать столицей Олимпиады 2012 года. Развитая гостиничная сеть — одно из главных условий, предъявляемых Олимпийским комитетом к городам-претендентам. Чтобы на равных спорить с Мадридом, Лондоном и Парижем, Москве надо за оставшиеся 8 лет совершить настоящее чудо — дополнительно построить как минимум 80 тысяч номеров. Реально ли это?
Красиво жить не разрешишь
— Трудно, — признаются эксперты, — но попробовать можно. Правда, для начала надо перестать класть все яйца в одну корзину. Опыт Санкт-Петербурга показывает, что “семейные” мини-отели на 30, 10 и даже 5 номеров могут стать весьма привлекательным видом малого бизнеса. Их нагрузка даже в низкий сезон не опускается ниже 40%, тогда как у больших отелей она может составлять 25—30%. Да и окупаются они быстрее. Что касается вложений, то московские расценки, конечно, круче питерских. Если в северной столице создание мини-отеля (на 25—30 номеров) обходится примерно в 1 млн долларов, то в Москве в 4 раза больше.
Правда, говорят специалисты, инвесторы подчас сами искусственно удорожают проект. Строят трехзвездочный отель, а вкладывают в него как в пятизвездочный — дорогие стройматериалы, шикарная отделка... В гостинице на 30 номеров закладывают обеденный зал на 100 с лишним человек, а потом удивляются, почему он большую часть времени пустует. Ну не прижилась пока в нашем народе традиция ужинать в гостинице! В лучшем случае в ресторане — и то у определенной категории граждан.
Парадокс ситуации заключается в том, что на самом деле пускать пыль в глаза, разоряясь на дорогущий мрамор и дубовый паркет, нет никакого смысла. Иностранные туристы ценят не дутый пафос, а душевную атмосферу. Чтобы номер у них был теплый и уютный, чтобы горничные им улыбались, чтобы интерьер был с “изюминкой”. Уже за это они готовы платить вполне приемлемые для отелей этого класса деньги. При нынешнем дефиците номеров хозяева мини-гостиниц запросто могут просить с постояльцев 120—150 долларов за ночь и не знать отказа.
Другое не менее перспективное направление развития гостиничного бизнеса — строительство апарт-отелей или организация апарт-этажей в обычных гостиницах. Их главное отличие — большие номера, состоящие как минимум из двух спален и гостиной. Останавливаться в апартаментах особенно любят семьи с детьми и большие компании. Это удобно, поскольку цена номера не зависит от количества человек, в нем живущих. В России почему-то принято считать, что апарт-отели перспективны только в качестве “доходных домов”. Мол, те, кто приезжает на короткий срок, останавливаться в них не будут. Опыт дальнего зарубежья показывает, что это мнение глубоко ошибочно. У апартаментов “на 2—3 дня” тоже есть свои преданные и, что немаловажно, состоятельные поклонники. Достаточно вспомнить хотя бы гламурный сериал “Секс в большом городе”.
Ну и, конечно, неплохо было бы подумать о молодежи. Ниша, которую на Западе испокон веков занимают хостелы, оказалась вне поля зрения столичных чиновников. Конечно, на 15—17-летних подростках много не заработаешь, но ведь именно они будут выстраивать отношения с Россией в XXI веке. Париж, Рим, Лондон, Берлин заполнены разноязыкой молодежью, путешествующей по дешевым студенческим билетам и ночующим за 10 евро с носа. В Москве — тишина. Туриста-тинейджера на столичных улицах можно встретить разве что в компании предков, решивших приобщить любимое чадо к российской экзотике. На сегодняшний день известна только одна попытка открыть в Москве настоящий хостел: некий бизнесмен выкупил в Каретном ряду 4 квартиры общей площадью 200 кв. метров. Правда, пока непонятно, увенчается ли она успехом.
Гремя скандалами
Масштабные гостиничные проекты сегодня способны потянуть только очень крупные инвесторы. Причем такие, для которых гостиничный бизнес не является основным видом деятельности. Вкладывать в отели могут позволить себе лишь те, кто уже успел прилично заработать на нефти, газе или элитной недвижимости.
Обратный сносам процесс обычно оказывается вне зоны внимания СМИ. Репортажи об открытии новых отелей не попадают на первые полосы газет и в вечерние новости. Но, судя по отдельным сигналам, борьба за участки, которые власти готовы целенаправленно передать под строительство гостиниц, идет нешуточная.
Взять хотя бы скандал, разгоревшийся в ходе заключительного этапа конкурса на подбор инвестора для сноса и последующей реконструкции гостиницы “Россия”. Чтобы два участника официально обвинили третьего в сговоре с конкурсной комиссией — такого в Москве еще не было! То, что предпочтение будет отдано близкой московской мэрии “СТ Девелопмент” во главе с Шалвой Чигиринским, догадывались все. Трудно было предположить, что ее конкуренты отважатся на открытый демарш. А в приватных беседах будут угрожать чиновникам в качесттве наказания вообще покончить с инвестиционной деятельностью в столице.
И это, судя по всему, еще цветочки. Как стало известно “МК”, на гостиничный рынок готовы войти два новых мощных игрока — АФК “Система” и “Интеко”.
АФК “Система” уже получила 40% акций гостиницы “Космос”, а в будущем к ней в управление могут перейти еще несколько гостиниц Золотого кольца, принадлежащих Москве. Источники в правительстве города утверждают, что предпочтение “Системе” было отдано лишь на том основании, что только принадлежащее ей ВАО “Интурист” способно обеспечить загрузку отелей на уровне 40%. Но конкуренты уверены: дело не в бизнесе, а в хороших и давних отношениях руководства “Системы” с московскими властями.
Похожие претензии, очевидно, рано или поздно будут предъявлены “Интеко”, которая в числе 18 компаний была отобрана для реализации крупных гостиничных проектов в столице. Предварительно за “Интеко” закреплено три участка — на Рижской площади, в Нагатинском затоне и на Ленинградском шоссе. Но подтвердить свое право на них надо будет в ходе отдельного инвестиционного конкурса. Еще одну гостиницу компания Елены Батуриной собирается построить в 5 минутах ходьбы от Кремля, на участке, приобретенном на вторичном рынке. Это будет 5-звездочный отель класса “люкс”, вложения в который предварительно оцениваются на уровне 30—35 миллионов долларов.
А вот иностранные инвесторы заняться гостиницами на правах их собственников пока не спешат. Даже наиболее активная в Москве сеть Mariott владеет (на правах аренды на 49 лет) только одной гостиницей из четырех. В глазах западных бизнесменов Россия по-прежнему остается малопредсказуемой страной с весьма туманными перспективами для бизнеса. Там, где нельзя заработать сразу и много, иностранцы предпочитают не лезть на рожон. Для хотельеров оптимальная форма присутствия на рынке — статус управляющей компании (УК), которая, с одной стороны, активно участвует в развитии бизнеса, а с другой — надежно застрахована от всевозможных рисков, с ним связанных. Если гостиница окажется непопулярной или турпоток в страну по каким-то причинам снизится — это будут проблемы собственников, а не УК.
В качестве управляющих компаний западные сети представлены в Москве во всей своей красе. Тут тебе и Radisson SAS, и Ассоr, и Mariott, и Kempinski. Правда, некоторых немного расстраивает отсутствие наиболее престижных Four Seasons, Hilton и Ritz-Carlton, ну да это дело времени. Были бы желающие вложить 300—400 миллионов долларов в строительство соответствующей по классу гостиницы, а оператор для нее всегда найдется. Именно под Four Seasons, если мне не изменяет память, хотели строить гостиницу “Москва”. Кто ж виноват, что отцы города решили, что открывающийся с площади вид будет покруче шикарных интерьеров нового отеля?
Что касается Hilton и Ritz-Carlton, то они никак не поделят между собой все еще строящийся объект на месте бывшего “Интуриста”. Когда стройка только начиналась, преимущество было на стороне Hilton. Но за два года, говорят специалисты, проект настолько изменился в лучшую сторону, что вполне потянет на Ritz-Carlton. (Если, конечно, эти снобы согласятся, чтобы новый отель назывался так, как было задумано в самом начале, — “Париж”.) Ну а Hilton могут пригласить в качестве оператора для гостиницы, которую планируется построить на углу Никитского бульвара на месте снесенного “Соловьиного дома”. Или вы всерьез рассчитывали, что теперь там навечно прописалась автостоянка?
“Если ты видишь в центре Москвы свободный участок земли, не верь глазам своим. Это мираж”, — сказал как-то один высокопоставленный чиновник мэрии и был сто раз прав. Все пустующие участки — даже самые маленькие — давным-давно расписаны и забронированы. Может быть, не под конкретную компанию, но под определенный вид деятельности — это точно. Еще 3—5 лет назад приоритетных направлений у стройиндустрии было всего два — жилье и офисы. Подводя итоги 2004 года, можно сказать, что их полку прибыло. Конечно, инвестициям в гостиницы пока не переплюнуть вложения в офисы. Но то, что рынок потихоньку начал разворачиваться в сторону “долгоиграющих” проектов, — это уже факт.
Москва может остаться без “Москвы”, без “Мира” и даже без “России”... Но если число снесенных отелей по-прежнему будет превышать число построенных, мы не сможем конкурировать с другими столицами в борьбе за самые престижные мероприятия — будь то Олимпиада-2012 или ЭКСПО-2015.
В Москве действует 145 гостиниц на 33 тысячи номеров. Из них не более 5 тысяч соответствует европейским стандартам. Для сравнения: в Лондоне — 1500 отелей, в Париже — 1700, в Берлине, который в четыре раза меньше Москвы, — 440 гостиниц.
Международные требования к отелям
* * * * * — круглосуточная reception, зал для обедов и несколько залов эксклюзивного стандарта. Комнаты должны быть звуконепроницаемыми, мебель и оборудование ванной комнаты должны соответствовать высшему стандарту. Минимум 10% всех комнат в отеле — апартаменты. Оборудование комнат: мини-бар, радио, телевизор и телефон. Обслуживание — 24 часа. Количество обслуживающего персонала: 1 человек на 1 комнату.
* * * * — reception, который обслуживается целый день, зал для обедов и холл стандарта первого класса. Все комнаты должны иметь звукозащитные двери, мебель и оборудование ванной комнаты должны соответствовать стандарту первого класса. Минимум две комнаты в отеле — апартаменты. Оборудование комнат: радио, телевизор и телефон. Обслуживание — 16 часов в день. Количество обслуживающего персонала: 1 человек на 3 комнаты.
* * * — минимум 50% комнат в отеле должны иметь ванну или душ и туалет. Отель должен иметь хорошо меблированный холл, а также reception. Обслуживание — 12 часов в день. Количество обслуживающего персонала: 1 человек на 6 комнат.
* * — холл или зал для обедов должны быть в распоряжении гостей. В комнатах простая, только самая необходимая мебель. Ванная комната со всеми удобствами должна быть на каждом этаже отеля, на каждые 15 кроватей в комнатах без ванной. Клиентам предлагается основной сервис.
Москва лишилась или в ближайшее время лишится:
550 — номеров в связи со сносом гостиницы “Москва”;
337 — номеров в связи с закрытием “Минска”;
237 — номеров в связи с закрытием “Мира”;
2900 — номеров в связи с запланированным сносом “России”;
945 — номеров в связи с реконструкцией “Останкино”.
