Трепещите, господа перепланировщики-самоучки и клиенты дизайнеров с особо буйной фантазией! Сегодня вступает в силу новый московский норматив по эксплуатации жилищного фонда.
Под его невнятным, больше похожим на код названием — ЖНМ-2005/1 — скрываются новые правила оформления и проведения переустройства внутри жилых помещений. За нарушение которых москвичам грозит административная ответственность. А злостным нарушителям правил — даже выселение и продажа квартиры с торгов.
Чтобы воочию убедиться, как будет работать в столице новый порядок, корреспондент “МК” присоединился к комиссии, возглавляемой спецами Мосжилинспекции. А затем четко выяснил, как перепланировать свое жилье так, чтобы не стать его несчастными жертвами.
Час “Х” в начале этой недели пробил для владельца двухкомнатной квартиры, расположенной в Большом Харитоньевском переулке. По словам соседей, новый жилец появился в их доме год назад и сразу затеял ремонт. Да такой, что стены ходуном ходят, в соседних квартирах посуда с полок падает, а в одной из квартир на первом этаже уже появилась трещина. Терпение бдительных соседей лопнуло, когда на месте электрощита они увидели дырку. Тогда жители атаковали ДЕЗ и нажаловались в Мосжилинспекцию.
В назначенное время комиссия в составе трех человек — инспектора Мосжилинспекции, двух работников ДЕЗа и корреспондента “МК” — собралась у входа в старую, напоминающую большой особняк пятиэтажку. Нас встретили старшая по дому и две местные активистки. Комиссия звонила, стучала в дверь “нехорошей квартиры”, но никто и не думал отвечать...
Этот жилец — больше не жилец...
— Странно, я ведь дал телефонограмму хозяину квартиры. И он на проверку согласился, сказал, что если его не будет, то будет прораб с документами, — заметил инспектор, глядя на прилепленную к дверям бумажку с уведомлением.
— Эх, как бы нам все-таки в квартиру войти? — задумалась одна из активисток.
— Вы что, хотите под суд? В соответствии с действующим законодательством мы не можем взломать дверь!
— А кто тогда может?! — не сдавалась дама.
В ответ инспектор виртуозно смолчал. Поскольку прекрасно знал: вскрывать двери квартиры собственника могут только милиция или МЧС, а они почти всегда игнорируют это дело. Но как об этом сказать возбужденным людям?
А активисты уже буквально разрывали его (вопросами). Даже устроили мини-митинг. И похоже, не зря. Инспектору пришлось показать им согласованный с АПУ, СЭС, пожарными, ДЕЗом и управой проект строительных работ, а также заключение на него Мосгорэкспертизы. По бумагам все было в порядке, но хозяину квартиры это в итоге не помогло. Под давлением общественности инспектор составил акт проверки и в тот же день направил в управу письмо с требованием отозвать разрешение на перепланировку.
— Теперь управа подготовит соответствующее распоряжение и подаст в суд иск о восстановлении квартиры в прежнем виде, — комментирует ситуацию начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Центральному округу Андрей Галимников. — После того как проект разработан, его авторы и управляющая организация (в этом случае — ДЕЗ) должны приходить в квартиру и контролировать процесс переустройства. А они не ходят. Так что в первую очередь они виноваты в том, что довели это дело до конфликта. Кто теперь может поручиться, правильно ли идут работы? Кроме того, хозяин перенес на другую стену электрощит, устроил проем в капитальной стене на лестничной клетке — по проекту такие работы не предусмотрены. И, если бы ему нечего было скрывать, он бы обеспечил доступ к квартире.
— А может, для первого раза обойтись предупреждением и снова собрать комиссию? — попыталась я встать на защиту неизвестного дяди.
— А какое еще предупреждение? — возразил Галимников. — В статье 9 Закона №37 “О порядке переустройства в жилых домах” сказано: жители обязаны обеспечивать доступ в квартиру должностных лиц, а неисполнение этого требования является основанием для отмены разрешения на переустройство. Так что мы действуем по закону...
Логика в таких строгостях, конечно, есть. В Москве сейчас очень много несанкционированно перепланированных квартир. В большинстве случаев на это жалуются жильцы домов, нередко попросту сводя счеты с соседями. И иногда это получается.
Ситуация дошла до точки кипения. За год в Мосжилинспекцию поступает больше 30 тысяч обращений граждан, из них 40% — с жалобами на перепланировки.
Пока инспекция работает только с теми москвичами, которые идут на контакт: принимают телефонограмму инспектора, соглашаются открыть двери комиссии. Но это только начало. С вступлением в силу новых правил власти жестко перейдут в наступление. Поэтому подготовиться к нему лучше заранее.
Чтобы не доводить дело до серьезной головной боли, всем нужно знать хотя бы азы новых правил. Сейчас москвичи буквально вручную переписывают их со стендов в управах. А мы сегодня постараемся объяснить их на пальцах.
Что нужно согласовывать, а что нет?
Не требуют никаких разрешений и согласований: ремонт помещений, устройство или разборка встроенной мебели, антресолей или шкафов, а также замена (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
Чтобы узаконить все остальные работы, их нужно согласовать. Для чего требуется представить властям эскиз или в более сложных случаях проект (выполненный организацией, имеющей лицензию!) плюс пакет необходимых документов: свидетельство о собственности или ордер (для квартир в новостройках, где выдача этих документов часто задерживается, — инвестиционный договор и доверенность собственника дома); план БТИ и согласие на переустройство всех членов семьи. В редких случаях (для домов, имеющих историческую или культурную ценность, — таких в Москве не более 900) нужно еще и заключение органов охраны памятников.
По эскизу выполняются: 1) разборка (полная или частичная) не несущих перегородок (исключая межквартирные); 2) устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные); 3) заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах; 4) устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; 5) замена (установка дополнительного инженерного оборудования, не влекущая переоборудования по всему зданию). А также: демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации.
Внимание: это единственные работы, для согласования которых чиновники не требуют предоставить проект.
Остальные работы выполняются только по проекту. А именно: 1) устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали); 2) устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали; 3) устройство внутренних лестниц; 4) устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен; 5) изменение конструкции полов с увеличением нагрузок.
Кроме того, проект необходим для согласования работ по переоборудованию и реконструкции квартиры.
К переоборудованию относятся: 1) замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения); 2) устройство туалетов, ванных комнат, кухонь (там, где они не предусмотрены проектом, например, на месте коридора); 3) перестановка нагревательных, отопительных, сантехнических и газовых приборов, исключая перенос радиаторов в застекленные балконы и лоджии (в Мосжилинспекции говорят: делать этого ни при каких обстоятельствах нельзя); 4) установка бытовых плит или кухонных очагов; 5) замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго- или водопотребление, с заменой существующей или прокладкой дополнительных подводящих сетей (устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения не в счет).
Реконструктивными работами считаются: 1) изменение формы, ликвидация или устройство окон и наружных дверных проемов; 2) изменение или устройство входов в здание; 3) пристройка тамбуров входов; 4) ликвидация или изменение формы балконов (лоджий), тамбуров, козырьков; 5) остекление лоджий и балконов; 6) замена столярных элементов фасада; 7) установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и др.); 8) изменение материалов и пластики внешних конструкций; 9) объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (внимание! — для согласования этих работ требуется не только проект, но и разрешение Москомархитектуры).
А ТЕПЕРЬ ВНИМАТЕЛЬНО ИЗУЧИТЕ ПЕРЕЧЕНЬ ЗАПРЕЩЕННЫХ РАБОТ ПО ПЕРЕУСТРОЙСТВУ.
Не допускается переустройство помещений, если:
• ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
• увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат, а их статус не меняется в установленном порядке;
• затрагиваются помещения, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, а соответствующего разрешения начальника штаба нет;
• нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (или общеквартирных) инженерных сетях и пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования.
НЕ ДОПУСКАЕТСЯ В ЖИЛЫХ ДОМАХ ТИПОВОЙ ПОСТРОЙКИ:
• устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещением электропроводки и разводки трубопроводов;
• устраивать дополнительные проемы в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.
Упрощение строптивых
Уф-ф... Это, кажется, все. С введением в действие новых правил схема согласования перепланировок в Москве заметно упростилась, по крайней мере, на первый взгляд (остальное покажет практика).
Напомню: раньше для того, чтобы только подать документы, заранее требовались отдельные разрешения СЭС, архитекторов, пожарных, автора проекта дома, техническое заключение... Теперь же, во-первых, есть четкие списки того, что нужно согласовывать, а что нет. Во-вторых, многие самые распространенные работы можно согласовать по эскизу, сделанному самим хозяином жилья от руки. И в-третьих, все бумажки не надо собирать по разным местах. Для сдачи документов (проектов, эскизов) есть “одно окно” — в окружной жилинспекции. Там же и выдадут все согласования.
Но нюансов все равно осталось много. Ну, например...
— Хотите заменить старые окна на пластиковые? Если они будут соответствовать конфигурации старых окон, разрешения не требуется. Но если взамен двухстворчатых вы ставите трех- или четырехстворчатые окна — это придется согласовать, — объясняет г-н Галимников.
Похожая история с батареями. Если вместо 7-секционной батареи-гармошки вы ставите 10-секционную или новый радиатор — нужно получать разрешение. Причина? Такое переоборудование может разбалансировать систему отопления, говорит инспектор. Без разрешения старую батарею-гармошку можно заменить только на такую же новую.
А теперь ответьте, например, на такой вопрос: у многих из вас есть проект и согласование на застекление балкона? Нет? А зря. Это значит, что встреча с жилинспекцией вам еще предстоит.
К очень распространенной, но недопустимой перепланировке относится объединение балконов и кухни (комнаты) с выносом на балкон батареи. Вы так уже сделали, а разрешения нет? По новым правилам, вас заставят это исправить. Впрочем, здесь есть компромиссный вариант: можно установить между балконом и комнатой раздвижные стеклянные двери и вернуть батарею в комнату...
Вообще, намерения жилинспекции относительно жильцов, позволивших себе даже минимальные вольности (см. выше перечень запретов), звучат угрожающе.
— Не надо тешить себя иллюзией, будто вашу незаконную перепланировку никто не заметит, — говорит начальник инспекции по надзору, — рано или поздно она даст о себе знать. А произойдет это при смене владельца квартиры, когда вы будете вступать в права наследства, оформлять дарственную или решите продать квартиру. БТИ, перед тем как выдать нужные для сделки документы, обязательно осмотрит квартиру и зафиксирует несоответствие планировки с проектом. Так что лучше до этого не доводить...
Если москвич заранее не узаконит перепланировку в Мосжилинспекции или сам не приведет переустроенное жилье в соответствие, его будут строго карать. Сначала вам выпишут предписание и штраф в размере от 20 до 25 МРОТ (2—2,5 тысячи рублей). А при неоднократном неповиновении гражданина накажут вплоть до лишения собственности или выселения (через суд).
Так что оптимальный вариант — перед тем как затеять перепланировку, взять план БТИ и на нем от руки (ручкой) по-своему расставить стены, перегородки и т.д. и т.п.
Красными чернилами рекомендуется указать то, что вы собираетесь сносить, зелеными — куда и что собираетесь поставить. Причем указать надо все работы, включая замену унитаза, батарей, ванной. В результате у вас получится по сути новый план квартиры. Его и надо принести в “одно окно” жилинспекции вашего округа.
Для начала можно на консультацию, где вам подробно должны объяснить, что можно, а что нельзя. А дальше, если ваши идеи не противоречат принятым нормам, новый план в инспекции “проштампуют”. По крайней мере, должны проштамповать — иначе стоило бы вообще затеваться с системой “одного окна”, которую курирует лично вице-мэр Валерий Шанцев.
Если же вышеперечисленные нормы все же нарушены, сначала придется вернуть все перепланированное непосильным трудом на место. И — снова идти в жилинспекцию.
Порядок ясный, хотя и малоприятный. А о том, что будет с теми, кому он не нравится, можно еще раз прочесть в первой главке этой статьи.
Как оформить перепланировку
1. Прийти в службу “одного окна” Мосжилинспекции округа.
2. Взять там бланк заявления и заполнить его, указав все намеченные работы.
3. Вместе с заявлением подать эскиз (проект) и пакет необходимых документов (список см. в тексте).
Если для согласования достаточно эскиза, заявление принимают сразу и в кратчайший срок (от 3 дней) оформляют разрешение.
Если намеченные работы относятся к переустройству или переоборудованию, то, прежде чем прийти в Мосжилинспекцию, надо составить проект в лицензированной проектной организации (ее услуги платны). С этой же организацией следует заключить договор авторского надзора. Технический надзор за работами можете осуществлять вы сами, или проектная организация, или подрядчик, или уполномоченный вами человек (организация, даже ДЕЗ). Через 20 дней после подачи проекта и необходимых документов окружная инспекция даст вам разрешение на переустройство, оформленное специальным распоряжением, или отказ с объяснением причин.
ТЕЛЕФОНЫ ОКРУЖНЫХ ЖИЛИНСПЕКЦИЙ МОСКВЫ:
ЦАО 631-35-78
САО 158-56-11
СВАО 219-43-93
ВАО 268-38-36
ЮВАО 174-92-13
ЮАО 119-63-05
ЮЗАО 333- 33-78
ЗАО 148-07-84
СЗАО 192-80-00
Зеленоград 532-39-64
Мосжилинспекция принимает заявки ежедневно (кроме праздников и выходных) с 10.00 до 17.00, обед с 12.00 до 13.00.
