Выпущенные недавно статьи “Скандал в благородном семействе” и “Роман с камнем. За пазухой” взбудоражили и возмутили участников строительного рынка предвзятостью и необъективностью. Хотя и звучит в них СПК “Развитие”, но читается Главмосстрой, “Моспромстройматериалы”, “Мосмонтажспецстрой”.
В статьях все ужасно: комплекс, работа которого координируется СПК “Развитие”, — криминальный монстр, да и дела у него плохи. Так ли это на самом деле? Остановимся лишь на делах одной из компаний комплекса — Главмосстроя.
Появление на строительном рынке Москвы нового типа жилого дома — это всегда событие. Ведь, несмотря на кажущееся разнообразие, большинство массовых серий, которыми Москва начала застраиваться в середине 1990-х, на самом деле не что иное, как модификация хорошо известных советских аналогов. Ни удачной планировкой, ни высотой потолков, ни прочими качествами жилья XXI века большинство из них похвастать не может. В 2005 году одно из ведущих предприятий стройкомплекса — корпорация “Главмосстрой” — начинает строительство первого дома принципиально новой серии ГМС-3, которая на равных сможет соперничать не только с типовой застройкой, но и с домами, построенными по индивидуальным проектам.
Специалисты говорят, что ГМС-3 будет логичным и улучшенным продолжением уже отлично зарекомендовавшей себя на рынке серии ГМС-1, которой застраивались, в частности, Марьинский парк и Кожухово. ГМС-1 — это набор стандартных промышленных деталей, из которых можно компоновать 20 вариантов блок- секций, то есть лестничных клеток с выходящими на них квартирами. Такая вариативность позволяет строить дома на разных по площади и рельефу участках. Делать их одно- или многоподъездными, разнообразить конфигурацию и даже формировать уютные дворики за счет поворотных секций.
ГМС-1 называют даже не серией, а системой: ее этажность может достигать 9—18 этажей, высота потолка в домах — 3 м, ширина шага — до 6,3 м. Это значит, что квартиры получаются с большими по площади комнатами и более комфортными, чем в привычных типовых домах. Ванные, например, примыкают не к кухням, а к спальням. В трех- и четырехкомнатных квартирах появится гостевой санузел. В домах этой серии предусмотрены комфортабельные холлы, помещения для консьержки, пандусы для детских и инвалидных колясок. В системе ГМС-1 специально разработаны блок-секции как для муниципального, так и для коммерческого жилья. Причем здания могут по-разному выглядеть не только внутри, но и снаружи: конструкция позволяет изменять элементы декора и применять самые разнообразные материалы для внешней отделки.
Еще более продвинутой будет внедряемая в 2005 году серия ГМС-3 с элементами монолита. Ее главное достоинство по сравнению с ГМС-1 — свободная планировка квартир как в муниципальных, так и в коммерческих домах.
Специально под строительство нового типа домов Главмосстрой вложил в модернизацию трех своих заводов — ЖБИ-2, -9 и -21 — 130 млн. рублей. Фактические мощности заводов по комплектации домов серии ГМС-1 и ГМС-3 позволяют выпускать не менее 600 тыс. кв. м в год. Что полностью соответствует доле Главмосстроя на муниципальном строительном рынке жилья Москвы, не считая объектов соцкультбыта.
Хотя в СМИ появилась информация, что Главмосстрой является крупнейшим столичным застройщиком, это, мягко говоря, не совсем так. В 2004 году в Москве было построено 5,5 млн. кв. м жилья. Из них на долю Главмосстроя, по данным Мосгорстата, приходится 499,9 тыс. кв. м. Еще 405 тыс. кв. м компания построила в области. Даже если считать в сумме, то строительного монстра из Главмосстроя никак не получается. Есть в городе значительно более крупные застройщики (например, ДСК-1, СУ-155, Интеко), которые только в столице строят больше 1 млн. кв. м жилья в год.
Тот факт, что Главмосстрой входит в структуру ОАО СПК “Развитие”, на эту ситуацию никак не влияет. СПК “Развитие” создавалось для координации действий трех компаний — собственно Главмосстроя, “Моспромстройматериалов” и “Мосмонтажспецстроя” — по городскому заказу внутри своего сегмента рынка. В статье “Скандал в благородном семействе” (“МК” от 2.03.2005) утверждается, что “нет в Москве дома, который бы строился без участия “Развития”. На самом деле таких домов больше чем достаточно. И ДСК-1, и СУ-155, и ДСК-3 имеют как собственные серии домов, так и необходимые производственные мощности для их комплектации. Из панелей, изготавливающихся на заводах, которые входят в систему Главмосстроя или “Моспромстройматериалов”, технически невозможно построить дома серии П-44Т, КОПЭ или П-3М.
Ну а в принципе все отношения между участниками рынка (в том числе и между компаниями, входящими в СПК “Развитие”) строятся на основе двусторонних договоров, что совершенно нормально. Ситуация, описанная в статье “Роман с камнем” (“МК” от 4.03.2005) (“Моспромстройматериалы” предоставляли “Развитию” свою продукцию, “Развитие” продавало ее, допустим, Главмосстрою, а вырученные деньги аккумулировало...”), возникнуть не могла, поскольку, если Главмосстрою действительно нужна продукция предприятий Моспромстройматериалов, они сами, без непосредственного участия СПК “Развитие”, договариваются об условиях. Кстати, ЖБИ-18, выпускающее железобетонные тюбинги (в том числе для Лефортовского тоннеля), всегда входило в структуру “Моспромстройматериалов”, поэтому никакого смысла организовывать его бандитский захват, как это указано в статье “Роман с камнем”, у СПК “Развитие” не было.
* * *
Вопрос, как и из чего складываются цены на столичные новостройки, — отнюдь не праздный. Согласно опросам социологов, улучшить свои жилищные условия мечтает более половины москвичей. Однако по карману это далеко не каждому. Цены на жилье бьют все рекорды: за квадратный метр на окраине сегодня просят $1500—1700, и пока нет никаких предпосылок к тому, что ситуация как-то изменится.
Во-первых, год от года дорожает себестоимость квадратного метра. Если до 2002 года производители стройматериалов корректировали рост цен в соответствии с инфляцией, то последнее время отрасль работает лишь на извлечение сверхприбылей. Российские производители арматуры, цемента и щебня прекрасно понимают, что их продукцию столичные застройщики будут покупать до тех пор, пока их цены будут хоть чуть-чуть ниже мировых. А поскольку потенциал для внутреннего роста отпускных цен пока сохраняется, некоторые виды стройматериалов за год дорожают на 50—70%. В прошлом году о запредельном росте цен на метпродукцию, в частности арматуру, говорил Юрий Лужков. В письме к премьер-министру Фрадкову мэр утверждал, что разыгравшиеся аппетиты монополистов могут привести к срыву программы строительства в столице. Срыва как такового, конечно, не произошло: план по строительству жилья в Москве был выполнен за счет серьезной нагрузки на бюджет и строительные компании. Но себестоимость жилья выросла. На сегодняшний день сметная стоимость строительства панельного дома у всех застройщиков составляет примерно $500 за квадратный метр, монолитного — $700—800. Однако таких цен на рынке недвижимости, конечно, не встретишь. На окончательную стоимость квадратного метра играет масса факторов, и прежде всего — затраты, которые понес застройщик на приобретение земельных участков и обустройство инфраструктуры.
Когда СМИ пишут, что жилье, построенное московскими строителями где-нибудь в России или странах СНГ, существенно дешевле того, что возводится в столице, они забывают, что ценовая политика — это во многом прерогатива местных властей. Конечно, в условиях рынка никто не диктует застройщикам конкретные расценки. Но чем больше обязательств город возлагает на плечи строительных компаний, тем они выше. В частности, после изменения в 2004 году правительством Москвы порядка отчислений в так называемый социальный фонд денежные расходы застройщиков увеличились в разы. Раньше они отдавали городу квартирами 30% жилой площади дома, сейчас проводятся денежные аукционы, на которых приходится бороться за победу, что приводит к увеличению платежей. Например, ряд компаний за право построить жилой комплекс в центре Москвы платят практически 60% его стоимости, причем не после ввода объекта в эксплуатацию, а сразу после проведения аукциона.
Кроме того, необходимо учитывать, что одним перечислением многомиллионных средств в бюджет города дело обычно не обходится. В инвестиционных контрактах обычно оговариваются другие обременения. Например, от застройщика требуют переложить устаревшие коммуникации, построить детский сад, расселить ветхий жилой дом и т.п. Раз затраты на реализацию объекта растут, то растет и цена квадратного метра в нем.
Никто не говорит, что требования, которые город предъявляет к застройщикам, несправедливы. Все правильно: власти должны всеми доступными им методами решать накопившиеся социальные и хозяйственные проблемы. Но при этом не надо делать вид, что цены на коммерческую недвижимость в Москве растут сами по себе.
Новые серии Главмосстроя — ГМС-1 и ГМС-3, — несмотря на очевидные преимущества, находятся в той же ценовой категории, что и другое типовое жилье. Например, квартиры (площадью от 48,8 кв. м до 113,6 кв. м) в доме на Беловежской улице с просторными холлами, шумозащитными окнами и алюминиевым остеклением лоджий продаются по $1370—1540 за метр в зависимости от количества комнат.
* * *
Однако жилищное строительство — это еще не весь Главмосстрой. Исторически сложилось так, что компания с 50-летней историй выполняла крупные и престижные заказы городских властей. В 2004 году помимо жилья Главмосстрой построил и ввел в эксплуатацию большое количество объектов социально-культурной сферы: школы, пять из которых, построенных по индивидуальным проектам, можно назвать уникальными, детские сады на 770 мест, крупнейшую стоматологическую поликлинику, здание факультета иностранных языков МГПУ в Малом Казенном переулке, социально-оздоровительный центр для ветеранов на Большой Екатерининской улице и многое другое. Завершена реконструкция Третьяковской галереи. Многие объекты Главмосстроя признавались победителями и лауреатами в разных номинациях ежегодного городского конкурса “Лучший реализованный проект в области инвестиций и строительства”. В конкурсе по итогам 2004 года Главмосстрой участвует практически во всех номинациях. Есть неплохие шансы, что в будущем на звания победителей и лауреатов могут с успехом претендовать и объекты, строительство которых еще только начинается: корпус Боткинской больницы и здания городского и федерального арбитражных судов на Бутырской и Селезневской улицах.
Первоочередное внимание в компании уделяется качеству строительных работ. Не случайно девиз Главмосстроя гласит: “Делай для людей так, как бы ты хотел, чтобы люди сделали для тебя”. Службами качества осуществляется постоянный контроль выполнения требований проектно-технологической документации, организован входной и выходной контроль продукции. Инцидентов с обрушением строящихся конструкций и лестничных пролетов на стройплощадках Главмосстроя зафиксировано никогда не было. Случай с вице-мэром Шанцевым, описанный в статье “Роман с камнем” (“МК” от 04.03.2005 года), на самом деле произошел на объекте на Ходынском поле (а не в Жулебине), принадлежащем Мосфундаментстрою-6. И то — лестничный пролет обвалился вовсе не из-за плохого качества стройматериалов, а из-за нарушения технологии монтажных работ.
Так же несправедливы обвинения Главмосстроя в финансовой несостоятельности. Действительно, кредиторская задолженность перед банками у компании есть. Но, во-первых, составляет она не 12 млрд. рублей, как указано в публикации “МК” от 04.03.2005, а около 5 млрд. (и то они вложены в строительство недвижимости, общая стоимость которой выше суммы задолженности), а во-вторых, такая ситуация типична для всех столичных застройщиков. Компаниям приходится открывать длительные кредитные линии под новые проекты и гасить их по мере реализации уже строящихся объектов. Если бы этой схемы не существовало, то строительство жилья давно бы остановилось: застройщикам просто нечем было бы рассчитываться с городом. У Главмосстроя, как и у большинства крупных строительных компаний Москвы, кредитный портфель выглядит примерно так: около 70% средств, которые вкладываются в строительство, — заемные, еще 10% — средства инвесторов, остальные деньги — собственные вложения компании. Чтобы оперативно погашать кредиты, компания в прошлом году начала размещение облигационных займов. С одной стороны — это способ привлечь дополнительные средства, с другой — попытка защититься от недружественных поглощений. Конечно, со стороны Банка Москвы, являющегося основным кредитором столичных застройщиков, риск минимален, но, занимая деньги у более агрессивных кредитных учреждений, Главмосстрой попадает в серьезную зависимость от конъюнктуры рынка.
Никакой задолженности перед городом у Главмосстроя нет и быть не может: программа городского заказа на 2004 год выполнена в заданных объемах и точно в срок.
Что касается планов на будущее, то компании, конечно, хотелось бы сравняться с лидерами строительного рынка столицы по объему возводимого жилья, тем более что все возможности для этого есть. Новые серии ГМС-1 и ГМС-3 достойно конкурируют с домами, строящимися ДСК-1, СУ-155 и т.п. и по цене, и — особенно — по качеству и комфорту предлагаемых квартир. Выступая на заседании совета директоров Главмосстроя, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин призвал руководство компании наращивать объемы работ не только в области, но и в Москве. В ближайшее время городу предстоит осваивать Люберецкие поля фильтрации, расширять Кожухово и другие районы. Глава стройкомплекса считает, что при активной и правильной тендерной политике уже через пару лет Главмосстрой только в Москве сможет строить один миллион квадратных метров жилья. В первую очередь новаторских серий — ГМС-1 и ГМС-3.
Давайте пожелаем дальнейших успехов и наращивания мощностей коллективу старейшей народной компании Главмосстрой, которая вошла во вторую половину века своей истории, неразрывно связанной с нашей столицей и нашей страной.
