Цены заколебали(сь)

Квартиры в Москве теперь дорожают дифференцированно

5 апреля 2005 в 00:00, просмотров: 196

Первые месяцы текущего года не внесли ясности в ситуацию, сложившуюся на рынке столичной недвижимости. Никто так и не взял на себя смелость четко ответить на вопрос, интересующий подавляющее большинство москвичей: так дорожает или дешевеет столичное жилье? И что будет с ценами в ближайшей перспективе?


Застройщики уверяют, что кризис 2004 года наконец преодолен и квартиры вновь начали уверенно дорожать. Риэлторы указывают на обратную тенденцию. А независимые аналитики при составлении обзоров стали ориентироваться на так называемые локальные факторы, как-то: конкретное месторасположение квартиры, ее состояние и тип дома, в котором она находится. Все это позволяет выделить по крайней мере одну тенденцию, очевидность которой признают все участники рынка без исключения: столичная недвижимость становится все более дифференцированной.

Еще год назад клиенты хватали все подряд. И панельные дома в Марьине, и пятиэтажки на “Филевском парке”, и престижные “сталинки” дорожали практически одинаково. Теперь, утверждают эксперты, все зависит от того, что именно вы хотите купить. Отдельные квартиры, не говоря уже о районах, продолжают расти в цене, тогда как другие не продаются и по прошлогодним расценкам.

Как всегда, в лидерах Центральный округ, в отдельных районах которого жилье подорожало более чем на 3%. Средняя стоимость квартир в ЦАО на сегодняшний день составляет 2800 долларов за метр с рекордсменами в лице окрестностей метро “Кропоткинская”, “Парк культуры”, “Арбатская”, “Библиотека им. Ленина” и “Смоленская”. Хорошо и дорого продавались в марте квартиры в Западном округе. Кстати, в последнее время, отмечают риэлторы, ЗАО все увереннее наступает на пятки своему ближайшему сопернику — Юго-Западному округу. По итогам марта средняя стоимость квадратного метра в двух округах практически сравнялась и теперь колеблется на отметке 2070—2090 долларов. Главные прелести запада хорошо известны: это и развитая инфраструктура, и близость к престижному Рублевскому шоссе (купив квартиру в Крылатском, можно без зазрения совести говорить: “Живу на Рублевке”), и изрядное количество зелени практически во всех районах. А вот на юге и юго-востоке ситуация практически не меняется. Положительную динамику в стоимости квартир в этих округах риэлторы отмечают с большой осторожностью. Элитное жилье там почти не строится, поэтому перспектив для роста вроде бы никаких.

Элитное жилье — монолитные новостройки и престижные кирпичные дома советской эпохи — в январе, феврале и марте по-прежнему оставалось палочкой-выручалочкой для продавцов квартир. Спрос на эти виды недвижимости упал не так сильно, как на “дешевую” панель. В стране не перевелись еще люди, способные платить от 3,5 до 10 тысяч долларов за квадратный метр. И хотя монолитное строительство в столице уже изрядно потеснило панель, домов, по всем параметрам соответствующим первому классу, строится не так много. Причина — лимитированное число площадок под строительство в центре и высокая конкуренция среди застройщиков. В марте по сравнению с февралем цены на дорогое жилье выросли более чем на 1%. И за счет этого, уверяют аналитики, средняя цена квадратного метра достигла 1830 долларов за метр, что для строителей совсем неплохо: ведь себестоимость жилья по-прежнему составляет не более 700 долларов.

Впрочем, март оказался удачным месяцем и для продавцов панельных домов и пятиэтажек. “Мы рады уже и тому, что цена на типовое жилье осталась на прежнем уровне. Ведь еще в феврале как минимум в половине московских районов наблюдалось небольшое, но весьма показательное снижение стоимости”, — сообщили “МК” представители крупной риэлторской компании. Более того, кое-где цены даже немного, на доли процента, поползли вверх. А тут еще застройщики подсуетились. Воспользовавшись вступлением в силу нового закона “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов”, крупные строительные компании хором заявили: “Покупайте, пока дешево! Через месяц цены вырастут!” Причем сразу на 18% — величину НДС, которым по новому закону будут облагаться такого рода сделки. Источники “МК” в риэлторских компаниях подтверждают: после таких заявлений число звонков от желающих купить квартиру на стадии котлована выросло примерно вдвое.

Впрочем, угрозы строителей поднять цены вполне могут оказаться обычным пиаром. Спору нет: новый закон действительно существенно усложняет жизнь застройщикам, заставляя их нести значительные траты еще до начала строительства и, следовательно, реализации квартир населению. Однако не факт, что эти расходы в конце концов лягут на плечи граждан. Эксперты уверены: дальнейшее подорожание столичного жилья зависит только от того, готовы ли потенциальные покупатели платить за него больше денег, или нет. Не секрет, что в период с 2002 по 2004 год цены на жилье в Москве выросли более чем вдвое. Летом 2004-го рост прекратился, и связано это не только с имевшим место банковским кризисом, но и истощением платежеспособного спроса. Доходы москвичей в процентах выросли даже больше, чем цены на жилье, но живем-то мы, к сожалению, не на проценты. На новую стиральную машину и холодильник денег многим хватает, новая “однушка” для подросшего сына или дочки большинству семей может только сниться.

Все, кто мог купить квартиру, заплатив полную стоимость или взяв кредит в банке на существующих условиях, уже это сделали. Остальная часть населения хочет, но пока не может улучшить свои жилищные условия. И вариантов выхода из этой ситуации может быть только два: или значительное снижение стоимости жилья (например, после кризиса 1998 года новостройки в Марьине подешевели до 500 долларов за метр, потому что дороже никто не брал), или развитие ипотеки на приемлемых для людей условиях. Под 3—4% годовых со сроком кредита 10—20 лет, как в Европе. В общем, кто-то один — или банки, или строители — должен принести себя в жертву. Но когда это случится и случится ли вообще, предсказывать никто не берется. Основная часть аналитиков предпочитает осторожно заявлять, что никаких существенных изменений на рынке недвижимости в 2005 году не будет. Цены на жилье достигли своего максимума и теперь будут незначительно колебаться в ту или другую сторону.




Партнеры