Новые меры не примем на веру

В чем плюсы и минусы поправок, принятых к жилищным законам

15 апреля 2005 в 00:00, просмотров: 183

В апреле большинство законов из так называемого жилищного пакета вступили в силу. Это и сам Жилищный кодекс, и закон “О долевом участии в строительстве жилья”, и новые требования к организации деятельности жилищных кооперативов, и изменения в Закон об ипотеке. Небывалой активности законодателей посодействовал Владимир Путин, потребовавший в своем прошлогоднем послании к Совету Федерации “сделать жилье доступным для подавляющего большинства россиян”. И вот меры приняты — осталось ждать результата.


Авторы законов (а многие из них готовились специалистами Института экономики города) осторожно обещают, что если “все пойдет по плану, то в 2010 году большинство из тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, смогут это сделать”, причем ценой малой крови. Однако “МК”, проанализировав основные положения “жилищного пакета”, пришел к выводу, что, во-первых, в новом законодательстве не так уж много “плюсов”. А те, что есть, не решают глобальных проблем. И, во-вторых, новые законы (за исключением Жилищного кодекса, о котором наша газета уже подробно писала) рассчитаны на довольно узкую прослойку граждан.

Любой депутат, любой эксперт расскажет: чтобы решить жилищную проблему в масштабах страны, нужны всего-навсего два условия: платежеспособный покупатель и “длинные” кредиты под низкие ставки. Первое вытекает из второго. Как только банки поверят в платежеспособность населения, они перестанут накручивать проценты и ограничивать срок пользования кредитом. Но есть ли предпосылки для развития в банковской среде здорового оптимизма?

В 2004 году доходы россиян, если верить статистике, выросли на 9%, а в некоторых регионах на 11% и даже на 13%. Однако та же статистика не даст соврать: этот рост коснулся людей, чье материальное состояние и так не вызывает никаких опасений. А вот доходы бедных слоев населения, которых у нас по меньшей мере 60%, выросли всего на 2%. Эти люди ни сами, ни с помощью банков о покупке квартиры в Москве даже не мечтают. Богатым лишнего жилья тоже не надо. Все свои проблемы они давно решили. В глаза бросается любопытная тенденция: раздел “Заграничная недвижимость” в специализированных журналах, раньше умещавшийся в трех абзацах, раздулcя до нескольких страниц. Спрос на квартиры в Москве, приобретавшиеся в инвестиционных целях, закончился. Теперь все, у кого остались деньги (а таких, судя по растущей цене на нефть, хватает), ринулись покупать виллы, замки и даже искусственные острова за границей.

Институт экономики города утверждает, что адресата “жилищного пакета” нужно искать среди 20% среднего класса. Его представители в принципе способны приобрести жилье за счет собственных средств при условии, что сразу вносить всю сумму не понадобится, инвестиции в будущую квартиру будут надежно защищены, а кредиторы, в свою очередь, не оберут до нитки. Однако депутаты не добрые волшебники, чтобы выполнить сразу все пожелания трудящихся.


ПЛЮСЫ законов “жилищного пакета”

1. Ипотечную сделку больше не нужно заверять у нотариуса и, следовательно, платить 1,5% от ее суммы.

2. Сумма, вырученная от продажи квартиры стоимостью до 1 млн рублей (или свыше 1 миллиона, но при условии, что продавец прожил в ней более 3 лет), не облагается подоходным налогом. Как полагают депутаты, сэкономленные деньги будут серьезным подспорьем для тех, кто продает старое жилье с прицелом на покупку нового.

3. Добросовестного покупателя не лишат квартиры. Если раньше в цепочке сделок с квартирой обнаруживалось нарушение закона (самый распространенный вариант — не учтены права ребенка), все следующие за этим сделки признавались недействительными. Теперь последний покупатель квартиры признается реальным. Но только последний! Права остальных участников цепочки, даже если они признаются добросовестными, никак не защищены.

4. Роль органов социальной опеки на рынке купли-продажи жилья ограничена защитой прав детей, оставшихся без попечения родителей. “Нормальные” семьи вправе самостоятельно принимать решения о продаже квартиры.

5. Граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, защитили от аферистов. Собирать деньги с физических лиц строительные компании могут только после оформления разрешения на строительство и не вправе впоследствии изменять стоимость квартиры (или кв. м), если это специально не оговаривается контрактом. Дольщики получили возможность “выйти из игры” в одностороннем порядке при несоблюдении застройщиком условий договора и требовать со строителей штраф за срыв срока сдачи дома.

6. Рассказали, что такое жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Число пайщиков во избежание создания пирамид ограничено 5000 человек. ЖНК обязаны зарегистрироваться в специальном государственном реестре. А чтобы не было соблазна нецелевым образом использовать привлеченные средства, руководство кооперативов должно предоставлять его членам полную информацию о своей финансовой деятельности.


МИНУСЫ законов “жилищного пакета”

1. Не решена основная проблема, тормозящая развитие ипотечного кредитования — снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования. Банки так и не убедились, что, давая деньги населению, они ничем не рискуют. Права отбирать у недобросовестного заемщика квартиру, переданную в залог, им показалось мало. Граждан же эта мера, напротив, испугала. Они боятся не справиться с кредитом и остаться вообще без жилья.

2. Люди с “серыми” доходами по-прежнему не смогут получить кредит. Независимо от реальных заработков банк не признает тех, кто получает зарплату в конвертах, платежеспособными. Один из выходов из этой ситуации — создание кредитных историй. Но, во-первых, соответствующий закон пока не вступил в силу. А во-вторых, это очень длительный процесс. Чтобы положительно зарекомендовать себя в глазах банка и добиться права на кредит, человеку придется в течение 2—3 лет ежемесячно перечислять энную сумму в качестве доказательства своей платежеспособности.

3. Сроки сдачи жилья, строящегося при долевом участии граждан, растянутся, а самих домов станет меньше. Во избежание штрафов застройщики будут закладывать в договоры максимально длинные сроки сдачи объектов. Кроме того, договоры о долевом участии будут облагаться НДС, и почетную миссию по их уплате строительные компании, безусловно, возложат на граждан.

4. Пайщиков жилищно-накопительных кооперативов загнали в неоправданно жесткие рамки. Им нельзя внести первоначальный взнос в размере 30% стоимости квартиры раньше, чем через два года после вступления в кооператив. Кроме того, ряд положений закона фактически ограничивает их право приобрести жилье на этапе строительства по более низкой цене. В целом эксперты отмечают, что условия жилищного кредитования по схеме ЖНК хуже условий банковского ипотечного кредита. Хотя, казалось, хуже уже некуда!

5. В квартирах со свободной планировкой нужно оформлять разрешение на перепланировку. Как говорится, “маразм крепчал”. Если квартира сдается без внутренних перегородок — значит, подразумевается, что их можно поставить где угодно, не информируя о своих планах власти. Но не тут-то было! Чиновники никак не могут отказать себе в удовольствии везде совать свой нос, а главное — за каждый “чих” получать деньги.

Аналитики рынка сходятся во мнении, что в целом оценивать пакет жилищных законов пока рано: ”Вот пройдет год-полтора, тогда и поговорим!” Однако многие, особенно риэлторы, опасаются, что основным результатом может стать рост цен на квадратные метры. Да, сегодня платежеспособность населения себя исчерпала, и цены на недвижимость в Москве растут пропорционально инфляции, т.е. на 1% в месяц. Однако доступная ипотека может вновь подогреть спрос и как следствие стоимость жилья. В таком случае люди от “жилищного пакета” ничего не выиграют. Сейчас они платят меньше продавцам и больше банкам. Потом будут платить меньше банкам и больше продавцам.

От перемены мест слагаемых общая сумма, которую желающим купить квартиру предстоит вынуть из своего кошелька, увы, не изменится.




Партнеры