Перепланировка — наше все. Она — наша надежда на комфорт в старой малогабаритной квартире и счастливую жизнь в обновленном жилье.
В перепланировке нам нет равных. Ни один американец или француз не станет напрягаться, чтобы перенести унитаз в гостиную, а ванну на балкон. Только мы — русские. Ведь менять квартиры как перчатки — так, как это делают они, — нам просто не по карману.
А тут еще власти ополчились, принимают то новый Жилищный кодекс, то постановление, инструктирующее, что можно делать в квартире, а что нельзя. И мало того — грозят выселением и продажей квартиры с торгов всем, кто не получил санкцию на сделанную перепланировку. Есть от чего впасть в глубокий депресняк. Чтобы не предаваться унынию, “МК” пригласил на прямую линию руководителя Мосжилинспекции Александра СТРАЖНИКОВА — человека, который о перепланировках знает буквально все.
Линию едва не заклинило от читательских телефонных звонков. В газетную версию мы вынесли самые актуальные и интересные вопросы-ответы.
— Здравствуйте, Александр Матвеевич. Мы 37 лет назад переехали в квартиру, где уже была сделана перепланировка: смежные комнаты стали изолированными. Но паспорт БТИ не изменен. Какие наши действия?
— Вы в каком округе живете?
— В Северном.
— Запишите: Волоколамское ш., 15/22, “одно окно” Мосжилинспекции. Действуете так: сначала вызываете БТИ своего округа, они делают “поэтажный план”, в котором обозначают все, что у вас сделано не по проекту, в красных линиях, потом с “поэтажкой” вы приходите по этому адресу в “одно окно”, пишете заявление и через день получаете разрешение.
Так должны поступать все граждане: и те, кто без разрешения сам сделал перепланировку, и те, кто въехал в квартиру и обнаружил, что изменения были сделаны до него (адреса и телефоны служб “одного окна” указаны в таблице. — Ред.).
— В Интернете больше 8 тысяч фирм и посредников предлагают за умеренную плату уладить все формальности с перепланировкой. Можно им довериться?
— Думаю, в этом нет надобности. Процедура согласования настолько упростилась, что сегодня услуги таких фирм просто не нужны. Более того, многие фирмы не разбираются в тонкостях нормативной базы и пользуются старыми постановлениями правительства. Судите сами: посредники внушают клиентам, что для согласования перепланировки требуется разрешение СЭС и пожарных. А сейчас они не нужны. Поэтому не надо мудрить. Если собираетесь сделать перепланировку, то оптимальный вариант: взять в БТИ “поэтажку” и самому красной ручкой обозначить, какую стену вы собираетесь сносить, зеленой — куда хотите ее переставить. Обозначьте все изменения и приходите в “одно окно”. Чаще всего одного сделанного от руки эскиза бывает достаточно для того, чтобы согласовать перепланировку. В “одном окне” вы получите полную консультацию, даже подскажут, как лучше сделать перепланировку, чтобы избежать ненужных расходов.
— Сколько стоит такое разрешение?
— Все разрешения Мосжилинспекция выдает бесплатно. Если с вас потребуют деньги — звоните мне, телефоны мои есть в каждой жилинспекции. Заплатить вам придется только БТИ за то, что специалист выезжает к вам на дом и делает обмеры.
— В квартире сделана перепланировка с потерей жилплощади: мы отделили большую комнату длинным коридором. Говорят, так делать нельзя.
— У вас квартира приватизирована?
— Да.
— Если квартира в собственности, то так делать можно. А если в соцнайме — нельзя без разрешения владельца дома, то есть ДЕЗа. Несите “поэтажку” в службу “одного окна” окружной жилинспекции, и вам там скажут, нужен проект или нет.
— Я боюсь, не заставят ли нас обратно переделать, тогда мы жить не сможем в такой квартире.
— Напрасно боитесь. Приводить квартиру в соответствие со строительными нормативами приходится тем, кто в результате перепланировки расположил свой санузел над кухней или жилыми комнатами соседа или устроил нишу там, где проходят вентканалы, и для этого взял и вырубил венткороба. Но если вы не доставляете проблем соседям, тогда зачем вас заставлять что-то переделывать? Но и в этом случае я вам советую узаконить перепланировку. Сделайте все цивилизованно.
— Объясните, почему собственник должен кого-то информировать и платить за изменения в планировке, если он — хозяин квартиры?
— Собственник владеет только пространством внутри квартиры. А общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри квартиры и обслуживает несколько квартир, являются общим имуществом всех собственников, проживающих в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ). Человек не имеет права их затрагивать в ходе перепланировки и ухудшать условия жизни соседям. А это пока часто случается.
— Несколько лет назад я застеклил балкон и заменил электропроводку. Мне велели эти работы согласовать.
— Не надо ничего согласовывать. Это не перепланировка. На всякий случай вызовите БТИ, пусть они сделают “поэтажку”. Если в квартире что-то сделано не так, это отметят красными линиями, тогда вы придете к нам и все согласуете. Но пока, исходя из вашего рассказа, я могу сказать: перепланировки у вас нет.
— Мы установили вторую железную дверь, перенесли розетку. Это нужно фиксировать?
— Если дверь установлена в существующем проеме, то разрешение на нее в жилищной инспекции получать не надо. Для того чтобы перенести розетку, разрешения также не требуется.
— Меняем унитаз, он разбился. Надо спрашивать разрешения, куда его ставить?
— Не надо никого спрашивать. Посмотрите Жилищный кодекс и постановление московского правительства №37 о порядке переустройства (они опубликованы). Там все написано — что можно, а что нельзя. Унитаз вы можете ставить в любое место, куда вы хотите. Но только в пределах санузла.
— А ванну перевернуть тоже можно?
— Можно. Поставьте ее хоть вертикально. Только в пределах помещения ванной.
— Оказывается, антенны и кондиционеры нужно согласовывать с проектом. Почему?
— Конструкции фасадов домов предусматривают специальное место для установки антенны и кондиционера. И если вы их установили в том месте, где конструкция дома этого не предусматривает, то есть большая вероятность, что они просто упадут. Если из-за этого кто-то пострадает, последствия для владельца даже не надо комментировать. Поэтому, если вы задумали поставить кондиционер или антенну, лучше всего посмотреть проект — где их можно установить.
— Нужно ли согласовывать замену ванны на джакузи?
— Без согласования сантехнику можно менять на однотипную. Но вы делаете переоборудование: меняете простое устройство (ванну) на сложное инженерное оборудование (джакузи). Важно грамотно выполнить виброизоляцию и звукоизоляцию. Нужен проект. Нельзя устанавливать джакузи на бетонный пол, иначе о ваших водных процедурах вынужден будет узнать весь дом, да еще в два часа ночи.
— Могу я сделать балкон на первом этаже?
— Для этого установлена другая процедура получения разрешения. Сначала следует обратиться в органы Москомархитектуры и только потом — к нам.
— Если перепланировка затрагивает несущую стену, обязательно получать заключение Мосгосэкспертизы?
— Обязательно. Мосгосэкспертиза должна подтвердить, что в результате планируемых работ состояние несущих конструкций не ухудшится и они не потеряют устойчивость.
— А как долго его дают? 3—4 месяца?
— По нормативам — не более 30 рабочих дней. Но у меня есть информация, что руководство Мосгосэкспертизы собирается сократить этот срок до одной недели.
— Хотим на полметра уменьшить большую комнату, чтобы расширить ванную и туалет. Это возможно?
— Только после того, как будет сделан проект, можно судить о том, допустимо или нет такое изменение в квартире. Возможно, надо сделать что-то иначе. Я вам советую обратиться в любую проектную организацию. Например, в Мосжилниипроект.
— В общем коридоре жильцы двух квартир огородили часть коридора. Это считается переустройством или перепланировкой?
— Это называется другим словом — самозахват чужой собственности, а если совсем просто — воровство. Это незаконно. Коридор находится в общей долевой собственности, и присвоить себе его часть нельзя. Напишите нам заявление. Адрес: проспект Мира, дом 19. Будем разбираться.
— Я купил квартиру со свободной планировкой. Теперь мне говорят: планировку надо узаконить. А что узаконивать — она ведь свободная?
— Ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, противоречит законодательству. Когда строители сдают дом, они отдают в БТИ и поэтажные планы, где указана планировка по проекту. Жильцам квартиры достаются без отделки и без внутренних стен. И если вы будете “делать” квартиру в соответствии с планом, ничего утверждать не надо. Если же по своему проекту, будьте добры его согласовать, чтобы не затронуть вентиляционные шахты или несущие конструкции.
— В прошлом году в квартире №39 по Нахимовскому проспекту (прямо надо мной) был проведен несанкционированный ремонт. Теперь моя квартира разрушена. Мы пытались остановить работы (ими руководил член аппарата правительства Москвы), но не смогли. Сейчас этот ремонт хозяин оформил так, словно он уже был сделан до их переезда.
— Мы разберемся в этой ситуации и обязательно с вами свяжемся и постараемся ее отрегулировать.
— Каким образом, простите?
— Если выяснится, что перепланировка в квартире не создала угрозы дому и не нарушила его конструкции, то узаконить ее разрешат. Но поскольку в результате работ нанесен ущерб вашей квартире, значит, будем вместе с вами обращаться в суд за возмещением причиненного вреда. Потому что перепланировка — это одно, а причиненный ущерб — другое. Или вы хотите им просто досадить?
— Сосед снес часть несущей стены, на моей стене образовалась большая трещина. Что делать, если он просто не пускает нашу управу к себе в квартиру?
— И правильно делает. Конституция РФ говорит, что жилище неприкосновенно. Тем более если квартира — его собственность. Будем решать все цивилизованным путем. Если человек нарушил конструкции дома, то мы подадим на него в суд.
Цены
Если вы собираетесь разобрать не несущие перегородки, устроить (заделать) в ненесущих перегородках дверной проем, установить новую перегородку, которая не увеличит нагрузку на несущие конструкции здания, или заменить (установить дополнительное) инженерное оборудование, или его демонтировать, сохранив существующие стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации, то в этом случае для согласования перепланировки достаточно одного эскиза, а ваши затраты ограничатся расходами на получение поэтажного плана БТИ.
В остальных случаях требуется проект. И вам придется заплатить за него проектировщикам. Плюс оплатить поэтажный план БТИ. А если затрагиваются несущие конструкции дома — еще и проведение экспертизы.
Что нужно делать тем, кто собирается сделать перепланировку:
• 1-й шаг. Сходить в БТИ и взять поэтажный план. Процедура платная. Стоит 1 руб. 30 коп. за 1 кв. метр площади.
Если планировка уже сделана и требуется, чтобы специалист БТИ приехал к вам домой и обследовал квартиру, то такое обследование обойдется вам в 20 руб. 30 коп. за кв. метр (при условии, что общая площадь не больше 100 кв. метров). Если больше, то за каждый метр свыше 100 придется заплатить еще по 5 руб. 50 коп.
• 2-й шаг. Получить письменное согласие всех членов семьи на перепланировку (в произвольной форме).
• 3-й шаг. Получить проект предстоящих работ в одной из имеющих лицензию проектных организаций, а если вы сносите (переносите) не несущую перегородку, то сделанный от руки эскиз. Просто на плане БТИ зачеркните те перегородки, что вам не нужны, и нарисуйте новые. Если ваш дом имеет историческую или культурную ценность (таких в Москве не более 900) — получаете заключение органов охраны памятников.
• 4-й шаг. Прихватив вышеперечисленные бумаги и правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или ордер, а для квартир в новостройках, где выдача таких документов часто задерживается, — инвестиционный договор и доверенность собственника дома), идете в службу “одного окна” Мосжилинспекции округа.
• 5-й шаг. В “одном окне” берете бланк заявления и заполняете его, указав все намеченные работы.
Это — все. Остальные хлопоты по оформлению перепланировки ложатся на Мосжилинспекцию. Если для согласования достаточно эскиза, заявление принимают сразу и в кратчайший срок (от 3 дней) оформляют разрешение. Если работы относятся к переустройству или переоборудованию и для них нужен проект, то разрешение на переустройство (или отказ с объяснением причин) вы получите через 20 дней после подачи проекта и необходимых документов.
Связь предоставлена компанией “Аэроком”.
