В июне правительство планирует еще раз вернуться к проблемам ипотеки. Ожидается, что на этом заседании будет решаться судьба государственного Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Вопрос поставлен ребром: быть ему или не быть?
Ипотечные кредиты за счет собственных средств сегодня может позволить себе лишь считанное количество банков. Да и те предлагают их в основном в Москве или Санкт-Петербурге. А в регионах главный игрок — АИЖК. Он выкупает кредиты у банков под государственные гарантии. В апреле Минфин предложил со следующего года прекратить предоставление госгарантий АИЖК.
Впрочем, АИЖК долго не молчало. И ответило, что в этом случае придет чуть ли не конец программе доступного жилья. Теперь в министерстве говорят, что их неправильно поняли. Минфин выступает за реформу работы АИЖК. Впрочем, ипотека как была мечтой для большинства россиян, так ею и остается.
Данные, приведенные АИЖК, говорят лишь о том, что в своем нынешнем виде ипотека может быть реализована только в небольших районных городках. Где низкая стоимость квадратного метра. Общая картина ипотеки (не только той, что реализуется с участием АИЖК) выглядит несколько иначе. Но и она не радует.
Интрига в правительстве больше смахивает на переливание из пустого в порожнее. Тормозят развитие ипотеки вовсе не госгарантии и АИЖК. А несколько основных ключевых моментов.
1. Нехватка квадратных метров.
Один из региональных партнеров агентства в Башкирии сообщил, что даже дешевые кредиты по стандартам АИЖК (15% годовых) могут позволить себе только те, у кого семейный ежемесячный доход не ниже 32 тыс. рублей. А это очень большие деньги даже для нефтяной республики. Но мало их зарабатывать. Нужна реальная квартира. А новое жилье на региональном рынке в дефиците. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, у кого с финансами все в ажуре.
Сейчас в России строится около 40 млн. кв. метров жилья в год. При этом как минимум половина приходится на долю частного строительства. К примеру, в Алтайском крае в прошлом году индивидуальными застройщиками было построено 230 тыс. кв. м, или 65% от введенных в строй “квадратов” по региону. И эта тенденция, уверяют в Росстрое, будет сохраняться. У строительного комплекса не хватает денег и сил.
В условиях дефицита квартир дешевая ипотека только подхлестывает рост цен. Что, собственно, и подтверждается жизнью. По официальным данным, за прошлый год цены на недвижимость в среднем по стране выросли на 26% (в Москве — на 45%). Из них самые высокие темпы роста в регионах, в которые пришел АИЖК с дешевыми кредитами, а губернаторы развивают свою социальную ипотеку — приплачивают проценты по кредитам из местного бюджета. Например, в Чувашии. Там жилье подорожало более чем на 35%.
2. Высокая инфляция.
Душат жилищное кредитование и слишком высокие процентные ставки. Банки просят больше, чем граждане готовы им дать. А иначе и быть не может!
Эксперты утверждают, что при инфляции на уровне уже 10% ипотека в принципе работать не может. Ведь это кредит на длительный срок. В итоге получается, что за одну квартиру через 10—15 лет заемщик выплачивает даже не две цены, а больше. Чтобы ипотека нормально заработала, цены не должны расти быстрее, чем на 2—3% в год. Ну максимум — на 5%.
Инфляция же в прошлом году перешагнула за 11%. А в этом, говорят, будет не ниже 12%. Плюс накрутка самого кредитора — должен и он заработать. На Западе банкиры кладут себе в карман 1,5—2%, нашим и 4% мало. Но не оттого, что слишком жадные. Просто, как говорят сами банкиры, они не могут “оптимизировать издержки”. И прекрасно справляются с этой бедой за наш счет.
3. Низкие доходы.
Для того чтобы жилье стало действительно доступным, цена (не себестоимость!) не должна превышать максимум 4—5 годовых доходов средней семьи из 3—4 человек. Это соответствует примерно $25 тыс. за квартиру площадью в 80—100 “квадратов”. Иными словами, стоимость метра должна быть не более 250 долларов. Сейчас же “квадрат” в среднем по стране “уходит” за $500.
Увы. Новые квартиры могут у нас сегодня позволить себе только богатые и супербедные. Тем, кто живет на доходы ниже прожиточного минимума, муниципалитеты по Жилищному кодексу должны предоставить квартиры социального найма. По оценкам Росстроя, не более 6% россиян могут позволить себе купить жилье с помощью ипотечного кредита. Прибавьте к ним 22% малоимущих, которые вправе претендовать на бесплатные квартиры. Получится, что порядка 30% россиян в реальности могут рассчитывать на жилье. Остальным 70% придется ждать 20 лет, пока кредиты станут доступными: рынок жилья перенасытится, и квартиры начнут отдавать в рассрочку за ради бога.
4. Спекулятивные цены.
Душит квартирный вопрос и бешеный рост цен на рынке недвижимости. По оценочным данным, себестоимость квадратного метра ниже рыночной как минимум вдвое.
Принято считать, что на стоимость жилья заметнее всего влияет спрос. А он продолжает зашкаливать. По мнению экспертов, дефицит жилья выгоден как застройщикам, так и риэлторам. Первые благодаря этому “снимают” с каждого построенного метра не менее $100. Вторые — еще $50. Это официально. У застройщиков и риэлторов двойная бухгалтерия. Одна — для налоговиков, другая — для себя, любимых.
Между тем высокие цены привлекают инвесторов, а не тех, кто нуждается в новой квартире. Купленное ими жилье так и называется — инвестиционное. Оно сдается людям в аренду. По разным оценкам, таких квартир в Москве ежегодно покупается не меньше трети. С другой стороны, с прошлого года стала резко расти доля непроданных квартир. В Санкт-Петербурге их уже 12%. Эксперты считают, что к концу года из-за дороговизны каждая 6—7-я построенная в Северной столице квартира не найдет своего покупателя.
Недорогие “квадраты” плюс дешевые кредиты — вот вам, казалось бы, простая формула рынка доступного жилья. Только вывести ее будет трудно. Как показывает практика, местная власть на выдумку хитра. Она всегда найдет способ, как закон не нарушить и свои интересы соблюсти.
5. Отсутствие у банков “длинных” денег.
Еще одна удавка — длинные деньги. У банкиров их нет. Впрочем, государство, похоже, озаботилось этой проблемой. Во всяком случае, сегодня Минфин уже не против вложения в ипотеку средств Пенсионного фонда.
Правда, злые языки утверждают, что на такой поворот дел повлияла низкая доходность госбумаг, в которые вложены деньги пенсионеров. Из-за этого бюджет вынужден увеличивать вливания в ПФ. Вот и ищет Минфин другие доходные источники для фонда.
На каких условиях может получить кредит на покупку жилья средний американец, канадец или немец?
Американец может взять в долг до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости на 15, 20 или 30 лет под 5—5,5% годовых. Канадец — до 90% суммы на 25 лет под 4,8%. Немец в своей стройсберкассе может рассчитывать на 50% стоимости будущего жилья со сроком погашения до 10 лет и под 4,5—6% годовых.
Никита КРИЧЕВСКИЙ, доктор экономических наук:
— Необходимо усовершенствовать механизм ипотеки и привлечь новые источники денег, поскольку существующая система финансирования себя практически исчерпала. Расчеты показывают, что сделать это можно с помощью средств Стабилизационного фонда. Причем — под гарантии ипотечных ценных бумаг, на 100% обеспеченных жильем. На 1 рубль, вложенный государством в ипотеку, придет не меньше 10 рублей инвестиций. А значит, для удвоения ввода в строй нового жилья потребуется всего 90 млрд. рублей из казны. И то не сразу, а в течение 5—6 лет, что в год составит 15 млрд. рублей.
Чтобы средства Стабфонда попали к действительно нуждающимся людям, а не “прокручивались” в коммерческих банках, механизм предоставления ипотечных ссуд должен увязываться с уровнем официальных доходов.
При ежемесячном доходе на каждого члена семьи:
20 тысяч рублей и выше предоставлять кредиты по стандартным, рыночным, условиям: 14% в рублях на срок до 27 лет с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости приобретаемой или строящейся недвижимости ;
от 10 до 20 тыс. рублей — предоставлять ипотечные кредиты на льготных условиях: первоначальный взнос 10—15% от стоимости приобретаемого или строящегося жилья, срок до 25 лет, процентная ставка 5—6% годовых в рублях;
до 10 тыс. рублей, а таких семей в современной России более 60%, предоставление ипотечных кредитов на приобретение жилья в пределах социальных норм должно происходить так: первый взнос осуществляется за счет региональной субсидии с последующим оформлением ипотеки, срок до 25 лет, процентная ставка по коммерческому кредиту 3—4% годовых в рублях.
! Во избежание роста цен на жилье необходимо проводить регулярные тендеры застройщиков для фиксации конечной стоимости жилья в договорах на предоставление земельных участков под застройку. Погашение жилищных ссуд должно производиться только за счет официальной заработной платы и в пропорции не более 50%, а это, в свою очередь, приведет к необходимости декларирования “серых” доходов и повышению собираемости налогов.
ИЗ ДОСЬЕ МК:
В России до революции ипотечные кредиты выдавались на срок до 66 лет под 3—8,5% годовых, а доля кредита в стоимости будущей недвижимости доходила до 90%. В Советском Союзе пользовались спросом ипотечные кредиты под индивидуальное жилищное строительство и участие в ЖСК. Срок кредитования достигал 25 лет, процентная ставка составляла 5%, а доля кредита в стоимости недвижимости — 70%. И та и другая системы организовывались и регулировались государством.
