Квартира — друг человека. Правда, в Москве это очень дорогой друг. Не случайно все больше москвичей, желая улучшить свои жилусловия, все чаще устремляют свой взор на Подмосковье. Но чтобы найти подходящий вариант, каждому приходится перелопатить горы газет, облазить массу интернет-сайтов. Чтобы хоть как-то облегчить непростую участь тех, кто собирается купить квартиру, “МК” публикует обзор рынка недвижимости Москвы и Московской области с таблицей самых дешевых квартир в Москве.
Москва в процент не верит
По итогам июня средняя цена предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья увеличилась на 1%. Рост цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составил 1,22%. В кирпичных зданиях цены увеличились на 0,64%. На рынке новостроек общий рост цен составил 0,5%. В секторе жилья бизнес-класса средняя цена увеличилась почти на 4%.
В целом за полгода валютный рост цен на вторичном рынке типового жилья составил 6,1%, а это значит: квадратный метр типовой площади в валюте ежемесячно дорожал почти на один процент. За этот же период рост цен в рублях был равен 7,8%, что практически соответствует текущему уровню инфляции.
Вам это ни о чем не говорит? Зря. Аналитики, исходя из таких показателей, делают грустный вывод: инвестировать в московскую недвижимость нет смысла. “Жилье дорожает так же, как все товары: колбаса, молоко, мебель, машины”, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
По его словам, не имеет смысла инвестировать денежные средства и во вторичный рынок Подмосковья, где рост средней цены предложения составил всего 0,4% (за июнь), а за полгода — 3,6% в долларах и 5,3% в рублях.
Но с аналитиками не согласны практики.
— Конечно, инвестировать в московскую недвижимость сейчас не так прибыльно, как раньше (когда цена на московскую квартиру поднималась на 40% в год), но все равно выгодно, поскольку в общей сложности за год цена на жилье в Москве процентов на 15 уж точно вырастет. Для сравнения: банк по годовым вкладам выплатит всего 6—8%, фондовый рынок принесет 8—10% годовых, — говорит вице-президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов Роман Мурадян.
Риэлторы смотрят в будущее с небывалым оптимизмом.
— Самое большое количество сделок с недвижимостью (около 65%), как правило, совершается во втором полугодии. А значит, рост цен еще будет, — говорят они.
Но это еще цветочки. Крупные игроки на рынке равняются на Запад.
— Средняя цена квадратного метра жилья в Москве чуть больше двух тысяч долларов (если точно — $2127). Это еще не потолок, а только половина возможной стоимости, — прогнозируют они убийственную для многих москвичей перспективу, сравнивая нынешние цены с ценами на квартиры в Нью-Йорке, Лондоне, Париже.
Объективные причины для роста есть. По сути, их две: спрос (если верить знатокам, он на московские квартиры всегда сумасшедший) и ипотека.
— Ипотека у нас в стране как следует пока не заработала, но как только развернется, цены еще больше подрастут, — говорят риэлторы и с трепетом посматривают на банки: когда же те наконец найдут длинные деньги. И тут уж не поспоришь: от внедрения ипотеки в массы цены на квартиры еще не падали.
Что имеет смысл покупать?
С целью получения выгоды дальновидные граждане инвестируют деньги в загородную недвижимость, например, таун-хаусы, коттеджные поселки или в землю.
— Этот сегмент рынка в перспективе будет дорожать, и вложения могут окупиться в два-три раза, — делится Роман Мурадян. — Причем цены вырастут не только на Рублево-Успенском направлении, но на Новорижском, Дмитровском, Калужском, Минском.
В Москве наиболее выгодное вложение денег — покупка элитного жилья. Во-первых, его мало, во-вторых, на него очень большой спрос, в-третьих, по оценке специалистов, оно будет дорожать самыми большими темпами. Но это уже другие деньги — от 3,5 тысячи долларов за кв.м. до 20 тыс. долларов за кв.м. на Остоженке (где находятся самые дорогие квартиры в Москве).
Характерные признаки классической элиты: дома низкой этажности с определенной архитектурой, выдержанной в строгом стиле, с охраной, паркингом, подземным гаражом, на этаже 1—2 квартиры, в доме не более 60 квартир, стоимость жилья от 4 тысяч долларов за кв.м, местоположение — центр.
Инвестировать в московские новостройки уже не так выгодно. Больше головной боли: сроки строительства часто не соблюдаются, к тому же окупить такое жилье (если в квартире сделать ремонт и сдать ее в аренду) можно не скоро. Риск оправдан, если вы решили купить квартиру для себя. Но зрите в оба. Прежде чем вложить деньги в строительство на нулевом цикле, наведите справки о застройщике и риэлторе дома. Нелишним будет узнать, выдает ли ипотечные кредиты под объекты такого застройщика банк.
Оценивая недвижимость с позиции ликвидности, имеет смысл покупать квартиры в высотных домах от 16—17 этажей и выше, монолитных или панельных. Такое жилье еще долго будет пользоваться спросом, его легко продать.
Желающих приобрести жилье в пятиэтажке в надежде попасть под переселение по-прежнему достаточно. Но ввязываться в это дело стоит, если вы очень хорошо умеете предвидеть или просчитывать ситуацию. Кого куда переселят, только чиновникам известно. С точки зрения ликвидности покупать квартиры в пятиэтажках и девятиэтажках невыгодно.
Сталинские дома, которые зимой замечательно держат тепло, а летом прохладу, сегодня не лучший объект для инвестирования. Эти дома на любителя. С позиции капитализации вкладывать в них деньги не стоит, поскольку прежде всего это старые дома. Даже несмотря на то, что они еще сто лет простоят.
Вывод прост: выбирая недвижимость, обращайте внимание на ее качество. Качественное жилье растет в цене быстрее, дешевое — так же быстро падает в цене.
Под Москвой жилье “уходит” круто
Самая дешевая квартира в Москве сегодня стоит 53—60 тысяч долларов. Правда, находиться она будет в не самых привлекательных районах столицы, зато в черте города. Верный способ ее найти — искать в самых дешевых районах. Например, в Дмитровском, Дегунине, Бирюлеве, Куркине (подробнее смотри таблицу). Конечно, места эти не чета престижным районам. Зато народ здесь живет уступчивый: смело можете торговаться.
За те же 53 тысячи долларов вы можете купить трехкомнатную квартиру в Апрелевке, Жуковском или Железнодорожном (но уже в пятиэтажке), “двушку” в Королеве, Балашихе, в кирпичной пятиэтажке подмосковного Реутова или в кирпичном (монолитном доме) в Серпухове. Или “однушку” в Химках или Мытищах.
Добавите еще тысячу “баксов” — и вы уже купите (за 54 тысячи долларов) “двушку” в пятнадцатиэтажном доме в Мытищах, “трешку” в четырехэтажном кирпичном (монолитном) доме в Королеве (подробнее изучить варианты вам поможет таблица. — Авт.).
Новостройки
Самая дешевая новостройка в Московской области стоит: в Одинцове — $700 (в дальних районах), Красногорске — около $800, Реутове — чуть дороже $800, Мытищах — от 700 до 1100 долларов за кв. метр. Цена на самую дорогую квартиру доходит до 1200 долларов за кв.м. Находиться она будет обязательно в центре или самом престижном месте города, рядом с парком. Но такие дома (пятиэтажные кирпичные, с подземным гаражом) покупают не москвичи, а местная бизнес-элита, готовая раскошелиться за престиж.
Обыкновенные москвичи, перебираясь в область, стараются сэкономить. Наибольшей популярностью пользуются новостройки Реутова, Люберец, Химок (районы: Новокуркино, где кв. метр стоит $1200—1300 и Куркино — $1500—1600), а также в поселке “Трехгорка”, расположенном в 1,5 км от МКАД перед Одинцовом (от $950—1100 кв.м), в Павшинской пойме (недалеко от Красногорска — $900—1100 кв.м). Для сравнения: в московских Митине и Тушине, до которых от Павшинской поймы всего 4—5 км, новостройки уже стоят от $1600—1800 до $2000 кв.м.
Средняя цена в московских новостройках эконом-класса в районах Кожухово, Лианозово, Ново-Кузьминки — от $1100—1600 кв.м. В секторе бизнес-класса — $1800—2400.
Самые дешевые районы Москвы
Округ — Район — Цена 1 кв. метра в долларах
ЮВАО — Капотня — 1280
ЮВАО — Печатники — 1507
ВАО — Косино-Ухтомский — 1380
ВАО — Новокосино — 1537
ЮАО — Бирюлево Западное — 1461
ЮАО — Бирюлево Восточное — 1502
ЮАО — Братеево — 1555
ЮАО — Орехово-Борисово Южное — 1587
ЮАО — Южное Чертаново —
ЗАО — Внуково — 1469
ЗАО — Солнцево — 1556
САО — Дмитровский — 1513
САО — Западное Дегунино — 1576
САО — Восточное Дегунино — 1597
СЗАО — Куркино — 1536
ЮЗАО — Южное Бутово — 1543
ЮВАО — Кузьминки — 1593
СВАО — Северный — 1594
СВАО — Алтуфьевский — 1596
Самые дешевые районы Московской области
Населенный пункт — Цена 1 кв. метра в долларах
Озеры — 344
Рошаль — 375
Краснозаводск — 432
Волоколамск — 500
Куровское — 512
Электрогорск — 521
Орехово-Зуево — 535
Фрязево — 535
Воскресенск — 582
Островцы — 593
Павловский Посад — 627
Серпухов—Протвино—Оболенск — 643
Клин — 654
Коломна — 658
Дмитров — 677
Электросталь — 686
Самые дешевые отдельные квартиры в Москве и Московской области
Московская область
населенный пункт — кол-во комнат и тип дома
За 52—53 тысячи долларов:
Апрелевка — 3-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
Реутов — 2-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
Балашиха — 2-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
За 53—54 тысячи долларов:
Железнодорожный — 2-комн. квартира в 12- этажном П/Б доме
Железнодорожный — 3-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
Жуковский — 3-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Королев — 2-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
Мытищи — 1-комн. квартира в 10—12-этажном К/М/С доме
Мытищи — 1-комн. квартира в 17-этажном П/Б доме
Пушкино — 3-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Реутов — 1-комн. квартира в 14-этажном П/Б доме
Реутов — 1-комн. квартира в 15- и более этажном К/М/С доме
Серпухов — 2-комн. квартира в 10—12 этажном К/М/С доме
Химки — 1-комн. квартира в 13—14 этажном К/М/С доме
Щелково — 2-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
За 56—57 тысяч долларов:
Балашиха — 2-комн. квартира в 13—14 этажном К/М/С доме
Долгопрудный — 2-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
Железнодорожный — 2-комн. квартира в 14-этажном П/Б доме
Железнодорожный — 2-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
Королев — 2-комн. квартира в 10—12-этажном К/М/С доме
Котельники — 2-комн. квартира в 17-этажном П/Б доме
Красногорск — 2-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
Подольск — 3-комн. квартира в 13—14-этажном К/М/С доме
Раменское — 2-комн. квартира в 10—12-этажном К/М/С доме
Сходня — 3-комн. квартира в 15- и более этажном К/М/С доме
Химки — 2-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
Химки — 2-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
Щербинка — 2-комн. квартира в 10—12-этажном К/М/С доме
За 58—59 тысяч долларов:
Балашиха — 2-комн. квартира в 15- и более этажном К/М/С доме
Дзержинский — 2-комн. квартира в 16-этажном П/Б доме
Долгопрудный — 2-комн. квартира в 18—21-этажном П/Б доме
Железнодорожный — 3-комн. квартира в 10-этажном П/Б доме
Железно дорожный — 3-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Королев — 2-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
Котельники — 2-комн. квартира в 13—14-этажном К/М/С доме
Люберцы — 3-комн. квартира в 1—4-этажном К/М/С доме
Мытищи — 2-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Одинцово — 2-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
Одинцово — 2-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Октябрьский — 3-комн. квартира в 16-этажном П/Б доме
Подольск — 3-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
Щелково — 3-комн. квартира в 6—8-этажном П/Б доме
За 59—60 тысяч долларов:
Долгопрудный — 1-комн. квартира в 10—прудный 12-этажном К/М/С доме
Домодедово — 3-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
Королев — 2-комн. квартира в 15- и более этажном К/М/С доме
Красногорск — 2-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
Люберцы — 2-комн. квартирав 10-этажном П/Б доме
Нахабино — 3-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
Подольск — 3-комн. квартира в 10-этажном П/Б доме
Сходня — 2-комн. квартира в 16-этажном П/Б доме
Москва
округ, район — кол-во комнат и тип дома
За 52—53 тысячи долларов:
ЮВАО Капотня — 1-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
За 53—54 тысячи долларов:
ВАО Богородское — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
САО Дмитровский — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
За 55—56 тысяч долларов:
ВАО Метро-городок — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
САО Дмитровский — 1-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
СВАО Ярославский — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
СВАО Бабушкинский — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮВАО Выхино-Жулебино — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
За 57—58 тысяч долларов:
ВАО Вешняки — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ВАО Гольяново — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ВАО Ивановское — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЗАО Можайский — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
САО Восточное Дегунино — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
СВАО Южное Медведково — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮАО Бирюлево Восточное — 1-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
ЮАО Бирюлево Западное — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮАО Даниловский — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮВАО Рязанский — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
ЮЗАО Коньково — 1-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
За 59—60 тысяч долларов:
ВАО Вешняки — 1-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
ВАО Гольяново — 1-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
ВАО Перово — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
ВАО Северное Измайлово — 1-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
ВАО Северное Измайлово — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЗАО Можайский — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
САО Головинский — 1-комн. квартира в 5-этажном К/М/С доме
САО Западное Дегунино — 1-комн. квартира в 12-этажном П/Б доме
САО Ховрино — 1-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
СВАО Алтуфьевский — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
СВАО Северное Медведково — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
СЗАО Покровское-СтрешневоТушино1-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
СЗАО Южное ТушиноТушино — 1-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
ЮАО Зябликово — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮВАО Кузьминки — 1-комн. квартира в 5-этажном П/Б доме
ЮВАО Марьино — 1-комн. квартира в 9-этажном П/Б доме
ЮВАО Текстильщики — 1-комн. квартира в 9-этажном К/М/С доме
