Первый заместитель руководителя столичного Департамента градостроительства Константин Королевский впервые вышел на прямую связь с читателями “МК”.
А вопросы ему задавали один другого острее. Что, впрочем, понятно: разговор шел на одну из самых больных тем для москвичей — о строительстве в Москве доступных гаражей, которые нам сегодня нужны как воздух.
Гараж с проблемой
— Скажите, почему типовые дома-новостройки не строят вместе с подземными гаражами? Потому что невыгодно? Ведь когда гаражей станет много, их не смогут продавать по 20—40 тыс. долларов за место. Я прав?
— Нет, абсолютно не поэтому. В монолитных домах, строящихся по индивидуальному проекту, обязательно предусматриваются машино-места. А в социальном жилье (в основном это панельные дома) построить подземный гараж очень сложно. Необходимо сделать т.н. стилобатную часть и “поднять” ее из земли... Мы считали: когда все это сделаешь, получается очень дорого — те же 15—20 тысяч долларов.
— Но покупатели гаражей оплатили бы их стоимость...
— Не забывайте: мы говорим про жилье для “социальной” категории граждан, у которых больших денег нет. Разве они смогут купить такой гараж даже по себестоимости?
В городе действительно есть проблема: не хватает доступных гаражей. Но ее мы решаем по-другому. В целевой программе по строительству гаражей-стоянок на 2005—2007 годы мы поставили задачу построить за счет средств города не менее 2 тыс. машино-мест в социальных домах. Зачем? Чтобы москвичи с невысокой покупательской способностью тоже могли иметь место в многоэтажном гараже-стоянке. Их будут предоставлять по максимально льготной ставке в аренду с правом выкупа в собственность.
— А где такие гаражи будут строить?
— Пилотные проекты пока утверждены по 10 адресам. “Социальные” гаражи появятся в Западном, Юго-Западном, Северном, Центральном, Юго-Восточном, Восточном округах. Сейчас мы двигаем эту программу.
Бокс с “боксами”
— Наши металлические боксы стоят от Щелковского шоссе и до поста ГИБДД “Гольяново”. Их тысячи. Часть оформлены, часть нет. Какая у них перспектива?
— С одной стороны, не радужная. Город уже не может себе позволить такую роскошь, как плоскостные стоянки. С другой стороны — знаю точно: если документы на гараж у вас правильно оформлены, просто так их никто не уберет. Вам обязательно предложат альтернативу.
На востоке столицы мы столкнулись с похожей ситуацией. Правительство Москвы определило инвестора, который будет строить торговый комплекс на месте таких, как у вас, плоскостных гаражей. Мы подобрали инвестору земельный участок, на котором он сначала построит многоэтажный гараж-стоянку и “отселит” туда владельцев гаражей, а уже потом реализует свой проект. Примерно такой же переезд ожидает и вас. Разумеется, за новый гараж вам придется доплатить разницу между оценочной стоимостью старого гаража и себестоимостью нового. Зато вы станете обладателем нормальной ликвидной недвижимости.
— А если владелец оформленного гаража откажется от нового места, что тогда?
— В каждом конкретном случае мы проводим инвентаризацию. По ее результатам человек получает денежную компенсацию.
— Какую сумму?
— От 600 долларов. Иногда до $2 тысяч.
— Я купил квартиру у Савеловского вокзала. Рядом — подземный гараж и наземные машино-места. Ориентировочная цена в “подземке” 25—30 тысяч долларов, в “наземке” — $20 тысяч. Это что же получается: гараж стоит дороже квартиры?
— Понимаю вашу обеспокоенность. Но с вами не соглашусь. Я допускаю, что 1 кв. м на машино-место будет стоить дороже, чем, наверное, квартира в Южном Бутове. Но мы с вами должны понимать: к строительству подземного гаража предъявляются сумасшедшие требования по нормативам — безопасности, вентиляции — их много.
— Да этому гаражу красная цена 3 тысячи долларов! Ну, может быть, 5. А когда говорят 25—30...
— Это рынок. Пока по таким ценам гаражи покупают, их будут продавать.
— Но надо же что-то делать!
— Мы с вами ничего не можем сделать. Из чего складывается стоимость гаража? Из себестоимости строительства, инвестиционной составляющей (доли города) и прибыли инвестора, которую он обязательно закладывает. Я вам скажу: дешевле 15—16 тыс. долларов гараж в центральной части города не построить.
— А мой шеф купил отдельно стоящий гараж за $10 тыс. на этапе строительства. Я туда позвонил. Место уже стоит $16 тыс. Разве нельзя обуздать цены?
— Со спекуляцией сложно бороться только путем увеличения предложений. И обуздать цены можно только здоровой конкуренцией. Поэтому наша задача — максимально увеличить в Москве количество конкурсов на строительство гаражей. Только в этом году мы должны разработать около 200 комплектов конкурсной документации. Кроме того, мы обязательно будем отслеживать, чтобы во всех строящихся объектах соблюдалось нормативное обеспечение машино-местами.
— У нас многие столкнулись с такой проблемой: в их семьях инвалиды войны умерли, а гаражи, которые им выдавали, остались. Мы ими пользуемся больше 30 лет, а в собственность оформить не можем. Суды документы не принимают. Там говорят, что не знают, как этот вопрос решить.
— Вопрос действительно серьезный. А у вас отдельно стоящий гараж?
— Да. Гаражи инвалидов войны — это кирпичные боксы.
— Надо узнать, можно ли его надстроить еще одним этажом гаражей. Думаю, это возможно.
— Ой, они не выдержат.
— Конечно, будут предприняты меры по усилению стен и фундамента. Надо разработать проект. Желающих поучаствовать в этом процессе и проинвестировать надстройку у вас найдется выше крыши, потому что гараж находится рядом с домом. Мы вашу инициативу поддержим. А самое интересное для вас — вам всем надо будет оформить в собственность это капитальное строение.
— А разрешение на землю?
— Этот вопрос мы решаем, когда вы к нам обращаетесь. Также мы заказываем проект. А после того как вы плоскостной гараж превратите в двухэтажный, вы его оформляете в собственность. Хороший вариант я придумал?
— Да.
Если гараж “народный”
— Нас переселили в большой дом в районе “Академический”. Гаражей рядом нет, хотим строить “народный”. А глава управы мне лично ответил: у вас гараж строится, покупайте. Место там стоит $3 тыс. За 1 кв. м. Он что, смеется над нами?
— Так нельзя. К нему пришли представители “народного гаража”, а это не простой народ. Напишите мне письмо о том, что вашу инициативу районная управа не поддержала. Я дам поручение префектуре, там толковые люди работают.
— А на какой адрес писать?
— Никитский пер., 5, Департамент строительства, Королевскому, индекс 125009.
— Мы начали оформление “народного гаража”, образовали инициативную группу, пришли в управу. Как дальше обстоит дело?
— Управа вместе с префектурой должна получить заключение архитекторов и института Генплана о том, что на выбранном вами месте можно строить гараж. Дальше все очень просто: префектура должна обратиться к нам, в Департамент градостроительства. Мы заказываем в Москомархитектуре комплект исходно-разрешительной документации (он называется “Акт разрешенного использования”). Город профинансирует эти затраты, но вы их потом вернете. А как только мы выпустим акт — все, вперед. Префектура вместе с нами определит для вас управляющую компанию, и вы будете строить “народный гараж” на условиях, которые мы отразим в инвестиционном контракте. Там будут указаны сроки, предусмотрены штрафы за их невыполнение, чтобы не было долгостроя. Зато вы получите гараж фактически по прямой строительной себестоимости. Запишите телефон “горячей линии” “народного гаража” в Управлении гаражного строительства: 254-91-20 (с 10 до 18). Позвоните, и вам поподробнее все расскажут.
Замечу, что до сих пор требовалось, чтобы жители, строящие “народный гараж”, образовывали юридическое лицо со своей дирекцией, которая должна была заключать договоры с ГУП “УЭЗ”, а ГУП “УЭЗ” — с городом... Теперь это не требуется. Схема упростилась. Сейчас мы готовим соответствующее постановление правительства Москвы.
— В каких случаях нам могут отказать строить “народный гараж” на том участке, что мы выбрали?
— Отказать могут в двух случаях. Первый: если архитекторы и институт Генплана говорят, что на этом месте вообще нельзя строить гараж. Второй: если гараж строить можно, но участок инвестиционно привлекательный. Логика понятна: если его можно выставить на конкурс, городу лучше выставить на конкурс и за счет вырученных средств построить гараж при социальном жилье или перехватывающий паркинг. В таком случае жителям предложат альтернативный вариант (другой участок).
— Существует ли максимальная цена на “народный гараж”?
— Нет, не существует.
— То есть “народный гараж” может стоить 20 тысяч?
— Смотрите, какая ситуация. Чтобы построить “народный гараж”, вы сначала создаете инициативную группу, определяете вместе с управой земельный участок, потом участок проходит все согласования, на него разрабатывают документацию, выдают акт разрешенного использования земельного участка (только там определяется, какой можно строить гараж — наземный или подземный — и какого типа: манежный, холодный, теплый боксовый). Только после этого можно говорить, сколько стоит гараж, и сдавать деньги.
— Мы сами определяем цену?
— Конечно. Вы сами определяете проектные решения, исходя из требований акта разрешенного использования и существующих нормативов. Но проектное решение может варьироваться. От 5 тысяч и до... пределов нет.
— А заранее узнать цену можно?
— Вы должны понимать: цемент только в этом году подорожал почти на 40%. А стройка гаража займет минимум 2 года. Только три месяца при самом активном вмешательстве с нашей стороны уйдет на оформление акта разрешенного использования, еще полгода — на проектно-сметную документацию, месяц—полтора на экспертизу и снятие замечаний, и год (лучший вариант) займет сама стройка. Каким будет курс доллара? Как поведет себя рубль? Подорожают ли материалы и на сколько? Сейчас, если очень-очень постараться, в принципе можно уложиться в 4000—5000 долларов. Это — минимум.
— Куда пожаловаться на неправомерные действия по строительству “народного гаража” или по какому телефону можно проконсультироваться?
— Телефон “горячей линии” 254-91-20.
— Мы бы построили “народный гараж”, но владельцы “ракушек” против: зачем им платить, когда их гараж стоит под окном. Как быть?
— Проект соответствующего постановления уже подготовлен и до конца августа выйдет. В нем сказано: “ракушки” можно будет ставить только льготным категориям жителей города. Остальные их владельцы смогут заключить договор аренды земли максимум до 3 лет, но в основном до 1 года. Поэтому благодушие, которое сейчас есть, не спасет. Если кто-то думает, что он за счет “ракушки” проживет спокойно, это ошибка.
— Предусматривается ли компенсация за снесенные гаражи прежним владельцам, не участвующим в строительстве “народного гаража”?
— Это самый трудный вопрос. Компенсацию обычно выплачивает инвестор. В “народном гараже” инвесторы — сами жители. Попробуйте пойти к ним и сказать: давай компенсацию. Такой социальный взрыв будет — с ума сойти! Поэтому ни компенсаций бывшим владельцам, ни льготных цен для ветеранов, инвалидов и др. при строительстве “народного гаража” нет.
Связь предоставлена компанией “Аэроком”.
Адреса, по которым сейчас разрабатывается предпроектная документация на строительство “народных гаражей” (№адрескол-во м/м)
Центральный округ
1. Вадковский пер., вл. 22100
2. Афанасьевский пер., вл. 4140
3. Краснопрудный пер., вл. 360
4. Староконюшенный пер., вл. 37—3940
5. Земляной Вал, вл. 3260
6. Госпитальный Вал, вл. 5, корп. 440
7. Госпитальный Вал. вл. 5, корп. 350
8. П.Андреева ул., вл. 640
9. Б.Переславская ул., вл. 1075
10. Малый Строченовский пер., вл. 3—7, Б. Пионерская ул., вл. 33 -
11. Верземника ул., вл. 3100
12. Ботанический пер., вл. 1040
13. Волков пер., вл. 9100
14. ул. Красина, вл. 2550
15. Средний Тишинский пер., вл. 750
16. Рабочая ул., вл. 37—4160
17. Новослободская ул., вл. 6236
18. Саввинская наб., вл. 2760
19. Саввинская наб., вл. 1950
20. Олимпийский пр-т, вл. 22220
21. Плющиха ул., вл. 4250
22. Комсомольский пр-т, вл. 49100
23. Комсомольский пр-т, вл. 39200
24. 2-я Тверская-Ямская ул., вл. 5 -
25. Новолесная ул., вл. 3а -
Северный округ
26. Западное Дегунино, мкр.10а (ул. Пяловская, стр. 1, корп. 61) 573
Северо-Восточный округ
27. ул. Кадомцева, вл. 1234
28. ул. Абрамцевская, вл. 371692
29. ул. Пестеля, вл. 6200
30. Ярославское шоссе, вл. 142100
31. ул. Римского-Корсакова, вл. 15200
32. Олонецкий пр., вл. 18, кор.1300
33. ул. Красной Сосны, вл. 12100
Северо-Западный округ
34. ул. Свободы, вл. 91156
35. ул. Генерала Берзарина, вл. 19А250
36. ул. Генерала Берзарина, вл. 21А250
37. ул. Генерала Берзарина, вл. 23А250
Юго-Западный округ
38. Литовский бульвар, вл. 5/10318
39. ул. Обручева, вл. 23 Б318
40. ул. Профсоюзная, вл. 136, корп. 2, корп. 3300
41. Ю.Бутово, пр. 122, кор. 53И277
42. ул. Б.Черемушинская, вл. 20, корп. 4176
43. ул. Строителей, вл. 17 -
Юго-Восточный округ
44. ул. Генерала Кузнецова, вл. 19 -
45. 1-я ул. Текстильщиков, вл. 16 -
46. ул. Перерва, вл. 34 -
47. Перервинский б-р, вл. 3 -
Западный округ
48. Можайское шоссе, вл. 39—41100
Восточный округ
49. ул. Ибрагимова, вл. 5А100
50. ул. Щербаковская, вл. 40—4250
51. ул. 1-я Владимирская, вл. 34Б100
Южный округ
52. Булатниковский пр-д, вл. 14370
53. Борисовский пр-д, вл. 1975
54. Шипиловский пр-д, вл. 59, кор. 260
55. ул. Подольских Курсантов, вл. 2, кор. 1152
Зеленоградский округ
56. Мкр. 12, корп. 1213100
