Что им стоит дом пристроить?

Реальная стоимость кв. метра жилья в Москве — не дороже 500 долларов

19 августа 2005 в 00:00, просмотров: 190

К концу лета на рынке недвижимости определились тенденции, которые, как предсказывают эксперты, будут править бал не только в текущем году, но и как минимум в течение ближайших пяти лет. Во-первых, в Москве наметился дефицит свободных территорий. Вывод на рынок таких непростых площадок, как Некрасовка и Щербинка, свидетельствует о том, что кризис индустриального домостроения не за горами. Отсюда вытекает еще одна тенденция: постепенное вытеснение панели монолитными домами, больше подходящими для точечной застройки, и переосмысление понятия “жилье эконом-класса”. Недалек тот час, когда экономичным вариантом проживания в столице будет считаться монолитная башня с трехметровыми потолками и подземными паркингами.

Дом в поле. Аэрации

В окрестностях поселка Некрасовка столичные власти планируют построить в общей сложности 3 млн. кв. метров жилплощади. Но пока утвержден проект реконструкции только самого поселка, где возможно построить лишь десятую часть задуманного. Расположенные неподалеку свободные территории, на которых можно было развернуть по-настоящему массовое строительство, принадлежат Московской области. Переговоры о передаче прав на эти поля идут уже давно и пока ничем не завершились. Последнее время областная администрация редко идет на уступки столичному правительству. Но даже если компромисс будет достигнут, застройщикам нужно приготовиться к серьезным дополнительным тратам. Ведь просторы Некрасовки представляют собой бывшие поля аэрации.

Прежде чем начать строительство, иловые осадки должны быть вывезены, утилизированы, а на их место завезен новый песчаный грунт. Подобные работы строители уже выполняли в ходе комплексной застройки Марьина и до сих пор вспоминают этот опыт с содроганием. Только подготовка площадок под застройку заняла у подрядчиков три года. А непомерные траты снизили итоговую рентабельность строительства до 11%. В Некрасовке, предупреждают эксперты, может быть реализован еще менее оптимистичный сценарий. Во-первых, люберецкие поля аэрации рекультивировать сложнее, чем люблинские. Во-вторых, Некрасовка — не Москва. По $2000 за метр здесь жилье не продашь. А подмосковные расценки выше $1000 за метр пока не перешагнули. А значит, особого смысла биться за застройку этой территории у строительных компаний нет.

“Проекты типа Некрасовки и Щербинки могут заинтересовать разве что домостроительные комбинаты. Поскольку для точечной застройки их методы не годятся, а имеющиеся мощности задействовать надо, ДСК ради городского заказа придется идти на дополнительные траты”, — заявил в интервью “МК” гендиректор известной строительной компании.

В Щербинке — свой геморрой. На территории, где столичные власти намерены построить 1,2 млн. кв. м жилья, в настоящий момент находится аэродром “Остафьево”. Он занимает площадь в 500 га, загруженность — 150 вылетов в месяц. Северная часть аэропорта принадлежит Минобороны, южная находится в аренде у крупной газовой компании. С Минобороны можно договориться, обменяв землю на квартиры для военнослужащих. С частным арендатором сложнее. По крайней мере, за те семь месяцев, что длятся переговоры, убедить его отказаться от использования аэродрома чиновникам не удалось. В случае, если взлетную полосу ликвидировать так и не удастся, эксперты прогнозируют: а) сокращение запланированных объемов строительства жилья и б) его невысокую стоимость. Кто ж согласится платить большие деньги за рев самолетов под боком?

Проекты застройки Некрасовки и Щербинки показывают, что стройкомплекс больше не ищет легких путей. Точнее, он их не находит. Отдельные участники рынка предсказывают, что через пару лет Москва больше не сможет сдавать по 5 млн. кв. м в год. Ведь теперь, прежде чем строить, надо в течение нескольких лет готовиться: вывозить ил, ликвидировать промзону или с нуля создавать инженерные сети. “Строить будут меньше прежде всего за счет сокращения количественного преимущества панели”, — не без оснований утверждают пессимисты.

Куда уйти с панели

Сегодня панель и монолит делят рынок пополам. Но хрупкое равновесие продлится недолго. В руководстве стройкомплекса обеспокоены судьбой крупных столичных ДСК. “Я думаю, им не стоит уповать только на пустующие территории. Для успешного развития комбинаты должны подумать об освоении монолитных технологий”, — последнее время настойчиво повторяет Владимир Ресин.

Тенденция налицо. Еще пять лет назад монолит занимал не более 10% рынка. А построенные по этой технологии дома позиционировались как жилье бизнес-класса. Теперь все по-другому. 3-комнатная квартира в панельном доме в районе ул. 1905 года продается за $200 тыс., а монолитный дом где-нибудь на юго-востоке не стоит больше $1500 за кв. м. Критерии классности жилья все больше зависят не от качества дома, а от места, где он построен.

Если панель строится на участке, свободном от обременений, по рентабельности ей нет равных. Судите сами. Сметная стоимость 1 кв. м площади без учета затрат на подготовку территории и внутриквартальные инженерные сети для домов серии П44Т составляет $446, для П3М/17 — $423, для КОПЭ — $481. Даже при цене продажи $1000 за метр навар застройщика составит минимум $500 с единицы площади. Беда в том, что без обременений (Некрасовка и Щербинка тому примеры) даже на периферии города уже ничего не бывает. А претендовать на участки точечной застройки, особенно в центре Москвы, ДСК не могут. “Им нужно отгородить под себя дополнительную территорию, гонять туда-сюда большегрузный транспорт, таскать панели и т.п., — поясняют эксперты. — Строительство монолитного дома доставляет жителям окружающих домов гораздо меньше проблем”.

“Переход ДСК на монолитные технологии — дело времени”, — уверены в руководстве стройкомплекса. “Весь мир так строит”, — утверждают архитекторы. В качестве примера они чаще всего приводят опыт испанского архитектора Рикардо Боффила, использующего при проектировании зданий монолитные каркасы и навесные панели. Симбиоз двух технологий домостроения позволяет, во-первых, проектировать квартиры любой площади и планировки, а во-вторых, снизить сроки строительства. Если на создание монолитного дома уходит два года, то сборно-монолитный можно построить гораздо быстрее. Причем качество не пострадает.

Прошли те времена, когда фасад из кирпича считался признаком хорошего жилья. Практика показала, что в наших климатических условиях хорошо держится только тот кирпич, который был положен в период с апреля по октябрь. А зимняя кладка осыпается на глазах. Кроме того, халтурная работа гастарбайтеров способна полностью дискредитировать застройщиков. “Они кладут кирпич как бог на душу положит, а потом жильцы удивляются, почему их новые дома стоят щербатые”, — говорят сторонники сборно-монолитных технологий. Панель при столичном климате оказывается более живучей. А однообразия возможно избежать, победив психологию вала. В принципе, современные технологии позволяют отливать панели любого размера и конфигурации — хоть круглые, хоть квадратные. Не случайно в Европе сборно-монолитные конструкции применяют не только в жилых зданиях, но и в общественных.

Тенденция очевидна. Некоторые столичные ДСК потихоньку задумываются о создании монолитных производств. Первый пример застройщикам показала жена Юрия Лужкова Елена Батурина, чья компания отстроила из монолита и панелей несколько домов на пробу. Проект сборно-монолитного дома имеется и у самого крупного столичного ДСК. Если он будет реализован, то рядом с Борисовскими прудами появятся две высотные башни с просторными квартирами и подземными паркингами, соединенные современным фитнес-центром. И это уже не будет считаться жильем бизнес-класса.




Партнеры