Халява в квадрате

Арендовать офис в Москве дороже, чем на Манхэттене

5 сентября 2005 в 00:00, просмотров: 1291

Согласно последним исследованиям риэлторской корпорации CB Richard Ellis, Москва вошла в число городов с самой дорогой арендой офисов, уступив лишь Лондону, Токио и Парижу. Как сообщается в исследовании, один квадратный метр офисной площади в Москве обходится сейчас более чем в 850 долларов в год. На фоне зданий Первопрестольной меркнут знаменитые американские небоскребы: в центре Манхэттена арендная плата за офис составляет в среднем около 550 долларов за кв. метр! Самый престижный деловой район Нью-Йорка и США занял в списке лишь 27-е место.

Самым дорогим деловым районом мира оказался Вест-Энд в британской столице, где годовая плата за офисный квадратный метр составляет примерно 1800 долларов. Впрочем, в Москве есть места, где арендная плата бьет и этот рекорд. В крупных торговых центрах стоимость аренды доходит до $3500—4500 за метр. Однако несмотря на то, что город — самый крупный игрок на рынке нежилой недвижимости (на его долю приходится треть всех помещений), он едва выполняет бюджетное задание по сбору арендной платы. Западные эксперты даже не подозревают: на столичных метрах делают деньги все, кроме тех, кому они по праву принадлежат — городских властей и обычных москвичей.

Парадокс? Вовсе нет. Просто у нас в стране до сих пор социализм — слишком много предприимчивых льготников, которые получают от города свои “метры” за копейки, а потом — пересдают коммерсантам совсем за другие деньги. А мы потом ужасаемся московским ценам, в которые заложена запредельная стоимость аренды. Вернее, сверхприбыли “посредников”.



SPA ДЛЯ БЕДНЫХ

Следуя модной в последнее время тенденции, власти столицы решили удвоить арендную плату за нежилые помещения, принадлежащие городу. Правда, не сразу, а через 3 года. С 1 января 2006 года ставки аренды увеличатся на 30%, в 2007 году — опять на треть. 20-процентное повышение ждет арендаторов в 2008 году. Впрочем, “удвоение” коснется лишь тех, кто успел снять помещение у города до 1 января 2005 года, потому что после недвижимость шла уже по рыночной цене.

Представители малого бизнеса уже не просто встревожились, но и чуть ли не во весь голос заявили: бизнес опять душат. Не дают подняться и развиваться. Однако новые правила только на первый взгляд кажутся драконовскими. Просто город слишком долго занимался благотворительностью. На самом деле ни один арендатор, бьющийся в истерике из-за повышения ставок, никогда не признается, что платит за свое помещение сущие копейки. Большинство — “минималку”, которая в этом году составляет всего лишь 760 руб. за кв. м. Не подумайте, что в месяц, — в год!

Среди счастливчиков — не только инвалиды, чей бизнес, кстати, заслуживает отдельного внимания. Уж что-что, а считают ребята отлично. На выпрошенных метрах открывают магазины, рестораны, а то и сауны с “девочками”. На все претензии к незаконному использованию помещений ответ один — надо же на что-то кормить сирых и убогих.

По такой же низкой ставке у Москвы арендуют метры открытые представителями малого бизнеса мастерские по ремонту одежды, фотолаборатории, сервисные центры по ремонту бытовой техники, пункты проката, прачечные, парикмахерские и химчистки (они, правда, должны иметь аккредитацию для социального обслуживания населения), пункты проката. А также кафе, рестораны, бары, маскирующиеся в категории “предприятия общественного питания”, которые еще с советских времен ассоциируются с простыми “столовками”.

Предприятиям бытового обслуживания, торговли и общепита, не включенным в Реестр малого предпринимательства (или не озаботившимся этим), тоже положены скидки. С них берут от трети до половины установленной арендной платы. В год выходит полторы-две тысячи рублей за “квадрат”. Вполне по-божески, если учесть, что на рынке за такие же помещения попросят раз в пять больше. Плюс — полная свобода действий. Хочешь — открывай не “народную” парикмахерскую, а SPA-салон, где один сеанс красоты отобьет годовую аренду одного квадратного метра. Хочешь — ресторан: отцы города за всем не уследят.

Вообще-то, выделяя помещения для таких бизнесменов, чиновники рассчитывали, что цены на продукты или услуги у них будут ниже. Но, как говорил легендарный ЧВС, хотели как лучше — получилось как всегда. И без того внушительный список льготников разросся за счет бань, государственных аптек и магазинов, где клиентам дают скидки по “Социальной карте москвича”.

Последние, кстати, самые прозрачные из всех льготников — легко проверить, сколько горожан и на какую сумму получили льготы. А то, что среди аккредитованных магазинов есть супермаркеты с сумасшедшими ценами, и даже со скидкой продукты стоят дороже, чем в округе, — это “объясняют” издержками роста.

Кроме того, на “минималке” всевозможные землячества, союзы, ассоциации, фонды, общественные движения, клубы по интересам. А во главе всего списка — “федералы”, арендующие у города два с лишним миллиона “квадратов”.

Кстати, если бы кто-то попытался составить рейтинг защитников льготников, то на первом месте, безусловно, оказались бы господа Греф (МЭРТ), Кудрин (Минфин) и Назаров (Росимущество). Едва речь зашла о переводе федеральных организаций на рыночные ставки арендной платы (властям Первопрестольной пришлось пойти на это из-за отмены субвенций на выполнение столичных функций), как они “попросили” отдать им все эти метры.

За второе и третье места могли бы побороться министры самого московского правительства. Руководители Департамента потребительского рынка и услуг и Департамента поддержки малого предпринимательства за своих подопечных горой стоят так, что с места не сдвинутся даже в случае землетрясения. Когда в прошлом году озабоченный низкими доходами от аренды Департамент имущества представил на рассмотрение правительства Москвы “оптимизированный”, а проще говоря, сокращенный за счет торговцев и рестораторов список льготников, в коридорах столичной власти началась настоящая аппаратная война. В итоге все остались при своих.



СТАВКИ СДЕЛАНЫ!

Новый год преподнес плохой подарок тем, кто не успел подсуетиться и обустроить свой бизнес на городских метрах. Москва решила перейти на рыночные отношения с арендаторами. С 1 января все договоры аренды с городом заключаются только по ставкам, которые определяются независимыми оценщиками с учетом месторасположения и технического состояния.

Кроме того, на рыночные цены перевели “недобросовестных” арендаторов, которые регулярно забывают платить. Либо — не подписывают перерасчеты. (На эту своего рода хитрость они пускаются, чтобы избежать новых тарифов. Дело в том, что изменить размер платы город вправе только один раз в год. Уведомления присылаются накануне 1 января, но платить по новым ставкам арендатор начинает только после того, как подписал перерасчет. Некоторые тянут аж до осени.) Теперь с такими недобросовестными товарищами договоры разрывают. Если нужно помещение, пожалуйста — ищите по рыночным ставкам.

Кроме того, столичные власти решили бороться и с теми “мудрецами”, которые берут помещения в аренду по льготным тарифам, а потом пересдают за совсем другие деньги. Таких в городе пруд пруди. По подсчетам Департамента имущества, только на этом город теряет порядка 4 млрд. рублей в год. Для сравнения — в прошлом году со всех арендаторов в казну поступило чуть больше 10 млрд.

Все свободные помещения выставляются на конкурс в СГУПе по продаже городского имущества. Аукционы по ставке арендной платы проводятся каждую неделю. Выиграть договор аренды на 5 лет может каждый. Иногда, правда, проводятся “закрытые” торги только для представителей малого бизнеса. “Малыши” пожаловались, что не в силах бороться с “акулами” бизнеса (хотя у настоящих акул с офисами, магазинами и складами все в порядке), и им пошли навстречу. Кстати, стартовая цена в таких случаях снижена по сравнению с другими конкурсами.

В среднем полуподвалы и первые этажи (других помещений у города нет, современные офисные и торговые центры возводятся в столице за счет частных инвесторов) уходят по 6000 руб. за кв. м в год. Это обычная цена для помещения класса “С” с минусом. Причем ставка фиксируется на весь срок договора — поднять ее Департамент имущества не имеет права.



УДВОИТЬ ЗА ТРИ ГОДА

К 2008 году правительство Москвы твердо намерено перейти к рыночным ставкам арендной платы. Чтобы хоть как-то смягчить удар и не выглядеть “душителями” малого бизнеса (впрочем, по подсчетам экспертов, пострадает не больше 6% “малышей”, а остальные прекрасно выживают на рынке и без помощи города), аренда будет дорожать постепенно, пока не вырастет в 2 раза. Если раньше не перешагнет рыночный рубеж.

Для представителей малого бизнеса, выигравших метры на аукционах в СГУПе, предлагается дополнительная поддержка: первый год с них будут брать полцены, определенной третьим ударом молотка аукциониста, второй — 65%, третий — 75%.

По старым договорам (заключенным до 2005 года) “малыши” по-прежнему будут платить половину начисленной суммы. При этом для малых предприятий потребительского рынка и бытовых услуг льготы, видимо, сохранятся. Они просят, как и раньше, “минималку”. А “социальные” магазины претендуют даже на половину от минимума, как, впрочем, и магазины шаговой доступности. Магазинчики и киоски, торгующие самым необходимым — хлебом, молоком, овощами, детским и диетическим питанием, тоже решили пополнить ряды льготников и не поскромничали — надеются на минимальную аренду.

Одним словом, если столичные власти пойдут навстречу и опять удовлетворят все просьбы, покончить с благотворительностью им не удастся. Как, впрочем, и собрать дополнительные деньги в казну, которым можно было бы найти куда более “социальное” применение. А Москва по-прежнему будет занимать верхние строчки в рейтинге самых дорогих городов мира. Как по стоимости коммерческой аренды, так и по стоимости жизни для обычных горожан. Которые и не подозревают, что город спонсирует армию бизнесменов-“льготников”, специализирующихся на предоставлении услуг населению. Вот только химчистки в Москве зачастую дороже, чем на Манхэттене!





Партнеры