Для москвичей, с ужасом наблюдающих, как цены на квартиры бьют рекорд за рекордом, есть только одно утешение: сходные тенденции наблюдаются во всех развитых (и не очень) странах мира.
Недвижимость дорожает бешеными темпами.
В Италии жилье за последние пять лет прибавило в цене 51%, в Голландии — 63%, в Великобритании — 109%. И все же Москву никому не переплюнуть: с 2000 года средняя цена квадратного метра в столице России выросла с $600 до $2000 и продолжает расти.
Причем в полном отрыве от доходов основной массы населения.
Есть ли вероятность, что гигантский пузырь в один прекрасный момент лопнет? Попробуем разобраться...
Опасная игра на повышение
До недавнего времени на недвижимость не обращали большого внимания по причине низкого уровня инфляции в большинстве развитых стран. Согласно общепринятым экономическим теориям, избыток денег должен провоцировать бурный рост цен на потребительские товары, но поскольку этого не происходило, никто особенно не волновался. Заоблачные цены на недвижимость казались участникам рынка его постоянной особенностью и чуть ли не признаком стабильности. Но в начале осени отношение ведущих мировых экономистов к этому явлению резко изменилось.
Сначала глава Федеральной резервной системы США Алан Гринспэн, а потом финансовый гений и самый удачливый инвестор всех времен и народов Уоррен Баффет высказали обеспокоенность возрастающей стоимостью квадратных метров на территории в десятки тысяч километров — от Атлантики до Тихого океана. “Когда цены на что-то растут быстрее, чем сопровождающие затраты, это может иметь очень серьезные последствия”, — заявил Баффет, в свое время удачно предсказавший кризис на рынке высоких технологий.
О новом кризисе предупреждает и ведущий экономист Morgan Stanley Энди Кси. Доклад эксперта, опубликованный в конце сентября, называется ни много ни мало “Мировая экономика: пузыри вокруг нас” и рассказывает о тревожной ситуации, сложившейся в связи с необоснованно высокой стоимостью активов в таких секторах, как недвижимость, фондовый рынок и сырьевые ресурсы. “Мир находится в самом центре величайшего в экономической истории пузыря, который может лопнуть довольно скоро”, — предупреждает Кси.
Если раньше сигналы тревоги, посылаемые западными экономистами, или не были рассчитаны на Россию, или до нее попросту не доходили, то к последним высказываниям экспертов грех не прислушаться. На московском рынке недвижимости последние пять лет надувается такой пузырь, что страшно уже всем. Даже глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в минувшую субботу заявил, что “необходимо предпринимать какие-то меры, чтобы не допустить резкого роста цены квадратного метра жилья”.
Баррель против квадрата
Ситуацию на столичном рынке недвижимости проще всего объяснять безумными ценами на нефть. Некоторое время назад была популярна теория, прочной веревочкой связывающая цену на баррель с ценой квадратного метра. “Жилье дорожает с того момента, как стоимость нефти превышает $20 за баррель, и продолжает линейно расти в цене с временным лагом 2—3 месяца”, — объясняли ее авторы. Два-три месяца, по их мнению, — это как раз тот срок, за который выручка, полученная экспортерами на мировых рынках, успевает вернуться обратно в страну и влиться в недвижимость.
“А куда еще ей деваться?” — недоумевает ведущий аналитик рынка Геннадий Стерник. Действительно, больше некуда: фондовый рынок в России не развит, да к тому же, по мнению многих экспертов, значительно перегрет. Диверсифицировать бизнес, купив предприятие другой отрасли, без административной поддержки практически невозможно, поэтому от 30 до 50% нефтяных доходов, по данным Стерника, вливается в недвижимость. В 2002—2003 годах инвестиции в этот сектор приносили от 50 до 100% годовых. В 2004-м доходность немного снизилась, но уже на этот год аналитики предсказывают прибыли как минимум на уровне 25—35%. Никакой другой финансовый инструмент не гарантирует инвесторам таких барышей.
В сентябре цены на столичные квартиры преодолели исторический максимум, взяв планку $2000 за кв. метр. Даже типичный неликвид — малогабаритки на первых и последних этажах пятиэтажек — стали стоить выше $1700. “То, что сейчас происходит с ценами на жилье, — это следствие устойчивого роста цен на энергоносители, — уверен президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — В августе цены в среднем по рынку выросли на 2,8—3,2%, по итогам сентября рост составил больше 3%, и далее эта тенденция, по всей видимости, сохранится. Высокие цены на нефть разгоняют инфляцию и, соответственно, рынок недвижимости”. Больше всего за последний год подорожало элитное жилье, и это, считают эксперты, тоже закономерность: “В стране растет число долларовых миллионеров, готовых платить за жилье очень хорошего качества очень большие деньги”. Насколько большие, можно узнать, посмотрев на рейтинг самых дорогих столичных квартир: цен меньше $1,5 млн. за квартиру в нем просто не существует. Даже в 2004 году, когда остальные сегменты рынка находились на спаде, клубные дома взяли сначала $20 тыс. за метр, потом $25 тыс.
Один метр — за три цены
В том, что это типичный пузырь, сомнений у участников рынка нет. Себестоимость жилья в столице и его рыночная стоимость — далеки, как планеты Солнечной системы. Панельное домостроение обходится застройщику не больше $600 за квадратный метр с учетом всевозможных обременений, монолит потянет на $800, а элитный объект больше $1500—3000 стоить ну никак не может. “Какие бы там ни были материалы и инженерная начинка, это все равно коробка без внутренней отделки”, — поясняет представитель крупной строительной компании. Выходит, покупатель платит за квартиру как минимум тройную цену.
“Никакой возросшей себестоимостью рост цен на квартиры в Москве не объяснить”, — утверждают эксперты и в качестве доказательств приводят теперь уже ставшие историческими факты: подорожание цемента на 40% и арматуры на 30% в 2004 году никак не сказалось на рынке. Напротив, довольно длительный период (с июля 2004-го по март 2005-го) цены вообще не росли. То же самое можно сказать и о бензине. Топливо может дорожать сколько угодно, снижая норму прибыли застройщиков, но покупатель должен зарубить себе на носу: поднять или уронить рынок жилья оно не в состоянии.
Чиновники против застройщиков
Многие вообще сомневаются, что между стоимостью барреля нефти и ценой квадратного метра существует надежная линейная связь. Ведь были в недавнем прошлом моменты, когда нефть дорожала, а квартиры — нет. “Давайте немного пофантазируем, — предлагает руководитель центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. — Допустим, в Москве не построили ни одного квадратного метра жилья: независимо от цены на нефть его стоимость вырастет в разы. И наоборот, если построят 20 млн. кв. м, квартиры будут никому не нужны”. Таким образом, резюмирует эксперт, главными являются не макроэкономические факторы (типа стоимости нефти и курса доллара), а локальные факторы конкретного рынка, прежде всего — спрос и предложение.
Риэлторы не дадут соврать: спрос на жилье сегодня сумасшедший. Средний срок экспонирования квартир не превышает двух недель. Даже плохонькие малогабаритки уходят как горячие пирожки. “Если раньше все ждали, что цены вот-вот упадут, то теперь все ждут, что они вырастут”, — Константин Апрелев считает, что психологию рынка ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов. В отличие от остальных стран, где спрос напрямую зависит от доходов населения, в России эта зависимость однозначно не прослеживается. По данным Мосгоркомстата, официальные доходы москвичей выросли не больше чем на 13%. Но “бублик” в том, что Россия — страна “серых” зарплат и миллионов долларов, спрятанных под матрасами и, следовательно, никем не учтенных. Реальная денежная масса намного лучше объясняет динамику цен жилья, чем доходы населения, считают эксперты. Сколько бы государство ни пыталось “стерилизовать” нефтяные сверхдоходы, они все равно вливаются в экономику, денежная масса растет и спрос увеличивается. Ведь жилье в столице стремятся купить не только москвичи, но и жители других регионов и даже стран СНГ.
При этом объем предложения жестко контролируется всеми участниками рынка. Московские чиновники вовсю используют монопольное право распоряжения земельными участками. А федеральные органы власти принимают законы, существенно ограничивающие возможности строительных компаний по их освоению. Только закон “О долевом участии в строительстве жилья” за пять месяцев снизил объем предложения в сегменте новостроек на 15—20%. А чем меньше строится квартир, тем, понятное дело, выше их стоимость. В общем, винить в заоблачных ценах на жилье одну только “нефтянку” было бы по меньшей мере несправедливо. Пузырь на рынке недвижимости дружно надувают со всех сторон, прекрасно понимая, что если он, не дай бог, лопнет, больно будет всем, и в первую очередь локомотивам столичной экономики — строительному и банковскому бизнесу.
Лопнет ли мыльный пузырь?
Как сдуваются пузыри, хорошо известно из опыта мировой экономики. Например, в Японии на крах рынка в 1990 году повлиял рост процентных ставок, связанный с желанием государства погасить инфляцию и отток капитала из страны. В результате свободных денег стало меньше, спрос на жилье упал, и цены на землю под застройку в городской черте Токио, до этого долгое время стабильно повышавшиеся, снизились в 5 раз.
“В 2004 году московский рынок недвижимости тоже был на грани фола”, — напоминают эксперты. Спрос в разных сегментах (кроме элитного) снизился на 20—40%, а цены более полугода росли не более чем на величину инфляции. Главная причина, как и в Японии, — массовый отток капиталов из страны, составивший, по данным Центробанка, почти 18 млрд. долларов. От неминуемого краха столичную недвижимость спасла специфика рынка — интерес к покупке жилья в Москве со стороны иногородних, большой процент москвичей, желающих улучшить свои жилищные условия, низкая доходность банковских депозитов, колебание курса доллара. Ну и, конечно, все та же нефть, продолжившая дорожать сумасшедшими темпами. “Из одной трубы вылилось, но в другую быстро притекло еще больше”, — поясняют эксперты.
В странах, где нефть не является палочкой-выручалочкой, власти стараются всеми силами обуздать цены на недвижимость, пока не поздно. Китайцы ввели 5-процентный налог на продажу жилья, если владелец расстается с собственностью раньше чем через два года после ее покупки, и удвоили налог на роскошную недвижимость. Правительство Южной Кореи повысило налог на продажу жилья с 9—36% до 50%. “Мы должны положить конец спекуляциям на жилье в стране”, — заявил министр финансов этой страны Хан Дук-Су. Московские власти вроде бы тоже обещают “обдумать ситуацию” и “принять меры”, но, скорее всего, дальше официальных заявлений дело не двинется. Во-первых, чиновники сами не заинтересованы давить на застройщиков, поскольку их руками решаются многие городские задачи (строятся школы, муниципальные дома, прокладываются инженерные сети, реабилитируются целые кварталы). Во-вторых, и это главное, — никто не верит в саму возможность краха. Тревожное ожидание еще летом сменилось всеобщей эйфорией. Риэлторы, строители, аналитики, чиновники, депутаты не сомневаются: в ближайшей перспективе цены на столичную недвижимость будут только расти: пусть не такими сумасшедшими темпами, как нефть, но на 2—3% в месяц — точно.
