Эксперты уверены: будущее — за ипотекой. Она очень скоро обгонит потребительское кредитование. Ну а пока же она, как эмбрион, — в зачаточном состоянии. Причин три. Слишком высокие цены на жилье, высокий уровень инфляции, не позволяющий снизить банковскую ставку ниже 13%. И — низкие доходы у граждан. Росстрой подсчитал, что сегодня купить квартиру на личные сбережения или с помощью кредита могут лишь 9% семей.
Не от хорошей жизни
Между тем в улучшении жилищных условий нуждаются две из трех семей. Вот и стремятся люди решить свой квартирный вопрос как можно дешевле — покупая метры на стадии рытья котлована под будущий дом. По данным столичных риэлторов, в прошлом году 20% квартир было выкуплено на стадии подготовки площадки под дом, 55% — на ранних стадиях строительства. По данным главы Ассоциации строителей России Николая Кошмана, 60—65% жилья в стране строится именно на деньги простых граждан — дольщиков.
Большой секрет застройщика
Условие задачи: Марьиванна — женщина видная. О таких говорят: 45 — баба ягодка опять. До одури мечтает разъехаться с дочерью и зятем, с которыми проживает в однокомнатной квартире: никакой личной жизни.
Вопрос: Сможет ли она купить жилье, если совокупный доход семьи (Марьиванны, дочери и зятя) 50 тыс. рублей, а на сберкнижке — ноль рублей?
Риэлторы и застройщики обычно уверяют, что сможет. Если, конечно, семья возьмет кредит (можно рассчитывать примерно на $50 тыс.) и вложит деньги в квартиру на стадии рытья котлована под дом. Такое жилье на 15—40% дешевле готовых квартир.
Однако если Марьиванна бросится в банк за ипотекой, наверняка вернется несолоно хлебавши. Большинство кредитных учреждений не выдает ссуды под котлован. Те же, что соглашаются, — оговаривают особые условия: дадим денег, если дом возводит наш партнер. Который оценит свои услуги в дополнительные 5% к стоимости и без того не дешевого кредита (первоначальный взнос обязателен). Конечно, Марьиванна может немножко слукавить: оформить в банке не жилищный кредит, а на неотложные нужды. В городе масса посредников, которые за фиксированную таксу (треть от суммы займа) помогут в этом.
Ответ. Однако после всех этих накруток вряд ли ее доходов хватит на возврат долга. Кстати, желанной квартиры Марьиванна может не увидеть, даже если ей каким-то чудом удастся расплатиться. Приобретать квартиру на стадии котлована — дело рискованное. Особенно у тех застройщиков (их еще называют девелоперами), которые демпингуют. Собранных с граждан сумм им, как правило, не хватает. Вот и перепродают одни и те же квадратные метры по нескольку раз. По некоторым данным, сегодня только в Подмосковье и Москве без денег и без квартир остались порядка 20 тыс. человек. Против директоров примерно десятка компаний возбуждены уголовные дела по статье УК “Мошенничество в особо крупном размере”.
Обещает разобраться со строительными пирамидами и премьер-министр Михаил Фрадков. Он подписал закон, позволяющий местным властям ежеквартально отслеживать исполнение плана компаниями, возводящими новостройки. Конечно, от того, что директора фирмы-застройщика посадят, а мэр станет считать квадратные метры, квартиры у обманутых дольщиков не появятся. Местным властям, скорее всего, придется раскошелиться — компенсировать разницу между реальной стоимостью квартир и той, что некогда собрали с людей. Ведь, как оказалось, многие из тех, кто попал в черный список, работали под гарантией местных администраций.
Где больше всего “кидают” россиян?* (по убыванию)
1. Москва и Московская область
2. Санкт-Петербург
3. Красноярск и Самара
4. Новокузнецк
5. Ставрополь и Новосибирск
6. Барнаул и Воронеж
*Источник: Ассоциация строителей России
Как отличить строительную пирамиду?
1. Квартиру предлагают купить на 15—40% дешевле рыночной цены.
2. У застройщика нет учета (или он плохой) проданных квартир в будущем доме.
3. Когда дольщик, в случае невыполнения договора, требует у застройщика вернуть деньги, ему возвращают частями.
Жилищная рулетка
Среди потенциальных покупателей дешевого жилья на стадии котлована — паника. Однако глава Росстроя Сергей Круглик их успокоил: в декабре в Госдуму поступят поправки к новому Закону о долевом участии. А с нового года, скорее всего, они уже вступят в силу. Это позволит не только защитить интересы дольщиков, но и примирить банкиров с котлованом.
В чем суть? Закон о долевом участии вступил в силу 1 апреля в общем пакете “по формированию рынка доступного жилья”. Документ, в частности, запретил рекламировать и продавать квартиры, пока у застройщика не оформлены права на землю и разрешительные бумаги для начала строительства. Он ввел госрегистрацию договоров долевого участия, чтобы пресечь перепродажу уже проданной квартиры. Застройщиков обязали предоставлять информацию о финансовом положении фирмы и о строящихся объектах всем заинтересованным лицам.
Где собака зарыта? Закон предусматривает двойную ответственность перед дольщиками не только застройщика, но и кредитующей строительство организации. Естественно, банкам это невыгодно, потому они стали неохотно ссужать стройки. У девелоперов осталась единственная лазейка — построить дом за счет купившихся на дешевое жилье граждан-дольщиков, которые соглашаются на “серые” схемы.
Какие это схемы? Распространены два законных способа “отъема” денег у граждан. Первый: застройщик заключает договор с подставной фирмой, которая от своего лица подписывает все документы с покупателями. Обманутый дольщик подает иск к этой фирме, но она, с точки зрения закона, не может нести никакой ответственности. Судебные разбирательства могут тянуться бесконечно, но люди не получат ни денег, ни квартир. Второй: договор люди подписывают с прямым застройщиком. Но он через некоторое время замораживает стройку и требует доплаты. Люди понимают, что проще доплатить 30—50% от уже отданной суммы, чем потерять все.
Что делать? Тщательно проверяйте, с кем имеете дело. Узнайте максимум о компании и ее репутации — сколько лет она на рынке, какие объекты до этого сдала. В Москве информацию можно получить в Российской гильдии риэлторов и Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы. И обязательно покажите образец договора юристу.
Маленький секрет котлована
По данным Ассоциации строителей России, на рынке лишь один из десяти застройщиков — проблемный. Узнав об этом, наша Марьиванна решила рискнуть и, одолжив деньги у знакомых, купила квартиру “под котлован”. Женщина она не из пугливых. Но вот что она при этом выяснила:
• При покупке в период рытья котлована стоимость жилья минимальна, но и риск, что строительство будет не закончено, велик. Когда дом в стадии отделки, риск недостроя минимален. Однако стоимость квартиры практически не будет отличаться от покупки уже готового жилья. Кстати, если вы думаете, что подобную покупку на стадии котлована можно застраховать, это не так. Страховые компании вступают в игру только тогда, когда возведена большая часть постройки (не менее 80%).
• Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно, конечно, выплатить всю стоимость сразу. Но разумней сначала внести первую сумму — остальное проплачивать поэтапно (ежемесячно или ежеквартально). А окончательно расплатиться после приемки дома госкомиссией. Между прочим, документы, подтверждающие собственность жильца на оплаченные квадратные метры, на руки выдают только через два месяца после приемки дома госкомиссией.
• При приеме дома БТИ вас может ждать сюрприз. Жилплощадь перемерят, и если насчитают “лишние” метры, за них придется доплатить. Если же окажется, что при строительстве вас “обделили”, денежки вернут. Но не по рыночным расценкам за “квадрат”, а по себестоимости.
• Что делать, если выплачена львиная доля стоимости квартиры, а деньги вдруг кончились? Застройщик обязан вернуть все до копейки (главное, чтобы это было предусмотрено договором!). Правда, из этих денег скорее всего вычтут неустойку — как правило, 3% (см. договор). Не говоря уже о том, что взнос не будет проиндексирован.
* * *
Впрочем, те кто решится на покупку жилья после обещанных поправок, будут лучше застрахованы от риска. В прошлом году банки выдали 46 тыс. ипотечных кредитов на 20 млрд. рублей. Росстрой рассчитывает, что в 2010 году эта сумма вырастет более чем в 20 раз — до 415 млрд. рублей. Так что рельсы уже проложены, и ипотечный паровоз — тронулся.
ЭКСПЕРТЫ “МК”:
Александр ТОЛКАЧЕВ, гендиректор Федерального лицензионного центра при Госстрое России:
— В прошлом году мы проверили 35 тыс. строительных организаций. Из них почти у 4 тыс. лицензии приостановлены и у 21 — аннулированы. Причина — плохое качество работ, срыв сроков строительства. 1 октября мы собрали данные из наших территориальных подразделений. Выяснилось, что более 195 строительных организаций из 28 регионов нарушают графики сдачи домов. К ним будут применены соответствующие санкции. А вообще мы тесно сотрудничаем с прокуратурой. В 2004 году направили ей 6 тыс. информационных сообщений о тех или иных неблаговидных делах застройщиков. На этой неделе встречаемся с юристами КонфОПа и Московского общества защиты потребителей. Если есть жалобы людей на застройщиков — будем разбираться.
