Люди мало что понимают в жилищно-коммунальном хозяйстве.
А уж в его реформе — тем более. Между тем реформа не за горами, и коснется она всех без исключения.
До 1 марта 2006 года все жители столицы должны провести общие собрания и выбрать, кто будет управлять их домом.
От этого зависит, насколько ухоженным станет ваш дом и сколько вы будете платить за его обслуживание.
Это сладкое слово “реформа”
Теперь все решения о судьбе дома должно принимать собрание собственников квартир. Потому что дом (вместе со всеми подвалами, чердаками, лифтами и участком земли) принадлежит собственникам квартир.
— Если все квартиры в доме находятся в собственности жильцов (граждане их приватизировали, купили, унаследовали и т.д.), значит, он целиком их. В этом случае все решения по дому, в частности, кто им будет управлять и как, принимают непосредственно собственники квартир, — разъясняет председатель совета фонда “Коммунальная культура жизни” Наиль Гайнутдинов. — Если же в доме есть неприватизированые квартиры, которые граждане занимают по договорам социального найма, то их собственником считается город. Тогда окружное управление департамента жилищной политики должно прислать на собрание жителей представителя, который будет голосовать наравне с другими хозяевами...
НА СОБРАНИИ
При голосовании каждому собственнику дается количество голосов, пропорциональное метражу его квартиры, а представитель города наделяется количеством голосов, пропорциональным метражу неприватизированных квартир. Проводить общедомовое собрание по новому ЖК хозяева квартир обязаны не реже одного раза в год.
ДЕЗ отныне превращается в обыкновенного поставщика услуг, от которых собственники квартир в любой момент могут и отказаться. Но надо учесть, что, взяв в свои руки бразды правления домом, жильцы остаются без всякой поддержки города. Так что как только люди выберут управляющую компанию, за состояние их домов власти нести ответственность уже не будут.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА:
— Если в доме надо сделать ремонт, собственники квартир должны провести собрание, собрать взносы и отремонтировать его на свои деньги. Город поможет средствами лишь в том случае, если в доме есть муниципальные квартиры. Например, если 20% квартир принадлежит городу, значит, и 20% расходов на ремонт профинансирует город.
Следить за качеством работы ДЕЗа или другой организации, обслуживающей дом, тоже должны будут сами жители. Например, если раньше жители могли пойти к властям и пожаловаться, что сантехник плохо работает, то теперь оценивать его труды должно общее собрание.
С чего начинается самоуправление?
Первый зам. руководителя Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ Ирина Шрамко:
— Управление домом начинается с банального знакомства с соседями. Хорошо бы изучить списочный состав дома, чтобы узнать, кто на что способен. Ведь у нас в каждом доме обязательно есть строители, юристы, бизнесмены, чиновники. Проблема только в том, что все они заняты, и привлечь их к решению проблем дома трудно. Но это не беда — было бы желание. Я, например, почти год общалась с одной женщиной, передавала через нее информацию инициативной группе жильцов, а через год узнала, что она — Наталья Александровна Бонк, автор известного учебника английского языка. Г-жа Бонк в то время сидела дома, писала его очередную редакцию, а ее телефон был назван “контактным”. Возможности людей на самом деле безграничны... Главное, чтобы вы были единомышленники.
По закону управление жилым домом может осуществляться как профессионально (управляющей организацией или управляющим), так и непрофессионально: непосредственно собственниками квартир или созданными ими ТСЖ, а также посредством жилищных кооперативов.
Так что первым делом вам предстоит определиться, какой способ управления выбирать.
КТО МОЖЕТ УПРАВЛЯТЬ ВАШИМ ДОМОМ
• ДЕЗ (дирекция единого заказчика)
• ТСЖ (товарищество собственников жилья)
• Другая компания
Как выбрать управляющую компанию?
Тщательно ищите и выбирайте себе управляющую компанию. Кроме ДЕЗов уже существуют в Москве и другие организации. Да, пока их немного, но они есть. Посоветуйтесь с соседями: может, у кого на примете есть компания, успешно зарекомендовавшая себя на ниве эксплуатации жилых зданий. Дело, конечно, хлопотное, но того стоит.
1-й шаг. Найдите координаты возможных управляющих компаний через Интернет, СМИ, в префектуре или управе.
2-й шаг. Звоните (а еще лучше — приезжайте) в каждую компанию. Узнаете, сколько лет она работает, какими домами управляет, просите назвать адреса домов, которыми она управляет.
3-й шаг. Езжайте по названным адресам и смотрите состояние домов. Спрашивайте мнение жителей, их жалобы (будьте спокойны: они уж недостатков своих коммунальщиков скрывать не будут).
4-й шаг. Если работа компании вас устраивает, вы узнаете, на каких условиях она сможет обслуживать ваш дом и сколько вам придется платить. Просите фирмачей составить и показать бизнес-план, смету доходов и расходов. (Сегодня нормативная ставка техобслуживания составляет около 12 рублей за 1 кв. метр, а вы платите за ТО 3 рубля 70 копеек (30% стоимости), остальное доплачивает город. Где управляющая компания возьмет дополнительные доходы? Из вашего кармана? А может, она сумеет как-то использовать возможности дома?) Если компания работает давно, она быстро составит смету и бизнес-план. Сравните ее условия с условиями работы других компаний.
5-й шаг. Заключение договора с управляющей компанией — самый сложный этап. Он требует профессиональных и юридических знаний в области управления жилыми домами. Чтобы помочь жителям не оказаться “лохами”, городские власти готовят примерный (типовой) договор. Собственники могут менять в нем некоторые пункты, а также вносить новые по своему усмотрению. Текст типового договора скоро будет направлен в префектуры, управы, вывешен на их сайтах в Интернете.
Отнеситесь к составлению договора с особой тщательностью. Здесь важны каждая буква, каждая запятая. К договору составляется несколько обязательных приложений.
Без спецподготовки вам не то что в реформе — даже в родном доме не разобраться. Впрочем, власти города все же обещают не бросать москвичей на произвол судьбы. В столице будут проводить программы обучения для старших по домам, подъездам и активистов. Кроме того, будут созданы центры консультирования для домовых активистов — их будут обучать отстаивать права жильцов. Правительство Москвы намерено также жестко контролировать частные управляющие компании, чтобы оставить среди них только добросовестные, не обманывающие население. Власти тоже ведь не заинтересованы в массовых акциях протеста горожан.
Зачем все москвичи делают это?
Итак, еще раз подумайте и ответьте сами себе на вопрос: для чего вы выбираете себе управляющую компанию? Подсказываем.
Во-первых, для того чтобы ваша квартира не теряла в цене (в доме, который похож на трущобу, она непременно упадет).
Во-вторых, для того чтобы все работы по дому делались хорошо и вовремя. Чтобы все коммуникации работали, в доме было тепло, светло, чисто, сухо и комфортно.
В-третьих, если оперировать высокими материями, ваши коллективные действия демонополизируют рынок управления жильем, развивают конкуренцию среди компаний, занимающихся эксплуатацией жилых зданий... Короче, ведут к победе реформы ЖКХ сначала в одном, отдельно взятом доме, а потом и во всей стране.
