Название открывшейся в Москве выставки “Подземный город-2006” не полностью отражает ее содержание: как минимум половина экспозиции в Гостином дворе посвящена альтернативному методу строительства — высотному. Организаторы объясняют такое соседство тем, что у Москвы всего две перспективы развития: в высоту и в глубину. Третьего не дано. Кроме того, как заметил директор НИИ им. Герсеванова Вячеслав Ильичев, “любой 40-этажный небоскреб начинается с пяти подземных этажей”. Однако в отличие от строителей тоннелей монтажникам-высотникам пока особо похвастать нечем.
Программа высотного строительства “Новое кольцо Москвы” считается одной из приоритетных в городе, но продвигается ни шатко ни валко. В 1999 году чиновники планировали, что до 2003 года в столице будет построено 7 небоскребов, до 2010-го — не менее 30, а к 2015-му Москву украсят 60 новых высотных зданий. Однако уже реализация стартовых объектов программы внесла коррективы в эти планы. Не было ни единых СНИПов высотного строительства, ни отработанных технологий, ни готовых архитектурно-планировочных решений. Нормативную базу по каждому объекту пришлось создавать с нуля. В результате за 6 лет в эксплуатацию сдана только одна башня — 43-этажный жилой комплекс “Эдельвейс” на Давыдковской улице. Еще две — “Континенталь” на проспекте Жукова и “Вертикаль” на Ленинском проспекте — находятся в стадии строительства. Впрочем, с “Вертикалью” в конце прошлого года возник скандал, урегулировать который власти пытаются до сих пор. Инвестор — генеральный директор Спецвысотстроя и заслуженный строитель Константин Золотухин — сбежал за границу вместе с 30 млн. долларов, собранных с дольщиков. Кто будет достраивать небоскреб, квартиры в котором благополучно продавались вплоть до декабря 2005 года, до сих пор неизвестно. Пока участники рынка вслух жалеют коллег из ЦНИИЭП “Жилище”, которым предстоит подготовить новый проект “Вертикали”.
Остальные объекты “Нового кольца” находятся в предпроектной стадии. В 2004 году до аукциона смогли довести только 4 адреса. В 2005-м планировали найти инвесторов для 9 небоскребов, но в конце концов торги прошли только по
4 площадкам. Чиновники объясняют собственную нерасторопность сложностями с подготовкой лотовой документации. Как правило, от формирования адреса до аукциона проходит полтора года. Еще столько же дается победителю на разработку проекта и подготовку сметы. Строительный цикл по нормативам, установленным правительством города, не должен превышать 3 лет.
Возможно, если бы у рынка была такая потребность, лотовая документация по указанным в программе адресам готовилась более оперативно. Однако пока инвесторы в очередь за небоскребами не выстраиваются. Конкурсную документацию выкупают порядка 20 компаний, а на торги в конечном итоге приходят не больше 2—3 участников. “Это свидетельствует о том, что рынок пока не готов к высотному строительству. Москвичи — и простые граждане, и специалисты — к высоткам относятся настороженно, круг инвесторов, способных профинансировать такие проекты, ограничен, кредитные организации занимают выжидательную позицию”, — сетуют чиновники. По данным компании “Новое кольцо Москвы” (НКМ), строительство одной высотки в среднем обходится в 50—140 млн. долларов. Сами строители считают реальной ценой 100—180 млн. “зеленых” в зависимости от сложности проекта и обременений.
Спроектировать, построить и привлечь на реализацию проекта банковские кредиты способны, по оценкам участников рынка, не более 10—15 крупных компаний, названия которых у всех на слуху. “Мы понимаем, что наши возможности в этой области пока еще сильно ограничены, поэтому руководство города активно занимается привлечением к участию в программе иностранных специалистов — как проектировщиков, так и строителей”, — рассказали “МК” в Москомархитектуре. На сегодняшний день определены 4 “пилотных” объекта, проекты для которых подготовят иностранные архитекторы — Норман Фостер, Фрэнк Уильямс и германское предприятие “БРТ Инжиниринг”. Одна из задач такого сотрудничества — разработать технические регламенты высотного строительства, которые могли бы без проблем “читать” как российские, так и иностранные специалисты, присутствие которых на московском строительном рынке уже никем не оспаривается.
Что касается потребительского спроса на квартиры в высотных домах, то этот вопрос пока мало изучен. В Москомархитектуре утверждают, что как минимум 15% горожан готовы следить из своих окон за полетами птиц. В НКМ ссылаются на опыт зарубежных стран: в Японии уже проектируется небоскреб высотой 1000 м и рассматривается возможность строительства 3000-метрового комплекса, по конфигурации напоминающего гору Фудзияма. Опыт тех компаний, которые уже реализовали в Москве свои высотные проекты, также показывает, что никаких проблем с продажей квартир на верхних этажах не возникает. Даже наоборот: квадратный метр там стоит дороже, чем до 30-го этажа.
Кстати, все объекты программы “Новое кольцо Москвы” не превышают 50 этажей. “Мы исходим из того, что самое безопасное жилье — это жилье из железобетона. Но этот материал можно использовать только до отметки 50 этажей, дальше нужно переходить на смешанные конструкции. Их можно применять при строительстве офисов, но они не отвечают тем жестким требованиям, которые по российским стандартам предъявляются к жилым помещениям”, — пояснили “МК” в ЦНИИЭП “Жилище”, занимавшемся разработкой временных норм и правил для строительства в диапазоне от 75 до 400 м.
Среди причин, тормозящих реализацию программы “Новое кольцо Москвы”, эксперты называют географически “неинтересные” адреса и обременение площадок, выделенных под строительство высоток. Таких условий, как у “Эдельвейса”, построенного вблизи центра Москвы на пустом участке, который ранее был зарезервирован за МГУ, ни у кого уже не будет.
Тем не менее власти не оставляют попыток надавить на рынок и активизировать строительство небоскребов. В прошлом году их строительство пытались было привязать к городским программам переселения жителей из пятиэтажек сносимых серий и ветхого жилого фонда, однако эта идея не встретила понимания у застройщиков. “У социального жилья должна быть низкая себестоимость. Это есть у “панели”, но этого не может быть при высотном строительстве, которое по определению более затратно”, — рассказал “МК” представитель крупной строительной компании, которую пытались привлечь к строительству небоскребов.
Для сравнения: себестоимость панельного жилья в настоящий момент уверенно приближается к 800 долларов за кв. м, тогда как себестоимость высоток давно уже зашкаливает за 1000. “Город просто не сможет расплатиться с нами за такое социальное жилье”, — считают строители.
Чиновники надеются, что программу высотного строительства подстегнет отсутствие в столице свободных участков под застройку. “Через 2—3 года альтернативы у строителей не будет: им придется либо уходить под землю, либо строить 50-этажные башни”. Впрочем, есть еще третий вариант, которым застройщики с успехом пользуются. Не желая ввязываться в новое, трудное дело, они активно уходят за МКАД, где еще есть простор для панельного домостроения. “Сегодня небоскребы — это во многом дань моде. Возможно, со временем придет понимание того, что высотки в таком количестве нам вовсе не нужны. Многие европейские столицы обходятся без жилья в небоскребах, и ничего”, — делают свой прогноз оппоненты.
