Первый раз пронесло. Реформа ЖКХ низко спикировала над нашими головами 1 марта и понеслась дальше с твердым намерением приземлиться на них 1 января 2007 года. Осталось девять месяцев, чтобы определить, кто будет управлять домом, — ровно столько, сколько уходит на изматывающее вынашивание ребенка. Печальная практика показывает, что выбрать верный способ управления бывает ничуть не легче.
На перепутье трех дорог
Выбор на самом деле не так уж велик. Мы стоим сейчас на перепутье трех дорог. Одна ведет к непосредственному управлению, вторая — к выбору управляющей компании, третья — к созданию ТСЖ. На какой из них коня потеряешь, а на какой сложишь буйную головушку, пока знает только Господь Бог. Так что придется действовать по старинке — методом проб и ошибок. Но для начала хорошо бы просто разобраться, что есть что.
— Непосредственное управление — это когда каждый самостоятельно заключает договора со всеми обслуживающими организациями, — поясняет директор ассоциации товариществ собственников жилья Московской области Игорь Шемякин. — Правда, даже в большом доме найдется немного знатоков, способных разобраться в дебрях жилищно-коммунального хозяйства.
Если вы выберете управляющую компанию, то доверите свой дом обычному коммерческому предприятию. Не обязательно плохому, но о кроющихся здесь подводных камнях стоит знать заранее. Правовое положение управляющих компаний в ЖКХ никем и нигде законодательно не прописано, поэтому в нее можно превратиться, имея в качестве уставного капитала не более 10 тыс. рублей. А распоряжаться при этом миллионами рублей, собранными с жильцов.
ТСЖ — это форма самоуправления, при которой собственники сами распоряжаются своими деньгами. Вся загвоздка в том, найдете ли вы в своем доме инициативных, порядочных и, самое главное, компетентных в ЖКХ людей, которые будут управлять вашим ТСЖ. Но даже если найдете, совсем не значит, что местная администрация даст вам флаг в руки и барабанные палочки.
— В последнее время мы постоянно получаем тревожные сигналы со всей области, — констатирует Шемякин. — В нашей ассоциации 64 ТСЖ, и практически каждое испытывает серьезное давление со стороны администраций. Порой на местах творится полный беспредел! Например, из Пушкинского района идут жалобы на то, что образованным ТСЖ управляющие компании не передают дома, документы, им не открывают счета. Хотя сам факт назначения управляющей компании до 1 января 2007 года является противоправным. В Красногорском районе налоговая инспекция пытается взыскивать с ТСЖ налоги на прибыль и НДС, хотя по закону они освобождены от них. ТСЖ — некоммерческие объединения и не имеют прибыли.
Причины происходящего понятны. Если еще два года назад местные власти насаждали ТСЖ, всячески старались скинуть со своих плеч бремя жилищного фонда, то теперь подход другой. Чиновники поняли, что с 1 января 2007 года муниципального хозяйства больше не будет, все станет частным. А это значит, что вчерашний ДЕЗ станет обычной фирмой и в его кассу сплошным потоком пойдут живые деньги. И немалые.
Пилите, Шура, пилите…
Допустим, вы созрели до создания ТСЖ. Тогда имейте в виду, что наиболее устойчивыми являются те товарищества, в составе которых от 30 до 40 тысяч кв. м жилой площади. Это примерно 400—500 квартир. Анализ работы ТСЖ, проведенный министерством ЖКХ Московской области, показал, что наиболее рационально создавать квартальные ТСЖ. Но ни в коем случае не дробиться на мелкие нежизнеспособные товарищества.
Еще недавно в гости к ТСЖ, “прописанному” в крупном районном центре Подмосковья, по славной советской традиции приезжали перенимать опыт из соседних областей. Всем хотелось узнать, как товариществу удается не просто содержать свое хозяйство в порядке, но и находить деньги на дальнейшее благоустройство и ремонт.
— Экономия получается за счет того, что мы сами выбираем исполнителя работ, — рассказывает председатель ТСЖ Татьяна Тихомирова. — Например, собрались мы делать ремонт в подъездах. Я попросила составить смету ближайший ЖЭК. У них получилось свыше 100 тыс. рублей за подъезд. А мы нашли компанию, которая сделала ремонт по 25 тысяч за подъезд. На оставшиеся деньги мы добавили оборудование на детскую площадку, положили “лежачих полицейских” и провели профилактические работы в подвале. После всего этого за прошлый год у нас осталось около миллиона рублей.
Солидную экономию общего бюджета Татьяна Ивановна объясняет еще и тем, что новые дома (их в ТСЖ было два) больших затрат не требуют. Однако Москва не сразу строилась. Сменилось два председателя, прежде чем товарищество выкарабкалось из глубокого кризиса.
— Я принимала ТСЖ в полном раздоре в 2003 году, — вспоминает Тихомирова. — Всю документацию, включая устав ТСЖ, пришлось восстанавливать заново, потому что прежнее руководство вместе с ними растворилось. Долгов накопилось свыше полумиллиона рублей. Только жильцы поверили, начали оплачивать коммунальные платежи (на счете появилось, как сейчас помню, 70 тысяч рублей), как судебный пристав арестовал наш счет за долги. Пришлось нам практически ночевать в кабинете директора теплосети, чтобы заключить мировое соглашение.
Два года ТСЖ процветало. Казалось бы, без особых на то причин. Квартплату с жильцов берут такую же, как во всем городе, — копейка в копейку. Но при этом умудряются содержать свой обслуживающий персонал: 9 лифтеров, 6 уборщиц, дворника, сантехника, электрика. Причем платят им на порядок больше, чем в городе. Например, дворник здесь получает 12 тысяч рублей против 5—6 городских.
Сэкономленный миллион планировалось потратить на забор по периметру домов, на расширение детской площадки, на устройство своего поста народной дружины, шлагбаума, детской комнаты для маленьких обитателей домов. Но, как всегда, нашлись охотники “распилить” деньги.
В ноябре прошлого года в одном из двух домов некие инициаторы создали новое ТСЖ поверх существующего. Созвали собрание жильцов, пообещали почаще вывозить мусор, брать за техобслуживание не 13 рублей с квадратного метра, как платит почти вся область, а… 17 копеек. Заодно обвинили прежнее руководство в воровстве. Словом, классический сюжет дележки миллиона.
— Сейчас мы уже понимаем, что нами просто манипулировали, — вздыхает жительница дома Елена Дымова. — Сказалась наша неграмотность в жилищно-коммунальных делах. Никто за такие смешные деньги нас не сможет обслуживать. Мы пишем заявления о выходе из нового ТСЖ, но увы... Мы поздно поняли, что не только теряем накопленное, но и попадаем на большие деньги.
Сейчас в двух ТСЖ творится полная неразбериха. Жителям по два раза приходят квитки на оплату коммунальных услуг за один и тот же месяц. Люди не знают, кому они платят. “Дробление на княжества” сделало оба ТСЖ нерентабельными и неумолимо ведет к их распаду. В общем, одни хотели как лучше, вторым этого показалось мало, а получилось как всегда.
Управляй, но проверяй
Если в вашем доме не нашлось энтузиастов, желающих и способных взвалить на свои плечи нелегкий груз руководства ТСЖ, можно обратить свой взор на управляющие компании. Иногда это бывает полезно. Как, например, произошло в городе Долгопрудный. Здесь был проведен открытый конкурс, в результате которого из нескольких претендентов выбрали управляющую компанию.
Система ее работы с жителями строится по следующей схеме. В компании трудится 24 управляющих домами. Им помогают 125 помощников, а также 350 старших по домам, работающих, кстати, на общественных началах. Весь жилищный фонд города разделен на 11 категорий в зависимости от уровня комфортабельности, и разработано столько же групп тарифов на услуги ЖКХ. Кроме того, новая управляющая компания ввела принципиально новый способ учета — так называемый “подомовой учет денежных средств”. На каждый дом открыт финансово-лицевой счет, на котором отражаются сведения о собранной с жителей квартплате, затратах на ремонт и содержание дома.
На первых порах управляющая компания чуть не ударила в грязь лицом. А “помогли” ей в этом местные коммунальщики. Заботливые поставщики тепла, воды и прочих благ, не привыкшие к тотальному контролю, выполнили всего 55% объемов работ. “Больше и лучше работать просто невозможно”, — развели они руками на посыпавшиеся претензии. Однако новички-управленцы оказались не лыком шиты. Они взяли и отказались оплачивать работы из-за их некачественного исполнения.
Позже управляющая компания провела конкурс, победу на котором одержали одна городская и две московские организации. Более того, конкурс показал, что на предлагаемых условиях готовы работать многие другие подрядчики. А монополисты пусть и дальше сидят, курят бамбук, пока больше и лучше работать не научатся.
— При выборе управляющей компании надо смотреть, что это за организация, занималась ли она вопросами ЖКХ, — советует министр ЖКХ Московской области Виктор Бешкарев. — Выбор непростой, но его надо сделать. Большинство жителей, по сути, не знают, что такое управляющая компания, пугаются этого. Конечно, все новое несет с собой непредсказуемые последствия. В Балашихе, например, была образована управляющая компания, руководитель которой собрал полтора миллиона рублей и скрылся вместе с ними. Но это исключение. Наш небольшой опыт позволяет утверждать, что управляющие компании будут работать более качественно, чем не знавшие конкуренции ЖЭКи. Мы очень детально знакомились с их работой и серьезных нарушений не нашли.
Нас ждет не рядовая чиновничья кампания. Мы будем смотреть, накапливать опыт, делать выводы. Кроме того, мы хотим, чтобы к нам приходили не просто управляющие компании, а вместе с ними инвесторы, банки, готовые вкладывать дополнительные собственные средства в жилищный фонд, в благоустройство прилегающих территорий. Пока жилищный фонд непривлекателен для инвестиций. Наша задача — изменить эту ситуацию.
СПРАВКА МК
На сегодняшний день в Московской области образовано 268 ТСЖ, 1150 ЖСК, ЖК, МЖК, 59 управляющих компаний. Ситуация в области сложилась в целом неоднородная. Из 78 муниципальных образований управляющие компании созданы только в 25. ТСЖ, самостоятельно занимающиеся вопросами управления, существуют в 40 муниципальных образованиях.
