Справедливость торжествует только в сказках. Ну и еще в американском кино, которое неизбежно заканчивается хеппи-эндом. В реальной жизни действуют другие законы. Мы в очередной раз убедились в этом на примере кампании с обманутыми дольщиками. Наказание виновных пока ограничилось шумихой о возбуждении уголовных дел. Никто не удивится, если завтра процесс закончится парой условных сроков и разрешением дальше строить собственное счастье на чужих слезах. Между тем слабый лучик света проник в это беспросветное темное царство. Впервые в новейшей истории обманутому покупателю квартиры удалось вернуть свои деньги обратно. Пусть не все, пусть посредством унизительных бюрократических условностей, но это, согласитесь, победа и пример для подражания. Как же можно вернуть свои деньги обратно?
* * *
Все складывалось удачно. На работе ценят, в семье любят, молодая жена-красавица вот-вот подарит наследника. Для полного счастья Леониду Пташкину не хватало только отдельной квартиры. Свою мечту семейство решило осуществить в подмосковном Троицке. В марте 2004 года внимание Леонида привлекла рекламная растяжка на почти построенном многоэтажном доме. Агентство недвижимости “Кондр” предлагало купить в нем квартиры “на самых выгодных условиях”. Как любой здравомыслящий человек, наш потенциальный покупатель стал мысленно взвешивать плюсы и минусы предстоящего выбора. Риск, казалось, минимальный: реклама гласила, что фирма надежнее некуда — 11 лет на рынке недвижимости, дом почти достроен, квартира с отделкой, через пару недель уже можно вселяться. 13 марта (вот и не верь потом в приметы) вместе с женой Леонид появился на пороге агентства.
— Если не в первом квартале, то в апреле дом точно сдадут, — развеяла последние сомнения семейной пары менеджер “Кондра” Юнна Рогачева. — Осталось только провести коммуникации, достроить технический этаж и вставить окна.
Удача улыбнулась Пташкиным. В облюбованном доме как по заказу оставалась непроданной одна квартира — “трешка” на последнем этаже, площадью 78,3 кв.м Мечта… “Чтобы успеть ее купить, надо внести задаток сегодня или завтра”, — услышали они от менеджера. Молодые люди согласились выплатить $1500, тем более что в качестве основания для их получения прыткая барышня предложила подписать специальный договор. Все чин чином, только наши покупатели, как любые не особо разбирающиеся в юриспруденции граждане, не обратили внимания, что в договоре №01-02/128/ПК задаток значится как вознаграждение агентству за поиск квартиры. Хотя такие услуги по существу не оказывались: семейная пара пришла в контору, заранее зная расположение и другие характеристики дома. Тем не менее деньги с них взяли.
Дальше — больше. На следующий день начальник отдела продаж агентства Андрей Хохлов предложил Пташкиным подписать сам договор купли-продажи квартиры. Предложив назвать его договором уступки права. “Застройщик, фирма “Норд”, уступает права на квартиру нам, а мы их уступаем тебе”, — попытался на пальцах объяснить риэлтор.
И подсунул договор: “А чтобы совсем не беспокоиться, заключим договор страхования. Ты же хочешь застраховать квартиру?” “Хочу!” — как любой нормальный человек обрадовался такой возможности Леонид. В итоге по документам получалось, что 55% суммы он платит по договору уступки права требования компании “Кондр-Инвест XXI” (филиал агентства) и 45% — по договору страхования финансовых рисков страховой компании “ТРАНСГАЗ”. “Нам так будет удобнее, а вам спокойнее”, — пояснил хитроумность договорных манипуляций Хохлов. — Если что-то не устроит, ты получаешь все назад”. На том и порешили.
Оплатив по написанному все до копеечки, молодое семейство стало ожидать звонка от заботливых риэлторов. Но ни в первом, ни во втором, ни даже в третьем квартале 2004 года дом не сдали. До сих пор бетонная коробка практически без единой подведенной трубы стоит в Троицке памятником неосуществленных надежд.
* * *
Первое время Леонид старался не нервничать, ведь сделка застрахована. Он терпеливо выслушивал объяснения о переносе срока сдачи на один квартал, второй, потом на год, пока не понял, что водить за нос его будут до бесконечности. Пташкин обратился в страховую компанию и потребовал признать его случай страховым, иными словами, вернуть деньги обратно. И получил вежливый, но категоричный отказ. “Наши юристы дадут вам письменный мотивированный ответ”, — заявил замдиректора страховой компании Дмитрий Кузнецов. Между строк это читалось как “Ты вообще договор читал? Мы тебе ничего не должны”.
Леонид Пташкин еще какое-то время писал, встречался с такими же несостоявшимися жильцами, надеялся. Ведь каждому хочется надеяться, что именно его деньги не пропадут просто так.
Через год, собрав пачку горе-договоров, обманутый покупатель обратился к знакомому юристу. Даже не подозревая, что стоял на грани катастрофы.
— Когда я прочитал эти сомнительные договора, у меня волосы на голове зашевелились, — вспоминает Андрей Строкатов. — Не только потому, что они были составлены далеко не в пользу покупателя. У них было несколько степеней защиты: не влекут никаких рисков, материальных последствий для компании и т.д. Кроме того, предусматривают истечение определенных сроков. До момента, когда хоть что-то можно было исправить, оставалось всего… две недели.
Когда вместе со специалистом Леонид стал разбирать подписанные им договора, выяснилось, что все они предусматривали лишь, как говорят юристы, притворную или ничтожную сделку. В обязанности агентства входило взять деньги у покупателя и отнести их застройщику, а страховая компания страховала эту передачу. С трудом верится, что сами риэлторы, их руководители, а тем более юристы не знали о характере договора.
Сначала Леонид пытался решить проблему общепринятыми мерами: писал заявления, иски, обращения, жалобы. Но все они тонули в омуте равнодушной бюрократической махины. Их рассматривали, пересматривали и снова отказывали в возбуждении уголовного дела. “Нет состава преступления”, — дежурно отписывали Пташкину. Подумаешь, попал мужик на несколько десятков тысяч баксов. С кем не бывает… “Мы пойдем другим путем, — решил тогда адвокат Леонида. — Сделаем так, чтобы проблема клиента стала проблемой самого агентства”.
С недавних пор столичные фирмы “Кондр” и “ТРАНСГАЗ” стали испытывать на себе повышенное внимание проверяющих инстанций. Причем самых неожиданных. Так, “ТРАНСГАЗ” проверила Федеральная служба страхового надзора и, надо же, выявила нарушение страхового законодательства, приняв к нему “меры государственного страхового надзора”. В “Кондр” в один прекрасный день заявились представители пожарного надзора. “А по какому, собственно, поводу?” — удивились в агентстве. “Поступила жалоба от г-на Пташкина, — доложили пожарные инспектора. — Был он у вас, и его насторожило состояние ваших огнетушителей. И что работники агентства пили чай и кофе, используя электрочайники, не имеющие устройства тепловой защиты. Еще он просил обратить внимание на то, что высота здания не превышает 5 этажей, а он нигде не заметил индивидуальных спасательных устройств и навесных спасательных лестниц. Кроме того, во время визитов никто ни разу не ознакомил его ни устно, ни письменно с правилами пожарной безопасности”. И т.д. и т.п. Представители огнеборческой структуры проверили все пункты. И что вы думаете? Нарушения действительно имели место быть. Особое внимание пожарные обратили на навесные спасательные лестницы. В итоге гендиректор “Кондра” Злотников был “привлечен к административной ответственности за допущенные нарушения правил пожарной безопасности”.
Тем временем Пташкин активно продолжал играть роль бдительного гражданина. Его тревожило все. При входе в агентство два года простоял “Форд”, якобы предназначенный победителю лотереи, проводившейся между клиентами агентства. “А вдруг машина в угоне или куплена без уплаты таможенной пошлины? Или того хуже — все два года не проходит техосмотр?” И в столичную ГИБДД шло заявление с убедительной просьбой проверить данное автосредство. Управление по лицензионной работе, финансовая разведка, управа района Беговая, Госархтехнадзор, трудовая инспекция, все органы по защите прав потребителей, антимонопольное ведомство — свой гражданский долг Пташкин исполнял с завидной щепетильностью. В военкомате он поставил вопрос ребром: “Мне кажется, что в данном агентстве мобилизационная работа проводится ненадлежащим образом. А вдруг некоторые сотрудники уклоняются от призыва?” В военкомате обалдели, но “Кондр” проверили.
Шоковую терапию Пташкин и Ко продолжили обращением в Роспотребнадзор. “Прошу обратить внимание на то, что в туалетах отсутствует 5-процентный раствор хлорамина, а ведь это нарушение правил санитарной гигиены, — писал неспокойный клиент. — Кроме того, есть подозрения, у сотрудников отсутствуют прививки от кори и дифтерии”. К несчастью, эти предположения подтвердились. В офисе фирмы 35 человек работали без медкнижки, у них отсутствовала вакцинация против дифтерии и кори. И действительно не соблюдался дезинфекционный режим, в частности отсутствовали дезинфицирующие средства и был не промаркирован уборочный инвентарь. Проверка туалетов закончилась составлением протокола и вызовом гендиректора в управление Роспотребнадзора.
Последней каплей стал визит в “Кондр” налоговой инспекции. Опять же по заявлению Пташкина, фамилию которого в агентстве без содрогания уже слышать не могли. Как гласит документ, “по результатам проведенной проверки принято решение о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения от 13.10.2005 г. №13/1514 и доначислены налоги, штрафные санкции и пени в размере 327692,43 рубля”. “Попав” на треть стоимости квартиры Пташкина, риэлторы и страховщики согласились поговорить о возврате денег.
— Мы вернем тебе все, что полагается, — доверительно сказали они на встрече, — но ты напиши расписку нашему сотруднику о том, что взял у него эту сумму в долг.
Игра в “понарошку” Леонида не устроила.
* * *
Ну вот, казалось бы, финита ля комедия. К сожалению, нет. Леониду заплатили только 97,5% суммы. 2,5% агентство все-таки прикарманило якобы за подбор квартиры, которого, как мы помним, фактически не было. Кроме того, со своих денег ему пришлось заплатить немалый налог, так как фирмы оформили выплату как страховой случай. А по ст. 213 и 208 Налогового кодекса он облагается налогом на доходы физлиц.
Но это не вся ложка дегтя. Помимо Пташкина в троицком доме купили квартиры еще 329 человек. Почти половина из них — через агентство “Кондр”. Конечно, эти люди по-прежнему мечтают въехать в свои квартиры. Но, судя по последним событиям, этого может не произойти никогда. На горизонте неожиданно появилась некая юридическая компания, которая предложила решить проблемы обманутых соинвесторов путем создания некоммерческого партнерства. Людям всего лишь требовалось подписать договор, по которому долевые паи переходят партнерству в качестве взноса. На самом деле это означает, что квартиры им впоследствии принадлежать не будут.
— В принципе у Леонида еще есть возможность вернуть все свои деньги обратно, — говорит Строкатов, — а у обманутых покупателей — квартиры или заплаченную за них сумму. Но это произойдет в том случае, если их признают потерпевшими по уголовному делу. Прокуратура периодически проявляет интерес к этой истории, но регулярно выносит постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.
Пока в стране отсутствует эффективный правовой механизм защиты интересов частного инвестора от такого рода посягательств, число незадачливых потребителей будет только расти. А прокуратура будет констатировать факты, отписывая очередную отказную.
