Как не напороться на виллу

Что нужно знать о загородных домах и земельных участках, прежде чем их покупать?

1 июня 2006 в 00:00, просмотров: 481

Покупка загородного дома — дело не простое (если не сказать сложное), но очень интересное. По неопытности многие думают, что оно сродни покупке квартиры. Однако это не так. Для покупки загородного дома мало знать примерную стоимость, площадь и местоположение жилища. Здесь большое значение имеют детали. А их много.

О том, как из городского “квартиранта” превратиться в сельского домовладельца и грамотно “провернуть” замысловатую сделку, узнал корреспондент “МК”.

Чем покупка загородного дома (дачи) отличается от покупки квартиры?

С квартирами все понятно. Их строят с соблюдением градостроительных принципов. Причем процесс контролируется местными и государственными органами. Это значит, что если многоэтажку построили, то ее уже не снесут за то, что та якобы стоит не там. Да и все документы на квартиры имеются. Покупателю остается не нарваться на мошенников да отследить, чтобы хозяева не перемудрили с перепланировкой (читай — ее узаконили).

В загородной недвижимости ситуация другая. Это — царство индивидуального строительства, где владелец земельного участка сам себе хозяин, а госконтроль за тем, что, как и где он строит, со стороны местной администрации, БТИ, УАиГ, Роснедвижимости, Росприроднадзора и др. — весьма относительный.

Результат — налицо...

— У многих владельцев строящейся недвижимости практически нет проектно-сметной и разрешительной документации. Некоторые хозяева даже не пытаются ее получить, потому что, с одной стороны, это дорого, долго и трудоемко из-за бюрократии властей и несогласованности их требований, — говорит наш эксперт, управляющий директор одной из крупных столичных компаний недвижимости Жанна ЩЕРБАКОВА. — Но это не все. Множество готовых строений Подмосковья стоит без ввода в эксплуатацию. В столице за такую халатность давно бы голову снесли, а за городом такое отношение к стройке — норма жизни.

Отсутствие документов создает серьезную проблему при покупке “домика в деревне”. Но она, увы, не единственная.

Какие нарушения могут сорвать сделку?

При покупке дома чаще всего можно столкнуться с такими нарушениями:

1) Самозахват. Может оказаться, что в границах забора площадь участка больше, чем по документам, или, что еще хуже, — построенный объект занимает часть чужой территории. В этом случае узаконить право на участок и стоящий на нем дом можно только выкупив или арендовав самозахваченный участок у его владельца. При условии, что тот будет согласен на такое отчуждение и если отчуждение вообще возможно (в связи с разрешенным использованием земель). Если окажется, что строить на этом клочке земли нельзя, то пиши пропало: оформить дом, вероятно, не удастся.

2) Обмен по-соседски. Может оказаться, что соседи договорились между собой и без официального оформления обменялись земельными участками или их частями. Чтобы купить такой участок, сначала надо, чтобы соседи официально это оформили.

3) Самовольное строительство (без разрешительной документации). Что делать с таким строением? Тоже оформлять, если получится. Причем делать это должен владелец дома (читай — продавец).

4) Нарушение градостроительных норм. В частности, может оказаться, что с какой-то стороны расстояние от границы участка до самовольно возведенного строения не соответствует нормам. А это значит — с регистрацией строения может быть проблема. Для ее решения у владельца такого строения должно быть нотариально заверенное согласие соседа о подобном размещении строений. А его-то, как правило, и нет. Соседи, настрадавшись из-за того, что на их участок (сарай, дом, крыльцо) с соседской крыши постоянно падает снег или льются дождевые стоки, часто отказываются давать такое согласие.


Справка “МК”. Прежде чем ринетесь покупать домик в деревне, вы должны знать, что:

в Московской области более 67% объектов построено силами владельцев участков, из них в лучшем случае 40% — с привлечением подрядных организаций, имеющих лицензию;

в период бесплатного предоставления земельных участков в собственность в 1992—1998 гг. зафиксированы случаи выдачи на один участок нескольких свидетельств о праве собственности на землю различным гражданам (часто без издания соответствующего постановления органа местного самоуправления) — время от времени такие “двойники” дают о себе знать;

более чем 65% земельных участков до сих пор не прошли процедуру кадастрового учета, а значит, межевое дело не составлялось и данные о них не внесены в Государственный земельный кадастровый реестр.

С чего начать?

Первый шаг — подбор подходящего варианта. “Прелесть” его состоит в том, что он может растянуться на всю жизнь. И это не шутка. Подмосковье большое, а прилегающие к нему области — еще больше. И домов на этих просторах видимо-невидимо. Поэтому сразу расставляем приоритеты и по порядку отвечаем на вопросы:

где должен находиться дом (направление);

в каком поселке он стоит (стародачном, новом, охраняемом или нет, в деревне);

должен ли дом (поселок) быть полностью достроен или вам годится и “недострой”?

Даже если в быту вы крайне неприхотливы, ответить придется хотя бы на первый вопрос, а также уделить внимание (или хотя бы учесть) следующим немаловажным факторам.

Комфортность. Разные объекты с одной и той же площадью участка или строения могут быть организованы по-разному. Например, участок в 10 соток может быть намного удачнее спланирован, чем участок в 20 соток, а полезная площадь дома в 500 кв. м запросто может оказаться меньше, чем в доме площадью 270 кв. м. Все зависит от особенностей проекта.

Коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность объекта. Часть из них обычно является магистральными (электричество и газ), часть — автономными (канализация и водоснабжение), впрочем, возможны и варианты.

— Здесь важно смотреть на состояние коммуникаций, — обращает внимание Жанна Щербакова. — Часто оказывается, что они нуждаются в реконструкции (например, если раньше дом использовали как дачу, а вы собираетесь в нем жить постоянно) или их может совсем не быть (например, на новом участке или в строящемся доме). В таких случаях покупателю следует учесть стоимость согласования, подведения и подключения коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).

Ценообразующие факторы, напрямую и опосредованно влияющие на стоимость домовладения. Цена зависит не только от площади строения и участка, но и от месторасположения, организационной структуры территории, социального окружения, стройматериалов, качества строительства и отделки, насыщенности объекта оборудованием, состояния коммуникаций и т.д.

Имущественные права. Покупая дом, вы не только получаете его в собственность, но и приобретаете еще и вещное право на весь участок, где расположен дом, или на его часть, непосредственно расположенную под домом и необходимую для его эксплуатации. Участок или его часть вам могут передать в собственность или в аренду. Главное — не забывать, что вам могут достаться еще и ограничения в использовании участка. Может оказаться, что строить дом там, где вам хотелось бы, нельзя (проходит кабель) или что участок находится в долевой собственности.

Экологическое состояние и перспективы территории. Прежде чем вы дадите “добро” на покупку домовладения, выясните, на какой земле он находится. Не исключено, что он находится на особо охраняемой или водоохранной территории. Это значит, что вскоре ваш дом могут снести, а участок — “национализировать”. Вам это надо? Может быть и по-другому: поблизости окажется свалка либо захоронение отходов какого-нибудь производства. И тогда — прощай, здоровье, здравствуйте, мухи (в лучшем случае) или медицинский диагноз (хорошо, если не на всю жизнь).

Обратите внимание на перспективы развития местности. Может, в скором будущем там планируется вести строительство дорог, крупных промышленных или складских комплексов или что-то еще. Неприятно через несколько лет после покупки домика в деревне узнать, что его сносят, а вам достается скудная компенсация.

Конечно, это далеко не все факторы, которые следует узнать будущему владельцу домовладения. Но эти — основные, которые в любом случае обязательно надо учесть.

Как проходит сделка?

Когда первый этап завершен (домик с участком найден), наступает второй — этап процедуры приобретения загородного домовладения, т.е. собственно сделка.

1-й шаг. Подготовка документов на дом и участок. В первую очередь продавец должен привести в порядок документы на имущество и оформить (зарегистрировать) все свои права на него. Это длительная по времени (4—18 месяцев) и дорогостоящая (от $1,5—5 тыс. до $20 тыс. и более) процедура. Длительность многих сделок связана с тем, что владельцы продаваемой недвижимости оформляют свои права за счет задатка от покупателя.

Важно помнить: если у собственника нет свидетельства о праве на дом и на участок, о сделке не может идти и речи.

2-й шаг. Сбор документов, относящихся к процедуре отчуждения имущества. Это документы, описывающие отчуждаемое имущество, разные справки и выписки. Сбор этих документов занимает около 14—30 дней.

3-й шаг. Процедура оплаты имущества — производится обычно через банковскую ячейку, хотя возможны и иные удобные и безопасные варианты.

4-й шаг. Подписание договора купли-продажи в конкретном районе по месту расположения дома (в частности, в ГУ ФРС или у нотариуса).

5-й шаг. Регистрация договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (установленный законом срок от 30 дней). Следует помнить, что процедура ускоренной регистрации по многим районам Подмосковья упразднена.

6-й шаг. Передача имущества, т.е. самого объекта и ключей от него. По факту производится после получения продавцом денег, хотя передаточный акт в Мособласти практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи, и теоретически имущество считается переданным.

Важно помнить: если вы собираетесь купить загородный дом с помощью ипотечного кредита, необходимо собрать двойной пакет документов. Первый — для согласования объекта на кредитном комитете банка, второй — для самой сделки (особое внимание уделяйте срокам действительности каждого документа).

На что не надо соглашаться

Так часто бывает. Чтобы упростить процедуру оформления, стороны договариваются и сознательно не указывают в договоре купли-продажи строение, которое есть на участке. В этом случае по договору оформляется отчуждение только участка. Это проще, но очень рискованно.

— После такой сделки новому владельцу можно лишь надеяться, что информация о коттедже не была раньше учтена в компетентных органах и что в дальнейшем бывший владелец не станет предъявлять свои законные права на неотчужденный им ранее объект недвижимости, в доказательство предъявляя свидетельские показания и документы о строительстве дома своими силами и за счет его средств, — говорит Щербакова. — Не соглашайтесь на заведомо ничтожную сделку.


Справка “МК”. Сегодня:

— более чем в 47% случаев оказывается, что имеющиеся дома вообще не зарегистрированы в установленном законом порядке;

— более чем в 28% случаев дома оказываются зарегистрированы с нарушениями законодательства (информация, заявленная в документах, не соответствовала реальному состоянию имущества).

Какие документы нужны?

Сама сделка купли-продажи не требует огромного пакета документов, если имущество оформлено правильно. По закону для регистрации сделки отчуждения имущества и перехода права на объект нужны только:

правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);

правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);

документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);

документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);

нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.

— Но этих документов недостаточно, чтобы избежать или хотя бы минимизировать возможные риски. Простой пример. Вы заплатили деньги, оформили сделку, а позже оказалось, что на купленный вами дом был наложен арест. В этом случае сделку могут признать ничтожной, — предупреждает Жанна Щербакова

Поэтому, чтобы убедиться в безопасности проведения сделки, требуется собрать много других документов. Это:

— справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;

— справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;

— справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;

— справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;

— справки о принадлежности имущества;

— документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;

— отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;

— справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);

— необходим “вынос в натуру” границ участка геодезической службой (чтобы убедиться, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);

— подтверждение отсутствия межевых споров.

Кроме того. Нужно вызвать человека из БТИ, чтобы он выехал на место, сделал обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее) и выдал об этом соответствующий документ.

Важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты.

Важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога.

Необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца.

Надо учесть, по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее).

Будьте внимательны и поручайте ведение сложных дел профессионалам, чтобы жизнь на природе, вдали от шума и смрада, радовала вас.




Партнеры