Уничтожение промзон в Москве — это стратегия. Тактика на сегодняшний день заключается в их умелой маскировке. Там, где раньше дымил завод, теперь красуется обитый канадским сайдингом бизнес-центр. А чумазых мужиков в спецовках сменили “синие воротнички”. Городская программа реконструкции промзон двигается с опережением графика: вместо 145 га реорганизовано уже более 252 га. “По Генплану на такие показатели мы должны были выйти не раньше 2010 года”, — радуются в Москомархитектуре. Но москвичи особых перемен в городском пейзаже не заметили. Старые заводские корпуса, ангары и склады никуда не исчезли. Они стоят на прежнем месте, старательно мимикрируя под офисные площади, художественные галереи и даже жилье.
Во что могут превратиться нынешние промзоны в центре — выяснил обозреватель “МК”.
Сегодня в пределах МКАД значится 66 производственных зон, причем часть из них в престижных центральных районах — Лефортове, Хамовниках, Красной Пресне, Дорогомилове, Даниловском и т.д. Согласно Генплану развития столицы до 2020 года 16 из них намечено ликвидировать, 20 — частично сократить. Освободившиеся участки горадминистрация надеется использовать для развития города. Однако желания чиновников не всегда совпадают с потребностями инвесторов, для которых главное — быстрая окупаемость и доходность проекта.
С точки зрения отцов города, участие частного бизнеса в реализации программы реконструкции промзон в идеале должно выглядеть следующим образом. Крупный инвестор информирует чиновников о намерении приобрести то или иное предприятие, договаривается об условиях вывода (организация производства на другом месте, сохранение рабочих мест, выплата компенсаций и т.д.) и, наконец, согласовывает с властями планы по дальнейшему использованию земельного участка. Однако в реальности эта теория редко совпадает с практикой прежде всего потому, что значительная часть столичных промышленных предприятий или уже скуплена, или находится в “разработке” рейдерских структур. Рейдеры, во-первых, не хотят тратиться на вывод производственных мощностей и трудоустройство сотрудников. А во-вторых, чихать хотели на так называемую “социальную ответственность бизнеса”, к которой призывают чиновники.
Офис вместо цеха
Наиболее очевидным и быстрым способом извлечения прибыли из бывшей промзоны является реконструкция промышленной застройки в т.н. офисы класса В. По этому пути идет большинство средних компаний, ставших собственниками индустриальных зданий. В бизнес-парки перестроены, например, завод АРМО, Московский ткацко-отделочный комбинат, завод теплоизоляционных материалов, фабрика “Призыв” и т.д. Всего, по данным ALM-Dеvelopment, 40% имеющихся в Москве офисов класса В располагается в перестроенных промышленных объектах.
По сравнению с ликвидацией предприятия и новым строительством этот путь менее затратен для инвестора. В ремонт каждого квадратного метра нужно вложить от 200 до 400 долларов в зависимости от начального состояния здания. Легче всего переоборудовать под офисы корпуса заводоуправлений. С цехами и другими объектами приходится повозиться. В процессе реконструкции демонтируются старые инженерные сети, меняются перекрытия и кровля, проводится перепланировка внутренних помещений, облагораживается фасад и благоустраиваются прилегающие территории. По такому принципу построены, например, бизнес-парки “Дербеневский”, “Кожевники”, “Туполев-плаза”. Однако прежде инвесторам надо было добиться перевода этих территорий из промышленных в офисные и согласовать свои намерения в столичном Департаменте науки и промышленной политики.
“Сбор необходимых документов и оформление договоров занимают 6—7 месяцев, еще год уходит на ремонт”, - рассказывают предприниматели. Зато по завершении работ офисы можно сдавать, исходя из ставки аренды 300—600 долларов за кв. м в зависимости от месторасположения объекта. В случае с выводом предприятия за МКАД и строительством на его месте нового здания бюрократическая цепочка согласований многократно увеличится, не говоря уже о том, что инвестору придется существенно потратиться на рекультивацию почв. Поскольку такие проекты очень длительны (минимальный срок реализации 3—5 лет) и жутко затратны (себестоимость квадратного метра составит не менее 1,5—2,5 тыс. долларов), желающих полностью ликвидировать промышленную застройку среди собственников предприятий практически нет. Тем более что использовать ее можно не только под офисы.
Искусство вместо вина
В сентябре 2006 года в стенах бывшего Московского завода виноградных вин и коньяков (МЗВК), расположенного вблизи ст. метро “Курская”, планируется открыть новый центр современного искусства, который, по мысли создателей, в перспективе составит достойную конкуренцию ЦДХ. Семь отдельно стоящих корпусов, а также подвалы и дегустационные лаборатории винзавода общей площадью 20 тыс. кв. м будут перестроены под размещение выставочных залов, художественных галерей, дизайн-студий, мастерских художников, арт-баров и кафе, а также дизайнерских, книжных и музыкальных магазинов...
Любопытно, что перестроить винзавод в центр искусств, а не в бизнес-парк, решили бывшие менеджеры предприятия. Сумму инвестиций они не разглашают, подчеркивая, что, поскольку историческая застройка (МЗВК был построен в XIX веке) сохраняется полностью и никаких серьезных перепланировок в зданиях не намечается, затраты удалось существенно минимизировать. Впрочем, реставрация памятников — даже если речь идет о промышленной архитектуре — редко обходится дешевле 500 долларов за метр, отмечают эксперты. Проект реконструкции предприятия разработал модный московский архитектор Александр Бродский. А недавно в винных подвалах побывал зачастивший в Москву англичанин Норман Фостер.
Авторы концепции называют свой проект арт-кластером, напирая на новаторство идеи: “Ничего подобного ни в Москве, ни в каком-либо другом российском городе до сих пор не существовало”. Но от опыта коллег, уже реализовавших подобные проекты, открещиваться не спешат. Переустройство бывших промышленных площадей в выставочные становится все более популярным в столице, где новые объекты культуры строятся гораздо медленнее жилых домов и торговых центров. В течение последних двух лет искусство поселилось в цехах фабрик “Красная Роза” и “Октябрь”, а также в переоборудованных корпусах завода осветительных приборов на Зоологической улице. Что касается МЗВК, то более 50% площадей будущего арт-кластера уже нашли своих арендаторов.
Элитное жилье вместо фабрики
Превращение фабрик в картинные галереи — вполне западный подход к переосмыслению городской среды. Еще более по-западному было бы использовать существующую в центре столицы промышленную застройку для решения жилищных проблем отдельных категорий граждан. В США и Европе квартира, устроенная в бывшем ткацком или мыловаренном цеху, считается особым шиком. Но в Москве лофты, как называют этот тип жилья риэлторы, до сих пор не появились.
В классическом понимании лофты — это квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей — высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительной особенностью лофта является отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. м. Жить в такой квартире могут себе позволить только очень состоятельные граждане: цена единицы площади в несколько раз превышает среднерыночную, варьируясь от 3 тыс. долларов в сравнительно дешевых восточноевропейских столицах до 15 тыс. в Нью-Йорке и Лондоне.
Проблема в том, что перестроить под лофты можно далеко не каждое предприятие. Во–первых, нельзя жить там, где раньше было грязное производство. Во-вторых, для реконструкции не годятся огромные промобъекты, сконструированные из железобетонных блочных конструкций, которых в Москве большинство. Эксперты говорят, что лучшие квартиры получаются в стенах небольших предприятий, чья деятельность была некогда связана с легкой или пищевой промышленностью. Идеально для этих целей подходят здания-памятники.
Первый в столице проект по строительству лофтов планируется в 2006—2009 годах реализовать на территории кондитерской фабрики “Красный Октябрь”. Под жилье будут перестроены корпуса фабрики, имеющие охранный статус, а также здание бывшего императорского яхт-клуба. Сколько квартир получится на выходе, застройщики пока не сообщают, но массовым этот вид жилья не станет точно: ориентировочная цена квадратного метра московского лофта, по оценкам риэлторов, зашкалит за 25 тыс. долларов.
В течение 3—5 лет лофты появятся также в других уголках столицы. Особенно перспективны для реконструкции под жилищный фонд предприятия, расположенные в промзонах в ЦАО — Лефортовской, Краснопресненской, Филевской, Дорогомиловской. Ожидается, что жилыми станут отдельные корпуса завода “Серп и молот” и пивного комбината в Хамовниках.
