Акробатика в квадрате

Летние цены на жилье выкидывают коленца

17 июля 2006 в 00:00, просмотров: 272

Такое ощущение, что слово “недвижимость” по отношению к московским квартирам — это чистой воды издевательство. По крайней мере последние полгода они проявляли настоящие чудеса акробатики. Совершив затяжной ценовой прыжок ввысь, жилплощадь вылетела из области платежеспособности простых граждан. Даже последняя хрущоба стремится взять планку в 4 тысячи “зеленых” за метр. Разобраться в цирковых номерах на квартирном рынке попытался корреспондент “МК”.

Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной!

Квартирный вопрос имеет гадкое свойство припереть к стене в самое неподходящее время.

— Нашла когда опомниться, — крутит у виска знакомая из риэлторской конторы. — Где ты, спрашивается, была полгода назад, когда квартиры стоили в полтора раза дешевле? Нормальный вариант за вменяемые деньги тебе теперь никто не предложит. Потому что продавцу сейчас выгодно ее самому купить и приберечь. А покупателю предложить что-нибудь за тридевять земель от метро по цене апартаментов с видом на Большой театр.

С моей будущей квартирой в ходе этих разъяснений происходила чудесная метаморфоза: она теряла всякие реальные очертания и переходила в разряд воздушных замков. Впрочем, смотреть на образчик “нижнего ценового сегмента эконом-класса” (так мне отрекомендовали “объект”) я все же отправилась. Любопытно же, на что сейчас человек, не блещущий астрономическим доходом, может рассчитывать.

Продемонстрированная “однушка” в потрепанной пятиэтажке — это, как мне объяснили, самый ходовой товар в Москве. Стоят такие непрезентабельные квартиры почти на уровне бизнес-класса, но разбираются, как горячие пирожки.

Пирожок попался, признаться, малоаппетитный. По лазу, который зовется гордым именем “коридор”, попадаю к хозяину на кухоньку. Попытаешься развернуться здесь со сковородкой в руках — обязательно ударишь сидящего за столом по лбу. Хозяин Василий Палыч — в повседневной жизни вполне обычный московский пенсионер. Но сейчас он игрок на бирже с предпринимательской искрой в глазах. Высматривает, как бы повыгоднее продать свою скромную жилплощадь, ставшую по странному капризу рынка бесценным сокровищем... Забросил за своей коммерцией, говорит, даже футбол.

— Жена утверждает, что я слишком тороплюсь, — откровенничает он. — Якобы “рынок не созрел”, цены дальше поползут. Все знакомые, которые с квартирами, выжидают, придерживают. Так что вам, девушка, крупно повезло, что я с женой не согласен!

Дедушка, конечно, в расчете на нынешнюю “хрущевкоманию” цену заломил... До метро пилить и пилить, район не самый престижный — восточный. Впрочем, пенсионера понять можно: понадеялся на нынешнее рыночное безумие — под прессом все растущих цен покупатели борются даже за такой сомнительный “метр”.

Что касается разницы между “сортами” жилья, то она в этом квартирном хаосе стирается. Плохая “панель” (те самые пятиэтажки) перегнала по цене “обычную” (в 9—14 этажей) и дышит в спину “сталинкам” и “кирпичу”. Ставлю между собой и создавшимся ажиотажем мысленную кирпичную цену. Не пойду за толпой, а лучше выясню: вдруг еще как-то можно догнать мой квартирный поезд?

Цены допрыгались.

Надолго ли спячка?

Стоимость жилья повышается во всех городах мира, но московские цены с их затяжными прыжками — впереди планеты всей. Начиная с 2000 года столичный “квадрат” подрос в цене с 600 до 3500 долларов, и, как говорится, “нет предела совершенству”. Последние полгода цены били все рекорды, взлетев в общей сложности на 50%. Возникает резонный вопрос: “Доколе?” Чтобы не оставлять его риторическим, “МК” обратился к профессионалам — в аналитический центр “Индикаторы рынка недвижимости”.

— Скорее всего — рынок выдохся, — просветил директор центра Олег Репченко. — Если в апреле цены выросли более чем на 10%, то в июне-июле — уже на 5%. Снижение покупательской активности к лету здесь, конечно, играет роль, но сезонность не главный фактор. Платежеспособный спрос истощен. Тех, кто в состоянии покупать квартиры по сегодняшним ценам, остается все меньше. По нашим прогнозам, нового скачка в обозримом будущем не ожидается — цены достигли определенного потолка и будут вяло ползти вверх на 1—2% в месяц.

Кстати, подобным же образом рынок “встал” и во второй половине 2004 года — тогда стагнация также пришла на смену периоду роста цен (хотя и не такого серьезного, как в этот раз). В конце 2004 года дешевое жилье, которое имеет свойство особенно активно дорожать, даже “просело” в стоимости. Вероятно, подобный же подарок преподнесет нам рынок и в этот раз.

Но насколько долго продолжится “застой”, предсказать не может никто. Рынок — штука капризная. Как показывает практика, легко превращается в базар. Борьба за жилплощадь на нем развернулась нешуточная. Если в прошлом году на одну квартиру приходилось двое-трое желающих, то сейчас на нее претендуют не менее десяти человек.

Кто он — покупатель на нынешнем жилищном базаре? Оказывается, это не обычный смертный, стремящийся решить квартирный вопрос. Обычный смертный затаился, ждет понижения цен и провожает печальным взглядом ушедший поезд. Покупают жилье в основном “кубышечники” — так называемые инвестиционные покупатели. Ими становятся не только граждане, приобретающие недвижимость впрок. Фактически эту роль играют застройщики и риэлторы. Более половины жилья они придерживают, временно сняв с продажи или выставив “заградительные” цены.

Побег из курятника

Еще пару лет назад рынок недвижимости был рынком покупателя — предложение опережало спрос. В 2005-м из-за революционного федерального закона о долевом строительстве все пошло набекрень. После вступления его в силу количество строящегося жилья резко сократилось. По оценкам разных специалистов, в прошлом году в основном по этой причине рынок предложения жилья уменьшился на 20%, а то и на все 40%. Возник дефицит, достойный горбачевских времен, и рынок сдвинулся в сторону продавца. Последний все прочнее утверждался на пьедестале, определяя выгодные для себя условия. И, как это обычно бывает с “победителями”, постоянно переписывал ценники.

Казалось бы, в сложившейся ситуации остается лишь биться головой о стену. Но специалисты утверждают, что выход все-таки есть.

Вариант первый — квартира в дешевом районе. Конечно, дешевизна в данном случае — понятие относительное, но все познается в сравнении. К примеру, в Кожухове и Жулебине продавцы еще не очень сильно взвинтили цены. Именно тут можно обнаружить одно из самых дешевых предложений в Москве, подыскать довольно сносный вариант — около 2 тысяч “зеленых” за “квадрат”. Если говорить о средней цене за метр, то по этому показателю в рейтинге дешевизны лидируют квартиры за МКАД (в июне — 2866 долларов). Здешняя жилплощадь, кстати, дорожала наиболее активно — аж на 67% по сравнению с декабрьскими показателями! На втором и третьем месте — Юго-Восточный (2989) и Южный (3076) округа. Для сравнения: в центре — 4434 “бакса”.

Вариант второй — квартира в Подмосковье. Среднестатистический покупатель, как отмечают эксперты, сбегает в более дешевую область. Пока все не расхватали, можно последовать его примеру. Только надо поспешать: по темпам роста цена подмосковного “квадрата” догнала и перегнала московскую. И в отличие от нее не собирается лечиться от болезни “лишнего веса”. По данным центра “Индикаторы рынка недвижимости”, за полгода она подросла на 50—70% (в зависимости от района и других факторов). Отдельные новостройщики заломили цену аж в два раза! Сейчас метр жилья в районах ближнего Подмосковья обойдется покупателю в сумму от 1000 до 2000 “зеленых”. Если переместиться вместе со своим квартирным вопросом в “средние” районы области, то не составит труда уложиться и в 1000. Конечно, наиболее популярны близлежащие территории, которые, по сути, мало чем отличаются от спальных столичных районов. Новокуркино, Павшинская пойма, Поселок 1 Мая — сюда устремился неудавшийся москвич.

Вариант третий — коттедж. Комфортабельный загородный дом стоит примерно столько же, сколько квартира не в самом престижном районе города. Скажешь такое европейцу — точно присвистнет. Они-то там устремляются на природу — это вопрос престижа. Для нас же, привыкших к городским коробкам, коттедж может стать вариантом, поневоле выбранным из-за недоступности этих самых коробок. Да и риэлторы, кстати, в последнее время заговорили о коттедже как о хорошей альтернативе московской квартире.

Но вот беда, у нас все-таки не Европа и не все готовы расстаться с московскими благами цивилизации. Впрочем, как и колесить по подмосковным дорогам на маршрутках. Тогда опять же придется устремить свои помыслы в сторону “однушки” в “дешевом” районе. Получается, от Палыча и ему подобных “предпринимателей” не отвертеться.

Как сделать ставку

Самое сложное перейти от вопроса “Где селиться?” к вопросу “На что?”. Попросить у приятеля: “Дай сто тысяч до получки!” — боюсь, не получится. Самое время идти в банк за ипотекой.

Заем “длинных” денег под процент вообще не очень-то соответствует отечественному менталитету. На чайники с утюгами кредитуются гораздо активнее. Основываясь примерно на таких соображениях, еще не так давно эксперты предсказывали ипотеке вялую и бесцветную жизнь в российских условиях. И скоропостижную смерть. Но, к счастью, пока получается не совсем в соответствии с пророчествами: она кое-как прижилась и собирается обогнать даже потребительское кредитование. Конечно, в основном это касается крупных городов. По данным ЦБ, в прошлом году объемы выданных россиянам ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 млрд. до 52,8 млрд. рублей. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев пообещал, что к концу года ипотечный рынок удвоится и достигнет 110 млрд.

Ценовое безумие, впрочем, ставит это светлое ипотечное будущее под угрозу. Так что банкам, чтобы не потерять клиентов, пришлось потихоньку идти на смягчение условий ипотеки. Они дружно начали снижать процентные ставки на кредиты и размеры первоначального взноса. Некоторые же вообще аннулировали этот самый взнос.

В банке, в котором корреспондент “МК” разведывал насчет ипотеки, рассказали, что народ за кредитами хоть и не массово, но все же обращается. Как минимум пять заявок в день да поступает. В среднем клиенты занимают 150 тысяч долларов. Хотя, конечно, не всем по карману претендовать на такой солидный заем. Среднестатистический клиент банка — это человек от 35 лет, с высшим образованием (а иногда и не одним) и — самое главное — доходом от 1000 долларов в месяц. Если зарабатываешь меньше, тебя сочтут недостойным кредита, достаточного для приобретения хотя бы плохонькой “однушки”. Семьянину в этом смысле легче: банк учтет совокупный доход его семейства и может проявить большее доверие.

В погоне за клиентами кредиторы уменьшили сроки рассмотрения заявок, упростили процедуру получения ссуды. В общем, попытались облегчить жизнь заемщикам как могли. Но банковская ипотека по-прежнему осталась уделом людей небедных. Как сообщил в апреле первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов, только 9% российских семей имеют возможность приобрести или построить жилье за счет собственных или заемных средств. Теперь-то, после беспардонного апрельского скачка, этот и без того не впечатляющий процент понизился еще больше. “Наша задача в рамках национального проекта “Доступное и комфортное жилье” — увеличить этот показатель до 30%”, — мечтал Морозов.

Но пока квартирное счастье не согласилось воцаряться по графику. И обещания министра регионального развития Владимира Яковлева о действительно доступном жилье к 2010 году (квартира в 54 “квадрата” сможет успешно приобретаться каждой семьей в рассрочку) рискуют опять же подвиснуть воздушными замками.

За полгода нацпроект “Доступное и комфортное жилье” не продвинулся, а только увяз в бюрократических процедурах, да и планы застройки оказались нарушенными... Пока государство мучилось с нацпроектом, цены перепрыгивали все новые планки, жилье строилось менее охотно, переходя в разряд совершеннейшего дефицита.

Так что, “дорогая моя столица, золотая моя Москва”, теперь твое население имеет все основания так к тебе обращаться. Ты перегнала по дороговизне даже Нью-Йорк — на 25%. И вероятность стать твоим жителем все больше стремится к нулю. Остается только пожелать тебе излечиться от болезни роста.


Мнение эксперта

Станислав ВОЛОШИН, директор департамента розничного бизнеса ИМПЭКСБАНКА

— Изменился ли спрос на ипотечные кредиты в связи с быстрым ростом цен?

— С одной стороны, рост цен даже подстегнул развитие ипотеки: люди осознали, что приобретение недвижимости — хороший способ выгодно вложить свои средства. Но с другой — рост доходов населения просто не поспевает за взлетом цен, и возможности клиентов уменьшаются. Поэтому наблюдается следующая тенденция: объем выдачи кредитов растет, количество клиентов увеличивается, но их предпочтения изменяются. Во-первых, спрос все больше перемещается в сторону ближнего Подмосковья. Во-вторых, подавляющее большинство клиентов теперь берут долгосрочный кредит — на 20 лет (это максимум). Тем более что величина процентной ставки в нашем банке от срока не зависит.


Эксперт “МК”

Павел ШАПКИН, председатель экспертно-аналитического центра “Доступное жилье” при Комитете по экономполитике Госдумы

— Как сделать жилье действительно доступным?

— Нынешние цены на жилье абсурдны — они завышены в четыре раза. К рыночной цене приведет только увеличение объемов жилищного строительства. Инвестиции в него в западных странах составляют до 50% ВВП, у нас же менее 1%. Нам мешают высокие административные барьеры в строительной сфере, сложности с предоставлением земельных участков под строительство и другие “тормоза”. Чтобы страна начала реально отстраиваться, нужна мощная государственная структура, которая защищала бы интересы как застройщиков, так и потребителей, решала вопросы с администрациями на местах. И — самое главное — осуществляла бы масштабное строительство, без которого невозможно сделать жилье доступным.


Средняя стоимость жилья разных категорий ($ за кв. м) *

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3413

Обычная панель (9—14 этажей) 3394

Современная панель (от 16 этажей) 3578

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3537

“Сталинки” и типовой кирпич 3939

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 3858

Все панельные и блочные дома 3462

Все монолитные и кирпичные дома 3778

*По данным центра “Индикаторы рынка недвижимости” на 10 июля




Партнеры