Злой “впрок” рынка жилья

Удастся ли квартирным спекулянтам полностью взять Москву?

25 августа 2006 в 00:00, просмотров: 219

Начиная совместный поход против столичных застройщиков, ФАС и Генпрокуратура признают, что воюют не только с ними, но и со спекулянтами, закупающими квартиры впрок. Московская недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения средств. За год, по данным ФАС, жилье в мегаполисе подорожало вдвое. Это значит, что каждый вложенный в квадратные метры доллар принес частным инвесторам 100% прибыли.


Никто из участников рынка не сомневается, что часть квартир приобретается покупателями в инвестиционных целях — то есть жить в них они не собираются ни сейчас, ни через три года. Главная цель спекулянтов — воспользовавшись сумасшедшим ростом цен, заработать дополнительно несколько сотен тысяч (а то и миллионов, в зависимости от объема начальных вложений) “зеленых”. Сколько таких покупок совершается ежедневно и ежегодно, никто доподлинно не знает. Наиболее популярная точка зрения — в период ажиотажного спроса, который начался прошлой осенью и продолжается до сих пор, доля инвестиционных квартир доходит до 40—50% всех сделок купли-продажи. Сказать точнее невозможно, поскольку покупатели недвижимости редко открывают душу риэлторам.

“Оценить долю инвестиционных квартир можно лишь по косвенным признакам”, — говорит аналитик рынка Олег Репченко. Одни эксперты занимаются так называемым визированием перепродаж: т.е. отслеживают количество квартир в новостройках, выходящих на вторичный рынок после окончания строительства дома. “Жилье на стадии котлована стоит гораздо дешевле готового, поэтому после госкомиссии у инвесторов появляется желание зафиксировать прибыль”, — поясняют собеседники “МК”. Вместе с тем они отмечают, что подобный метод хорош лишь на этапе, когда цены растут пропорционально инфляции (т.е. на 1% в месяц): “Когда рынок мчится галопом, как взбесившийся рысак, никто не будет вскакивать в седло раньше времени, сбрасывая столь ценные активы”.

Олег Репченко говорит, что о доле инвестиционных квартир в новостройке наглядно свидетельствует количество оптовых покупателей, а также процент людей, обратившихся за ключами после начала заселения. “Те, кто спокойно продолжает ждать оформления прав собственности, на что обычно уходит еще год-полтора, явно не нуждаются в жилье”, — считает он.

Ну и наконец, самый дилетантский метод — подсчет светящихся окон в новых домах. В Москве полно жилых зданий-призраков, жизнь в которых теплится в лучшем случае в 15—20 квартирах, хотя квадратных метров в свободной продаже почти не осталось. Когда в них появятся жильцы и появятся ли вообще — можно только гадать.

Эксперты говорят, что жилье впрок покупается как на первичном, так и на вторичном рынках во всех ценовых сегментах. Выбор зависит, во-первых, от количества свободных денег в кармане, а во-вторых, от конечной цели инвестора — хочет он в удобный момент перепродать жилье, сорвав куш, или иметь постоянный доход, сдавая его в долгосрочную аренду.

Больше всего денег можно заработать на перепродаже квартир в элитных домах. Вот свежий пример — клубный дом напротив метро “Новослободская”. На стадии котлована в 2003 году квартиры в нем продавались по 2—2,5 тыс. долларов. Потом строительство на год остановилось из-за тяжб с жильцами, недовольными соседством со стройкой. Те, кто поверил всемогуществу застройщика, не прогадали. Когда строители с победой вышли из судов и работы на площадке возобновились (осень 2005 года), квадратный метр стоил уже 4—4,5 тыс. долларов. Хотите знать, за сколько можно купить квартиру в этом доме сейчас, почти год спустя? Не падайте со стула — начальная цена 7 тысяч “зеленых”. И это еще не предел. Когда дом пройдет ГК и жилье будет оформляться в собственность, его стоимость может вырасти до 10 тысяч! Ведь в центре почти ничего не строится, а желающих жить поближе к Красной площади и Юрию Долгорукому хватает.

Итак, за 3—4 года инвестор заработал 8 тысяч долларов с каждого квадратного метра. Не так уж плохо, если учесть, что все это время он плевал в потолок, не особенно напрягаясь по поводу мимолетной стагнации рынка в 2004 году. И ежу понятно, что, как бы ни развивалась ситуация, жилье в центре, тем более элитное, со временем будет только дорожать.

Вместе с тем эксперты считают, что больше всего инвестиционных сделок совершается в сегменте массового жилья, поскольку оно а) дешевле и, следовательно, более доступно и б) стабильно пользуется высоким спросом. Квартира в доме серии П-44Т потребует от инвестора меньше финансовых вложений, а дорожать будет быстрее, чем элитный пентхаус.

Если новое жилье нужно не для перепродажи, а для сдачи в аренду, то подходящий клиенту вариант обычно находится на вторичном рынке, говорят риэлторы. Аренда, как правило, приносит стабильный, хотя и небольшой доход в размере 12—15% годовых. Но при этом важен психологический фактор: человек осознает, что владеет “живыми” квадратными метрами, которые в отличие от вклада в банке и акций никуда не денутся и не обесценятся. “В любой момент он может поменять тактику и продать это жилье”, — говорит Репченко.

Особенно крупные инвесторы, готовые единовременно вложить в недвижимость $1—2 млн. — а таких много среди топ-менеджеров сырьевых компаний и приезжих из нефтяных регионов, — стараются одним выстрелом убить сразу двух зайцев. Одну половину средств они обычно вкладывают в приобретение элитных квартир с последующей сдачей их в аренду, а вторую половину — в спекулятивные операции с новостройками.

Участники рынка считают, что ничего страшного в наличии больших запасов инвестиционных квартир нет. Вложения в недвижимость являются популярным финансовым инструментом во всех развитых странах, определенный процент населения которых живет на доходы от ренты и перепродажи недвижимых активов. “Это говорит о высокоразвитом рынке с благоприятным инвестиционным климатом”, — считает аналитик Павел Кудрявцев.

Однако чиновники, ответственные за реализацию нацпроекта “Доступное жилье”, с ним в корне не согласны. Они считают, что спекулянты повинны в создании искусственного дефицита на рынке жилья: квартиры, в которых могли бы жить люди, по их милости стоят пустыми. Несмотря на то что в Москве ежегодно строится по 5 млн. кв. м (почти 50 млн. кв. м за последние 10 лет), число желающих решить свои жилищные проблемы не уменьшается. Почему? Да потому что с каждым месяцем жилье становится все менее доступным. Если раньше человек с зарплатой 1—1,5 тыс. долларов мог надеяться на ипотечный кредит, то теперь ему остается надеяться только на чудо.

Бороться с дефицитом и спровоцированными им высокими ценами чиновники намерены двумя способами — увеличить количество строящихся объектов и заставить частных инвесторов “сбросить” свои активы. Первая задача не из легких и решается не быстро: полный цикл строительства жилого дома, включая подбор участка и сбор разрешительной документации, занимает 2,5—3 года.

С частниками разобраться гораздо проще. Минрегионразвития, а также ФАС внесли в правительство предложение обложить владельцев “второго жилья” (а также третьего и четвертого) дополнительным налогом на недвижимость. Как только вместо 1000 руб. в год хозяева пустующей квартиры площадью 65 кв. м должны будут заплатить государству 50—100 тыс., они сто раз подумают, стоит ли игра с недвижимостью свеч.

Помимо налоговых санкций заставить спекулянта выставить квартиру в свободную продажу может боязнь потерять деньги. “Если эти люди поверят, что завтра цены на жилье будут не расти на 10% в месяц, а падать, пусть даже на меньшую величину, они тут же постараются зафиксировать прибыль”, — поделился с “МК” своими соображениями источник в Минрегионразвития.

Именно к такому развитию событий может привести недавнее синхронное выступление Генпрокуратуры и ФАС касательно цен на столичное жилье. Доказательства сговора застройщиков чиновники найдут едва ли, но цены на квадратные метры им заморозить вполне по силам. Кто ж будет покупать по $3,5 тыс., если Генпрокуратура считает, что можно продавать дешевле?

Впрочем, столичные риэлторы полны оптимизма и не верят в то, что спекулянтам под силу обрушить рынок. “Дефицит жилья настолько серьезен, что, даже если весь объем инвестиционных квартир разом выйдет в продажу, обвала не произойдет. По крайней мере в ближайшие 5 лет нам это не грозит”, — утверждают они.


Пока угрозы Генпрокуратуры и ФАС особого влияния на рынок не оказали. Спрос на жилье в Москве по-прежнему намного превышает предложение, и квартиры разлетаются как горячие пирожки, притом что средняя цена квадратного метра вплотную приблизилась к $4000. За последнюю неделю недвижимость подорожала еще на 1%.


Индексы рынка

Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) 3,812 $/кв. м

Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) +4,64%/мес.

Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковским депозитом) 12,58 б/деп.


Средние цены по сегментам (за кв. м)

Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) $3626

Обычная панель (9—14 этажей, типовые площади) $3601

Современная панель (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) $3766

Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) $3771

“Сталинки” и типовой кирпич (6—11 этажей и иные квартиры небольших площадей) $4255

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей) $4111

Все панельные и блочные дома $3664

Все монолитные и кирпичные дома $4046

По данным аналитического центра irn.ru



    Партнеры