На днях началась обширная проверка крупных строительных компаний со стороны Генеральной прокуратуры. Среди тех, кто попал под колпак, есть известные фирмы, делегированные муниципальными и федеральными органами выдавать разрешения компаниям-подрядчикам на застройку жилья. Как сообщили “МК” в одной из компаний, в их офисе провели полный рабочий день “то ли семь, то ли восемь” следователей Генпрокуратуры. Раньше, говорят в этой компании, такие проверки проходили изредка. Среди проверяемых строительных компаний есть и такие, которые вовлечены в проект “Доступное жилье”. Рынок пока никак не отреагировал на начало оперативно-следственной работы Генеральной прокуратуры.
Обычно рынок очень чувствителен к заявлениям ньюсмейкеров. Стоит, например, президенту США объявить о планах сгруппировать войска у границ какой-нибудь нефтеносной страны, как цены на “черное золото” зримо повышаются. Так же весомы для фондовых рынков слова главы американской Федеральной резервной системы, кто бы им ни был.
Не то с рынком недвижимости в России (точнее, в Москве — ведь столичный сектор командует всеми остальными). Уже не одно официальное лицо прокомментировало безумство цен на жилплощадь, а цены ведут себя к производителям важных новостей совершенно равнодушно.
А ведь новости из высокопоставленных источников уже приобрели характер словесной войны. Если Генпрокуратура взялась за выявление сговора между строительными компаниями в Москве и Санкт-Петербурге, то крупные ДСК говорят о дeфиците жилплощади. Которую надо, естественно, наращивать (Юрий Лужков заявляет о планах возвести в ближайшее время 5 миллионов квадратных метров жилья).
Заняв позиции великомудрого анализирующего органа, Федеральная антимонопольная служба внесла свою лепту в дискуссию: сравнила стоимость квадратного метра в Москве и Дмитрове. При равных в принципе затратах она отличается возмутительно — 3 тысячи и 800 долларов соответственно. Значит, перед тем как начать новую строительную гонку, надо решить вопрос ее цены.
Ответ “заговорщиков” известен: цену определяет только рынок. И эта фраза для тех, кто заинтересован в росте стоимости жилья (прежде всего — игроки на ее повышение), спасительная.
В логике поверхностного наблюдателя было бы, кстати, сделать предположение о сговоре между ФАС и строительным сектором. Получается, ради решения проблемы надо строить и строить (для компаний — зарабатывать все больше и больше). Впрочем, другой наблюдатель может быть и более оптимистичным: рынок просто обязан теперь испугаться намерений властей и сдать завоеванные высоты. Но цена на квадратный метр даже не качается.
Хладнокровие столичного рынка недвижимости объясняется, видимо, тем, что это и не рынок вовсе. Таким образом ведет себя обычно управляемая экономика. Видов управления “рынком” бывает много. Либо это государство, либо монополии, либо какой-то другой влиятельный управляющий фактор. И при каждом таком случае совершенно понятно, что о законах рынка, и уж тем более его силе, надо забыть.
Вокруг столичного рынка недвижимости образовалось сразу несколько жестких факторов, которые диктуют законы его бурного роста. Они периодически называются.
Первый из них, конечно, излишне высокие цены на нефть. Пятно нефтедолларов бродит по поверхности российского экономического океана и плохо в нем растворяется. Обладателям валютных запасов просто трудно найти, куда вложить свои капиталы. Рынок акций не вызывает особого доверия, на таком же счету у инвесторов и паевые инвестиционные фонды — с их рисками и молодостью. А недвижимость — наиболее привлекательный сектор для вложений.
Говорят, что среди покупателей столичной недвижимости — 70 процентов иногородних. Сколько из них живут в купленных квартирах? Видимо, немного, поскольку эти иногородние тут же превращались бы в москвичей.
Отсюда второй фактор — спекулятивный характер рынка недвижимости. В этом смысле он ничем не отличается от строительства пирамиды по знакомому по “МММ” и ГКО дизайну. Когда отпускная цена супервостребованного продукта растет уже без оглядки на ее реальный показатель.
Третий фактор — непрозрачность правил, по которым осуществляется застройка, забюрократизированность процесса получения на нее прав. А где царит избыточность чиновника — там на потребителя обязательно накручивается коррупционный оброк.
Жилье было бы более доступным и курируемый вице-премьером Дмитрием Медведевым ключевой нацпроект пошел бы лучше, если бы государство оказалось сильнее господствующих диктаторских факторов на “рынке” недвижимости.
Стоит предположить, что уже назвавшееся не раз и так и сяк груздем (и в посланиях Федеральному собранию, и на многократных совещаниях о нацпроектах, и т.п.) государство теперь не сможет отстраниться от проблемы, сославшись вслед за строителями на всесильный рынок.
Если Кремль все-таки поспорит с каноническим “рынок решает все”, существенного изменения цены на квадратный метр долго ждать не придется.
Правда, не обязательно это будет понижение. Когда начинается политика, рынок, даже виртуальный, способен вести себя совершенно непредсказуемо. Но если государство не будет рисковать, шампанского в доступном жилье никто так и не выпьет.
