Сколько бы ни говорили о перепланировках квартир, все одно мало. Полет человеческой фантазии не знает границ, а тонкостям перепланировки, кажется, нет предела. Об этих тонкостях сегодня и пойдет речь.
На вопросы читателей “МК” отвечает руководитель Мосжилинспекции Александр СТРАЖНИКОВ.
Оформляем теплый пол...
— Хочу сделать в квартире теплые полы. Нужно их согласовывать?
— Такие работы должны выполняться по проекту, который необходимо согласовать в жилищной инспекции. При этом допускается только электроподогрев пола. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем центрального отопления и горячего водоснабжения не допускается.
...Электропроводку
— Нужно ли согласовывать замену электропроводки в квартире?
— Такие работы не являются перепланировкой, поэтому согласование с Мосжилинспекцией не требуется.
Однако в Инструкции по проектированию учета электропотребления в жилых и общественных зданиях, утвержденной и введенной в действие с 1 октября 1997 г. указанием Москомархитектуры от 06.08.97 №31, говорится: “При переоборудовании и при перепланировке квартир жилых домов и нежилых помещений владелец должен обеспечить разработку проекта электрооборудования квартиры или нежилого помещения, предварительно получив технические условия по организации учета, разрешение на использование электроэнергии для термических целей и разрешение на присоединение мощности в энергоснабжающей организации”.
Проще говоря, если замена проводки носит “глобальный” характер, надо заказать проект.
...Радиаторы
— Хотим заменить старые радиаторы теплообогрева на новые, с большим числом секций. Надо ли сообщать об этом в ДЭЗ?
— Обязательно надо не только сообщить об этом в ДЕЗ, но и согласовать работы в Мосжилинспекции. Дело в том, что приборы отопления относятся к общедомовой системе центрального отопления (ЦО) и по федеральным нормативам являются общей долевой собственностью всех собственников квартир в доме. ДЕЗ является представителем интересов города как одного из собственников помещений дома.
Кроме того, при замене отопительных приборов важно знать их технические параметры. Чугунные и стальные радиаторы рассчитаны на разное давление в системе. Количество секций и марка приборов должны определяться по расчету, чтобы не отбирать тепло у соседей по стояку. В соответствии с московскими нормативами по переустройству, если параметры новой модели отличаются от установленных проектом дома, то такая работа должна выполняться только по специальному проекту, содержащему теплотехнические расчеты. Проект необходимо согласовать в Мосжилинспекции.
Не требуется проект и разрешение для замены приборов на аналогичные по параметрам и техническому устройству.
В ДЕЗ вы можете узнать технические характеристики радиаторов, установленных в доме. И для выполнения работ лучше всего пригласить специалистов из своей обслуживающей организации, так как они хорошо знают систему отопления дома, они будут отключать стояк отопления на время работ и предупредят об этом жителей подъезда.
...Ванны, унитазы и прочую технику
— Хотим установить новую сантехнику, а также посудомоечную и стиральную машины повышенной мощности. Нужно ли согласовывать прокладку новых подводящих и отводящих труб?
— Перестановку сантехприборов и устройство новой подводки надо согласовать, обычно для этого достаточно эскиза. Замену (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству согласовывать в Мосжилинспекции не нужно. Замена или установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) выполняется по проекту.
Стиральная и посудомоечная машины не относятся к инженерному оборудованию и являются бытовой техникой. А для увеличения выделенной мощности на квартиру необходимо обратиться в Мосэнергонадзор.
...Гидромассаж
— Хотим взамен старой установить небольшую гидромассажную ванную, которая не увеличит нагрузки на межэтажные перекрытия. Почему нас заставляют это согласовывать?
— Гидромассажная ванна не предусмотрена проектом дома, ее установку придется согласовать. В вашем случае согласовать можно по эскизу, к которому лучше приложить паспорт на изделие.
...Вентиляционные короба
— Соседи убрали вентиляционный короб, и я хочу сделать то же самое. Могут ли быть проблемы с надзорными органами?
— Не просто могут, а обязательно будут. Вмешательство в систему вентиляции дома недопустимо. Вы оставите без вентиляции соседей, в результате нарушится воздухообмен в квартирах, появится сырость и грибок. Уверен: в один прекрасный день вашему соседу, убравшему вентиляционный короб, придется его восстановить за свой счет. Рано или поздно соседи начнут жаловаться в жилищную инспекцию. И тогда — можете в этом не сомневаться — мы примем меры вплоть до суда.
Сейчас в судах находится три иска о лишении права собственности, но скорее всего собственники квартир не станут дожидаться такого решения и сами устранят нарушения.
...Балконы и лоджии
— Можно официально согласовать присоединение лоджии к комнате? Что для этого нужно?
— Для объединения лоджии и комнаты необходим проект, содержащий теплотехнический расчет. Согласовать можно проектные решения, предусматривающие установку раздвижной перегородки на месте окна и демонтируемого подоконного блока. Проект переустройства должен быть выполнен автором проекта дома и согласован в порядке, установленном Москомархитектурой. Вынос отопительных приборов ЦО дома на лоджию или балкон согласовать нельзя. Кроме того, следует знать, что присоединение балкона технически возможно далеко не всегда. Балконные плиты крепятся консольно, то есть у них защемлен один край, и удалять подоконную часть стены просто опасно, так как прочность их соединения значительно уменьшается. Разумнее не ликвидировать подоконную часть стены.
...Антенны и кондиционеры
— Почему заставляют согласовывать установку кондиционеров и параболических антенн?
— Внешние устройства, установленные на фасаде, меняют архитектурный облик дома. Кроме того, не в каждом месте фасада можно их установить, так как конструкции фасадов домов бывают разные, и они предусматривают специальное место для установки антенны и кондиционера. Если человек устанавливает эти устройства в том месте, где конструкция дома этого не допускает, есть большая вероятность, что они просто упадут.
…Шумо- и теплоизоляцию
— Если одна стена комнаты выходит на лестничную клетку, что можно сделать для ее шумо- и теплоизоляции? И будет ли это считаться переустройством?
— Возможно устройство гипсокартонной облицовки стены с заполнением внутренних полостей звукопоглощающим материалом или утеплителем. Но надо учесть, что, если эта дополнительная конструкция будет иметь значительную толщину, после обмера БТИ на плане помещений новые контуры стены могут быть обозначены красными линиями. В этом случае выполненные работы будут считаться перепланировкой.
О некапитальных стенах
— Зачем согласовывать снос не капитальных стен, а перегородок, если это не создает опасности для состояния дома?
— Так может показаться неспециалисту. Часто перегородки, не являясь несущими, выполняют другие функции, в том числе разгрузочные. Демонтаж таких перегородок может привести к деформации и появлению трещин в конструкциях смежных квартир.
Перепланировка без оформления
— Разрешает ли закон устанавливать дополнительные антресоли?
— Из вопроса не ясно, какие антресоли имеются в виду. Если антресоли образуют дополнительный этаж в комнате с высокими потолками, то для этого необходим проект.
Без оформления специального разрешения можно выполнять устройство (разборку) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
Как узаконить старую перепланировку?
— Можно согласовать перепланировку задним числом? В какую сумму это обойдется?
— Можно. По новому Жилищному кодексу решение о сохранении переустройства, выполненного самовольно, может принять суд. В Москве это сделать легче. Если перепланировка выполнена прежними владельцами квартиры, не противоречит строительным и другим нормам, не повлекла за собой негативных последствий, то привлечение к административной ответственности не практикуется.
Вам следует представить в Мосжилинспекцию план БТИ, выполненный по факту (в красных линиях), — в этом случае он заменит эскиз. Если же затронуты несущие конструкции, то придется представить техническое заключение о допустимости выполненных работ и о том, что они не повлияли на несущую способность конструкций, а также исполнительные чертежи.
Если перепланировку сделали вы, то действовать надо аналогично. Следует знать, что в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях за самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере до 25 МРОТ.
Заплатить придется за поэтажный план БТИ и за техническое заключение (если оно необходимо). Согласование перепланировки в Мосжилинспекции для всех бесплатно.
Кто ответит за сделанное?
— Мы купили квартиру с уже сделанной перепланировкой, которая не внесена в техническую документацию. Несем ли мы ответственность за незаконное переустройство?
— По закону вы являетесь правопреемником в отношении приобретенной собственности и несете полную ответственность за ее содержание. Советую оформить перепланировку.
Когда нужно согласие соседей?
— Раньше по закону для получения разрешения на переустройство помещения нужно было получить согласие не только контролирующих органов, но и соседей. Действует ли это правило сейчас?
— По московским нормативам согласие соседей не требуется. За исключением случаев, когда переустройство затрагивает общедолевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме. В таких случаях в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ требуется получить согласие на работы по переустройству у всех собственников помещений.
Что делать с мансардой?
— Проживаем на последнем этаже старинного дома, есть возможность устроить мансарду из чердачного помещения. Как на это смотрит закон?
— Устройство мансарды является реконструкцией и регулируется особым Положением, утвержденным распоряжением мэра Москвы, от 2 июля 1996 г. №49/1-РМ. В функции Мосжилинспекции не входит согласование работ по реконструкции. Для решения вопроса надо обратиться в префектуру своего административного округа.
Когда нужна экспертиза?
— Сейчас для проектной документации не требуется заключение Мосгосэкспертизы. Это значит, что экспертиза упразднена или этим занимаются другие организации?
— Экспертиза не упразднена. Она необходима в случаях, когда переустройство затрагивает несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия.
Если проект перепланировки/переустройства выполнен организацией, проектировавшей этот дом (дома этой серии), то экспертиза такого проекта не нужна. Если проект выполнен иной проектной организацией, он должен пройти экспертизу в организации, проектировавшей этот дом (дома этой серии). При отсутствии организации, разработавшей проект жилого дома, а также для домов старой постройки (до эпохи типового проектирования) проект следует согласовать в институте МосжилНИИпроект.
Козырек над балконом
— Должен я получить разрешение для надстройки капитального козырька над балконом?
— Безусловно, должны. Все работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада, выполняются по проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой.
Как обуздать соседей
— Из-за ремонта, затеянного моими соседями сверху, у меня на потолке появились трещины. На мои обращения они не реагируют. Как быть?
— Для начала следует обратиться в свою управляющую компанию. Также вы можете обратиться в Мосжилинспекцию, сообщив свои имя, отчество, фамилию, адрес и номер телефона (городского) для связи. Ваше обращение обязательно будет рассмотрено.
