Мэтры и метры

Что будет со столичным рынком недвижимости

7 декабря 2006 в 00:00, просмотров: 178

В решении жилищного вопроса чем дальше, тем больше желания россиян еще больше расходятся с возможностями. Количество россиян, намеревающихся решить квартирный вопрос, увеличилось в этом году на 3% (почти до 17% населения). Однако число тех, кто в состоянии “оквартириться” на деле, резко сократилось. Срок, в течение которого среднестатистическая столичная семья может накопить средства на покупку квартиры, за два года увеличился в два раза — с пяти до десяти лет. Специалисты заговорили о достигнутом “потолке спроса”: теперь и среднему классу “квадраты” не по карману. Пробьют ли потолок притормозившие сейчас цены, чтобы отправиться покорять новые вершины? Или все же есть шанс, что они наконец если и не станут доступными, но смогут, что называется, “образумиться”?

Тормозной путь

“Стабилизация” — в один голос твердят эксперты с начала осени, как будто заклиная цены на жилье больше не “дергаться”. Торможение началось еще в августе, а в октябре стало окончательно ясно — быть остановке. Среднерыночные цены продолжали вяло расти, но скорее по инерции — на 2% за месяц (на фоне весенних 10% — это уже заметный спад). Жилье эконом-класса (панельные дома, пятиэтажки, старый кирпич) и вовсе оставило попытки дорожать. В ноябре “штиль” продолжился: на прошлой неделе, по данным аналитического центра “Индексы рынка недвижимости”, средний уровень цен на столичные квартиры прибавил всего 0,2% и составил 4177$ за кв. метр. “Процесс подорожания жилья в Москве окончательно остановился”, — заключают эксперты центра.

Изменилось и поведение участников рынка. Квартиры теперь не улетают как горячие пирожки: покупатели наконец-то вспомнили, как торговаться. Объем предложения на рынке в период “торможения” увеличился на 40% — в этот процент “вложились” не только альтернативщики, но и инвестиционные покупатели. Ряд аналитиков отмечает, что “кубышечники”, закупившиеся метрами впрок для выгодной перепродажи, начали фиксировать прибыль (продавать), не дожидаясь конца финансового года. “Очнулись” и девелоперы, наконец-то выставившие на продажу придерживаемые “квадраты” в новостройках.

Почему стоим?

Основная причина остановки цен, по мнению большинства экспертов, — достигнутый “потолок спроса”. Россияне (и в первую очередь москвичи), не имея возможности приобрести недвижимость, изыскали иные возможности для вложения денег. В частности, отмечено, что за девять месяцев с начала этого года сбережения жителей столицы во вкладах и ценных бумагах приросли втрое больше, чем за тот же период прошлого года. То, что покупатель затаился, связывается также с тем, что арендовать жилье стало выгодней, чем приобретать его, — даже с учетом возможности взять в кредит. Если в начале года ежемесячная плата за наем квартиры мало отличалась от ежемесячных же выплат по ипотечному кредиту за аналогичное жилье, то теперь счет 1:2 не в пользу ипотеки.

Не замедлила “всплыть” в связи с событиями на рынке недвижимости и тема предстоящих выборов: люди якобы ожидают, что власть в их преддверии подсуетится, чтобы сделать жилье более доступным. И, выжидая, тянут с приобретением метров. А вот Юрию Лужкову пришла на ум нефтяная аналогия, которую он “предъявил” на одном из заседаний столичного правительства: “Я хочу предложить осмыслить интересный факт: в Москве цены на жилье остановились одновременно с ростом цен на нефть”.

Гадания на квартирной гуще

Дальнейшее “поведение” цен на недвижимость покрыто густым туманом. Рынок недвижимости не способен обрушиться или взлететь на рекордную высоту в течение нескольких минут, как фондовый.“Если завтра происходит спад, то корпоративные инвесторы принимают быстрое решение и способны быстро действовать. Физлица же — это некая масса, которая начинает действовать с некоторым замедлением”, — отмечает представитель крупной компании-застройщика Тимур Баткин.

Хотя осторожные прогнозы по поводу будущего рынка недвижимости и даются, но составить его “гороскоп” довольно сложно.

ТЕМПЫ РОСТА ЦЕН МОГУТ МЕНЯТЬСЯ, НО ТЕНДЕНЦИЮ НЕ ПЕРЕЛОМИТЬ. НЫНЕШНЯЯ СТАБИЛИЗАЦИЯ — ВРЕМЕННАЯ. За шесть лет устойчивого роста цены в Москве выросли в шесть раз. В Калифорнии за десять лет — в десять раз. В Лондоне, Париже, Берлине, Мельбурне за десять—двенадцать лет — в восемь—десять раз. “Весь мир ждет начала “лопания пузырей”, отката цен. Но пока не может дождаться, — говорит Геннадий Стерник, независимый аналитик, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова. “Если мы посмотрим на историю изменения цен на московском рынке недвижимости, то увидим, что рост сменяется достаточно прямой линией с последующим всплеском до какого-то уровня и переходом опять в прямую линию. И так начиная с 2000 года, — отмечает эксперт рынка Сергей Елисеев. — Действие факторов, которые вызывают ступенчатое развитие рынка, не изменилось. Я не вижу возможностей изменить это в ближайшие 2—3 года”.

ЖИЛЬЕ БИЗНЕС-КЛАССА ПРОДОЛЖИТ ДОРОЖАТЬ, А ЭКОНОМ ОСТАНЕТСЯ ИЛИ НАЧНЕТ “ПАДАТЬ”. Во время недавнего ценового скачка наиболее активно дорожал эконом-класс. Теперь резерва для роста цен в этом сегменте нет, а вот цены на элитное жилье еще могут разбухнуть — предположительно на 30—40% в год. Все, что выше сказано про стабилизацию и возможное снижение стоимости, элитной недвижимости практически не касается. По выражению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, Москва стремится стать world city — городом мирового уровня, площадкой для размещения международного бизнеса. Это, наравне с желанием представителей региональной элиты стать владельцами недвижимости в столице, создает дополнительный, причем платежеспособный спрос. Соответственно, есть резерв для роста цен на дорогие, “статусные” квартиры.

В КОНЦЕ ЭТОГО ГОДА ПРОИЗОЙДЕТ НОВЫЙ ЦЕНОВОЙ ВСПЛЕСК. В преддверии новогодних праздников должно состояться сезонное повышение цен. Многие наиболее популярные предложения обычно придерживаются продавцами для того, чтобы быть выставленными на продажу к концу декабря. В январе же вновь наступит затишье.

ИНИЦИАТИВА СТОЛИЧНЫХ ВЛАСТЕЙ ДАТЬ МОСКВИЧАМ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ ВНЕСТИ СВОЮ ЛЕПТУ В ПОДОРОЖАНИЕ КВАРТИР.

Напомним: правительство Москвы одобрило среднесрочную программу “Москвичам — доступное жилье” на период 2007—2009 годов. В документе предлагается разделить покупателей столичного жилья на тех, кто “на законных основаниях” проживает в столице не менее 10 лет, и остальных. Застройщикам чиновники предложат резервировать в недорогом типовом жилье до 80% площадей для продажи исключительно москвичам. Причем 30% этих квартир должны быть реализованы по фиксированным ценам, согласованным с городом (более низким, чем рыночные). Таким образом, “некоренные” москвичи смогут претендовать лишь на 20% строящегося жилья.

Эта инициатива не вызывает у участников рынка восторга. Мало того, многие ожидают, что цены в результате грядущих пертурбаций только вырастут. Ведь если риэлторы и застройщики лишатся своего процента, то “отыграются” на стоимости “квадратов”.

ПРОЦЕСС СТАБИЛИЗАЦИИ РЫНКА МОЖЕТ ПРОДЛИТЬСЯ ДО ЛЕТА ИЛИ ДАЖЕ ДО КОНЦА СЛЕДУЮЩЕГО ГОДА. Тишь да гладь на рынке и отсутствие резких всплесков в ближайшем будущем предсказывают большинство специалистов. В следующем году темпы роста цен ожидаются на уровне 0,5—1% в месяц. “Если рост цен в следующем году и возобновится, он вряд ли превысит 10—15%”, — делают оговорку в аналитическом центре “Индексы рынка недвижимости”.

“КВАДРАТ” МОЖЕТ НЕМНОГО ПОДЕШЕВЕТЬ. НО ТОТАЛЬНОГО ОТКАТА ЦЕН ЖДАТЬ НЕ СТОИТ. “Просесть” цена (на жилье, кроме элитного) может ненамного — на несколько сот долларов. И к концу 2007 года свое наверстает. Настоящий откат цен на московское жилье возможен, если объемы предложения восстановятся до уровня 2004 года (когда был введен закон о долевом участии, отнюдь не облегчивший жизнь застройщикам). Значительное увеличение предложения возможно, по мнению Тимура Баткина, только в отдаленной перспективе: “В столице не осталось крупных земельных участков под массовое строительство. Если мы говорим о массовой застройке и эконом-классе, то сегодня в Москве строится порядка 5 миллионов квадратных метров жилья, среди которого только десятая часть — это качественное жилье. Поэтому, пока произойдет насыщение в этом сегменте, пройдут многие-многие годы”. В то время как в 2005 году на рынке появлялось 15—20 новостроек в месяц, сейчас, по данным Баткина, максимум 1—2.

Освоение новых площадок в крупном мегаполисе всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы. “Чтобы сбить цены, нужно больше строить”, — высказался как-то московский градоначальник. Но строить в специфических московских условиях сложно. Чиновники бодро рапортуют о возводимых площадях — объем жилищного фонда Москвы ежегодно увеличивается на 4 млн. “квадратов”. Но много ли метров добирается до рынка? Согласно плану на этот год на “социалку” отправлено более 2 миллионов квадратных метров жилья: 1,1 миллиона — под переселение, 400 тысяч — очередникам, 280 тысяч — по программе “Молодой семье — доступное жилье”, 300 тысяч — по социальной ипотеке. Чем больше объемов площадей уходит под социальные программы, тем меньше их попадает на рынок. Тем вероятнее рост цен.

РЫНОК МОГУТ ОБРУШИТЬ ИНВЕСТОРЫ. “По нашим данным, 70% сделок на первичном рынке — инвестиционные. Когда эти квартиры хлынут на рынок, предложение будет зашкаливать. И рынок рухнет”, — говорит начальник отдела недвижимости и застройки Федеральной антимонопольной службы Галина Трусова. Однако далеко не все эксперты разделяют прогнозы ФАС. “Мифа два, — уверен один из застройщиков. — Инвесторов очень много и инвестиционных сделок много — миф первый. И второй — эти люди сейчас возьмут и выбросят квартиры на рынок и таким образом затронут предложение. По нашим оценкам, количество инвесторов в структуре реализации от 10 до 20%, я слышал цифру 30%, я ей верю”.

К КОЛЛАПСУ РЫНКА МОЖЕТ ПРИВЕСТИ БУРНОЕ РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ. КАК У ЯПОНЦЕВ.

— В 1991 году в Японию мощным потоком хлынули деньги от национального автопрома, — приводит аналогию эксперт рынка Сергей Хестанов. — Параллельно становилась доступнее ипотека, хоть цены на жилье и росли. А когда “автоиены” иссякли, доходы населения снизились, образовалось огромное количество неплатежеспособных заемщиков, у которых банки были вынуждены забрать ипотечные квартиры. Спрос на недвижимость упал, и она подешевела почти вдвое. Банкам приходилось продавать квартиры и выручать за них вдвое меньше денег, чем было выдано по кредитам.Крах рынка недвижимости привел к банковскому кризису”. В России роль японского автопрома исполняют энергоносители, а перспективы этого рынка неоднозначны. Что касается ипотеки, то при снижении доходов могут начаться массовые неплатежи по ипотечным кредитам. Это впоследствии приведет к массовому выходу на рынок изъятых банками квартир и, соответственно, к затовариванию рынка недвижимости.

Диагноз от лукавого

До сих пор большая часть прозвучавших оценок и прогнозов исходила либо от риэлторов, либо от застройщиков. Стороны, заинтересованной в том, чтобы ситуация на рынке жилья не лишала их собственных прибылей. Не зря же по рынку поползли слухи о том, что застройщики решили провести крупномасштабную акцию, задачей которой является формирование через различные СМИ общественного мнения, что цены и впредь будут только расти. По слухам, каждая из пожелавших войти в консорциум компаний-застройщиков должна выложить за “вход” 100 тысяч долларов. Если учесть нынешние цены, то это чрезвычайно дешево. Всего-то стоимость одной комнаты.

И застройщиков можно понять. Как уже говорилось выше, на этом рынке на массового покупателя можно воздействовать только через телевизор, газеты и Интернет. Только убедив клиента, разведя его, что, влезая в долги и ярмо сегодня, он освобождает себя от завтрашнего, еще более тяжкого, можно заставить его нести денежки, а самому избавиться от висящего на ногах груза. Может быть, поэтому во многих изданиях в последнее время появились разного рода “круглые столы” и другие статьи, утверждающие неизбежность дальнейшего роста цен.

И потому верить операторам рынка недвижимости на слово можно, но с большими оговорками. А если к дальнейшему развитию нынешней ситуации добавить вразумительную экономическую политику властей, которая должна здесь присутствовать, поскольку вопрос упирается не только в деньги, но и в социальную стабильность и будущее всей страны, то все для обычных россиян может повернуться очень неплохо.

По официальным данным, реальные располагаемые доходы населения в 2005 г. возросли на 9,3%, а в январе—сентябре 2006 г. еще на 11,8%, то есть за полтора года их рост составил всего 21,1%. А цены на жилье выросли аж в два с лишним раза. Средние денежные доходы на душу населения в 2005 г. составили $500. В то же время, для того чтобы приобрести двухкомнатную квартиру в кредит, семейный бюджет должен составлять не менее $3 тыс. в месяц. Если сегодня среднестатистический москвич 25 лет от роду, зарабатывающий порядка $1 тыс. в месяц (что равно средней московской зарплате), захочет накопить на однокомнатную квартиру и при этом не откажется от питания и одежды, завершить этот процесс он сможет лишь к пятидесяти годам.

В публикуемых сейчас заметках обходится стороной общеэкономическая ситуация. А ведь экспортная выручка от продажи нефти, газа и прочего минерального сырья снижается. Темпы роста денежной массы замедляются. К тому же федеральные власти наконец осознали необходимость развития индустрии стройматериалов. Да и выборы, на которых властям потребуются голоса народа, как ни обходи их вниманием, тоже не за горами.

Рецепт от бессилия

Есть по крайней мере четыре пути, следуя по которым цены на жилье именно для массового покупателя можно снизить. А если их реализовать в комплексе, то результатом останется довольна вся страна.

Первое. Как уже говорилось, надо обложить инвестиционное жилье прогрессивным налогом. Параллельно отказаться от оценки жилья по нормам БТИ, а привести их по максимуму к рыночной оценке. Чтобы брать прогрессивный налог с рыночной цены. И лишить “состоятельных кротов” возможности жировать за счет большинства населения.

Второе. На рынок недвижимости необходимо ограничить приход свободного капитала от юрлиц. Можно даже временно, на срок действия нацпроекта “Доступное жилье”, запретить продажу квартир юридическим лицам, даже если они приобретают жилье для своих сотрудников. Вопрос финансирования покупки за корпоративный счет можно решать через другие варианты: выдачей беспроцентного кредита работнику, оплатой процентов по ссудам или еще как-нибудь.

Третье. Активно развивать сборное домостроение из готовых конструкций. Примеры успешной работы таких заводов уже есть и в России. Но пока это единицы, а не сотни предприятий. И стоимость такого квадратного метра не превышает 700 долларов, что уже вполне доступно для ипотеки обычному россиянину с его средней зарплатой.

И, наконец, четвертое . В ответ на стоны о недостатке в центре столицы площадей под массовое строительство, которые издает большинство застройщиков, на рынке появились крупные девелоперы, которые комплексно реализуют гигантские по масштабам проекты. А заодно и снижают стоимость квадратного метра. Так, в Домодедовском районе Подмосковья за семь лет будет построено более 12 млн. кв. м нового жилья при планируемой цене чуть больше $1000 за метр, в районе Калужского шоссе рядом с Москвой в те же сроки должно быть построено еще 11 млн. кв. м. Разворачивается гигантское коттеджное строительство. Именно приоритет крупных девелоперских проектов перед точечной застройкой может обеспечить миллионы россиян качественным и действительно доступным жильем.

И тогда гадать о будущем цен на недвижимость просто не будет иметь никакого смысла.




Партнеры