Неординарный, неожиданный, шокирующий... Как только специалисты не характеризуют уходящий год на рынке столичного жилья. Ясно одно: такого года у московской недвижимости еще не было. Стремительный взлет цен — аж на 60—70% за короткое время, с января по июнь, и практически полная стагнация, начиная с осени до конца года. От консервативного и неповоротливого рынка жилья этого никто не ожидал.
Итак, мы подводим итоги 2006 года. Смело смотрим в будущее — другого просто не остается —
и пытаемся прогнозировать будущее.
Непредсказуемая недвижимость
Уходящий год проверил на прочность кошельки и нервы покупателей столичной недвижимости. За год цены взлетели до запредельных высот: с 2500 до 4700 за кв. метр — такова сегодня средняя цена квадратного метра по городу. О том, что такое возможно, специалисты до сих пор только говорили. Обыкновенные жители слушали, но поверить не могли.
Выходит — напрасно. В столице и невозможное возможно.
По итогам года наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте новостроек, где средние цены за год выросли практически вдвое — с $2300 до $4500 за кв. метр (без учета дорогих квартир в ЦАО). Второе место за рынком вторичного жилья, где общий прирост цен составил более 80%. В сегменте загородного жилья средняя цена предложения за год увеличилась на 15—20%, а по наиболее ликвидным направлениям — даже на 50—60%. Самый дешевый коттедж эконом-класса уже стоит около 200 тыс. долларов (меньше — только дом в деревне или дача). Четвертое и пятое места поделили аренда жилья и коммерческая недвижимость с годовым ростом арендных ставок в пределах 10—12%.
Спад не наблюдался ни в одном из сегментов рынка.
Рынок новостроек
Новостроек в Москве катастрофически не хватало.
— Объем предложения стал сокращаться в 2005 году и резко сократился (почти на 30%) в первом квартале 2006 года, — говорит руководитель исследовательского центра управления новостроек Борис Флексер.
Застройщики перестали давать риэлторам квартиры на реализацию. Не последнюю роль сыграла и невозможность продавать квартиры на стадии строительства. Все это не замедлило сказаться на ценах. Если в 2005 году кв. метр жилья в новостройках в среднем дорожал на 8% в квартал, то в 2006 году он уже прибавлял в цене 24% ежеквартально.
На конец года в Москве в реализации находилось более 340 новостроек. Лидерство по количеству таких объектов по-прежнему уверенно удерживают Западный и Центральный округа (здесь сегодня продается в общей сложности более 40% новостроек). Аутсайдер — Юго-Восточный округ (4% новых объектов).
Поскольку большинство новостроек (84%) возводится по индивидуальным проектам и только 15% принадлежат типовому панельному жилью, средняя цена “квадрата” в новостройках уже сравнялась, а в ряде округов даже превысила среднюю цену за кв. метр на рынке вторичного жилья. До сих пор квартиры в новостройках обычно стоили дешевле.
Ожидается, что в 2007 году новостройки станут дорожать на 5—7% в квартал (в среднем по рынку).
Вторичный рынок
По оценкам экспертов, цены на вторичном рынке за 2006 год выросли на 70—80%. И это ненормально.
— Нормальный годовой прирост цен, как правило, составляет от 24 до 35%, — говорит директор Департамента вторичного рынка жилья одной из риэлторских фирм Сергей Шлома. — Когда стоимость кв. метра увеличивается на 2—3% в месяц, это не удивляет и не вызывает антагонизма покупателей. А главное — дает возможность спокойно проводить альтернативные сделки (продавая одно жилье, взамен покупать другое). Таких сделок большинство. Обычно в течение года их проходит 80 и более процентов от всех сделок.
В этом году проводить альтернативные сделки было тяжело. Продавец не успевал подобрать квартиру: стоимость росла на 6—10% в месяц. Никогда московский рынок жилья таких рекордов не бил.
При этом на рынке единовременно было выставлено на продажу от 14 до 18 тысяч квартир, что явно недостаточно. “Для нормального функционирования рынка нужно от 30 до 40 тысяч. Тогда за одной квартирой не будет выстраиваться ажиотажная очередь”, — говорят специалисты. Высокий спрос на новостройки в этом году держался вплоть до лета и стал постепенно снижаться лишь ближе к осени.
Предложение квартир начало плавно расти, а ценовая лихорадка пошла на убыль. Эксперты, помня об инертности рынка недвижимости, ожидали, что вплоть до осени будет идти плавное снижение положительной ценовой динамики. При этом они предполагали, что прирост стоимости жилья до конца года должен сохраниться на уровне 3—4%.
Ошибочка вышла.
— В сентябре общий объем предложений начал расти невероятными темпами. Только за три осенних месяца количество выставленных на продажу квартир выросло практически на 75%, и в ноябре рынок перешел в состояние стагнации. Заметную роль в данном процессе сыграли так называемые непрофильные инвесторы, приобретавшие квартиры исключительно с целью сохранения и приумножения капиталов. Опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего “отката цен”, они начали фиксировать прибыль, пополняя уже насыщенный рынок своими объектами, — говорит начальник аналитического отдела одной из корпораций недвижимости Александр Матвеев.
Сегодня на рынке около 35 тысяч квартир. По мнению специалистов, это характеризует его как стабильный и нормальный. Спрос стабилизировался еще два месяца назад и теперь находится на одном уровне — стабильно невысокий.
Жилье в Подмосковье
Покупатели, у которых не хватало денег на квартиру в Москве, стали уходить в ближайшее Подмосковье. Желающих купить здесь квартиры было настолько много, что подмосковное жилье в итоге подорожало больше, чем в Москве. Судите сами: если в столице кв. метр за год вырос в цене на 80%, то в Московской области — аж на 120%. Средняя цена кв. метра в ближайшем Подмосковье — $2600.
По данным независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, наибольший прирост цен наблюдался в пятиэтажных панельных и пятиэтажных кирпичных домах ближнего Подмосковья. Квартиры в таких домах сегодня продаются не менее чем за 2,5 тысячи долларов за кв. метр. Наибольший рост цен в Московской области произошел на юге ближайшего Подмосковья. Цены здесь за год выросли на 130% (средняя — $2800 кв. м). Наименьший — на западной окраине — на 100% (средняя — $1500 кв. м).
— Кто не мог купить хрущевку в Москве, покупал ее в Люберцах или Химках, — говорит Бекетов.
Ожидается, что в новом году цены на подмосковную недвижимость увеличатся в среднем до 20% (за год). Не исключено, что расти они будут по-прежнему быстрее, чем в Москве.
Прогнозы-2007
— C большой долей вероятности можно предполагать, что рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен и темпы ежемесячного прироста в ближайшие месяцы не превысят 1—1,5%. При этом в будущем году остается возможной положительная динамика роста цен на вторичное жилье, — говорит руководитель аналитического консалтингового центра одного из инвестиционно-девелоперского холдинга Владислав Луцков. — Основным повышающим фактором станут отложенный неудовлетворенный спрос и благоприятная макроэкономическая ситуация. Второй важный повышающий фактор — традиционная привлекательность рынка недвижимости как самого надежного способа вложения денежных средств.
В целом в 2007 году наиболее вероятным сценарием развития ситуации на рынках жилья Московского региона будет следующий вариант. В первом полугодии сохранятся тенденции уходящего года: объемы предложения выставляемых на продажу квартир будут расти (за исключением рынка новостроек, где окончательное восстановление объемов предложения наступит не ранее 2008 г.), достаточно низкий платежеспособный спрос сохранится, продолжится стабилизация цен.
Начиная со второй половины специалисты ожидают повышения спроса и, как следствие, умеренного роста цен, который к концу года может составить около 15%.
Впрочем, будем реалистами. Как поведет себя рынок недвижимости, во многом зависит от цены на нефть. А здесь прогноз почти всех специалистов пессимистический. Даже Герман Греф обмолвился о том, что нефть в следующем году может подешеветь до $45—55 за баррель.
Если баррель нефти опустится до уровня меньше $55, экспортной выручки на всех постепенно начнет не хватать. Количество рублей останется тем же, а нефтедолларов станет меньше. Отсюда возможны проблемы с курсом рубля, что отразится на фондовом, потребительском рынках, а также на рынке недвижимости.
Если ситуация будет развиваться по этому сценарию, то рынок недвижимости неминуемо начнет лихорадить. Инвесторы, вложившие деньги в жилье (а их сегодня, по разным оценкам, от 10 до 30%), захотят зафиксировать прибыль и начнут реализовывать квадратные метры. Может ли это привести к снижению цен на жилье? Конечно. И не только к снижению, но и к обвалу рынка.
Но это еще не все. Новый год — предвыборный. Не исключено, что когда настанет время президентских выборов, власть решит снизить цены на жилье, пустив в ход административный ресурс. Теоретически для властей это сделать проще простого, ограничив доступ на рынок временно свободным капиталам. Зато можно будет отрапортовать: “Мы справились с ценами и сделали доступным жилье”. А заодно и обеспечить себе благоприятный климат на выборах.
Если будет реализован этот сценарий, то мечта о доступном жилье может оказаться практически сбывшейся. При курсе 26 рублей за доллар и продолжающемся росте заработной платы люди наконец-то смогут воспользоваться ипотекой для приобретения жилья.
