Праздник в “нагрузку”

  Количество россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так четко и не подсчитано. Единственное, в чем сходится большинство экспертов, так это в том, что их не менее 60% населения страны. То есть больше 80 миллионов человек. Наверное, поэтому почти для каждого из нас решение квартирного вопроса — основа основ всей нашей жизни. Мерило успеха и собственной состоятельности, востребованности и профессионализма. И потому еще более грустно, когда чуть ли не главный праздник в жизни (за исключением разве рождения детей) омрачается разными нерадостными обстоятельствами.

Квартира с “приданым”

     Вячеслав и Ольга Т. давно копили на квартиру. Копить бы им и дальше, но тут подвернулась реклама: в ближнем Подмосковье к концу 2004-го должны были построить новый дом. Так как продавали еще недостроенные квартиры, покупателям предложили заключить договор об инвестировании жилья, где цены на метры были намного ниже рыночных. Подписав все бумаги, супруги стали ждать новоселья, которое все откладывалось и откладывалось...
     Нет, никаких обманов и двойных продаж не было, просто сначала у фирмы кончились деньги и дом переуступили другой компании, потом оказалось, что строители проложили кабель не того диаметра и, если его не заменить, в квартирах сгорят все розетки... За три дня до предполагаемого новоселья (которое, надо сказать, было и так отложено уже на год) супругов вызвали в офис риэлтора — подписывать бумаги. Как оказалось, не для переезда.
     — Поздравляем вас: дом скоро будет сдан. Вам осталось заплатить небольшую сумму за дополнительную площадь (балкон), подключение дома к тепло- и электросетям и, как положено, коммунальные услуги за 4 месяца.
     — А если не заплатим? — хором опешили от такой наглости супруги.
     — Тогда квартира останется за нами, а мы вернем вам потраченные деньги, — строго поглядел на них поверх очков риэлтор.
     Выбор: квартира или деньги — даже не стоял. За несколько лет ожиданий все накопленные рубли просто обесценились: не хватило бы и на угол в коммуналке. Так и было подписано дополнительное соглашение, по которому нужно было внести еще 222 000 рублей.
     Назанимав денег у друзей, молодая пара въехала в дом (ровно через полтора года после того, как наступил срок сдачи, обещанный риэлтором), и тут их ждали новые сюрпризы. В доме не работали лифт и мусоропровод. Управление домом было передано ТСЖ, которое не поладило с поставщиком коммунальных услуг. В результате из 9 месяцев 4 не было горячей воды, постоянно отключали холодную. Пора было подавать бумаги в налоговую инспекцию, чтобы та вернула часть денег, потраченных на строительство, но задача явно оказалась из категории невозможных. Получив комиссию за услуги БТИ, фирма не торопилась оформлять собственность, объясняя, что часть владельцев квартир еще не въехала в дом.

И не один в поле не воин

     — Ничего, — утешали соседи с 10-го этажа. — Хоть жить можно. Мы вот поверили продавцам, что заселимся в срок, продали старую квартиру, а потом год бомжевали по друзьям. А за три месяца до сдачи переселились сюда, жили вместе с гастарбайтерами, которые строили дом.
     Другой сосед, Николай Львович, с положением дел не смирился: нанял адвоката, отсудил 100 тысяч за срыв сроков сдачи дома и 60 за моральный ущерб. Хотя это ему на самом деле мало помогло: деньги взять было не с кого, продавца признали банкротом.
     Когда в доме наконец-то включили лифт и воду, стены пошли темными пятнами плесени. Напрочь испорченный ремонт в комнате и ванной обернулся инвалидностью для Вячеслава: от плесени у него развилась астма. И срочно потребовались деньги на еще один ремонт…
     Как ни грустно, это типичная история из жизни обычных покупателей. Практически ни один из домов, сданных в Москве и Московской области за последние годы, не был безупречен. Поборы сверх оговоренного контрактом, задержки сроков сдачи в эксплуатацию, непредоставление коммунальных услуг, накрученные тарифы — это, конечно, цветочки по сравнению с “продавцами воздуха”, но и на таких операциях можно потерять много времени, сил и денег.
     И в немалой степени это происходит из-за того, что договоры между потенциальными новоселами и риэлторами составляются на условиях, заведомо невыгодных для покупателя. Вовсе не из-за того, что продавцы квадратных метров — поголовно мошенники. Просто строительство жилья — рискованный и непредсказуемый вид бизнеса. Поэтому предприниматели перестраховываются.
     Скажем сразу: на каждый чих не наздравствуешься. Юристы Конфедерации потребителей вообще не рекомендуют покупать недостроенное жилье. Рисков много, шансы выиграть судебное дело против продавца или строителя далеки от ста процентов. А получить отсуженное с фирмы-банкрота вообще нереально. Но уж если вы решились рискнуть, нужно внимательно изучить российское законодательство, хотя бы закон “О защите прав потребителей”. В 2004 году постановление пленума Верховного суда приравняло покупателей квартир к обычным потребителям и сделало этот закон приоритетом в решении подобных имущественных вопросов.

Выбор продавца

     Первое, что вам обязательно надо сделать, — сходить на место будущего дома. Если там стоит 5 заселенных пятиэтажных “хрущоб”, к обещанному сроку сдачи дома прибавьте еще 2 года. Расселение людей из ветхих домов — кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию, а это суды, волокита и т.д. Второе: читать договор нужно не только внимательно и не один раз, а обязательно вместе со своим юристом. Он же проверит, все ли необходимые разрешения на строительство дома собраны. Третье: желательно, чтобы рекламируемая по телевизору фирма, к примеру “Строим жилье”, не была названа в договоре “Строим жилье-инвест” или “Строим жилье+”. Изменяют названия “дочки” компании, которые затем лопаются как мыльные пузыри, как только наберется достаточное количество доверчивых покупателей, принесших свои денежки.
     Четвертое: фирма-строитель, которая возводит дом, надежнее фирмы-риэлтора, которая его вам продает. Строитель обладает массой преимуществ: лицензией, техникой, зарегистрированной на имя конкретного юридического лица, деловыми связями, которые ускоряют процесс оформления документов на строительство. В отличие от продавца ему не с руки ежегодно самоликвидироваться. Пятое: просите кредит или ипотеку, даже если они вам для покупки квартиры не нужны. Пусть и на очень небольшую сумму. Это один из способов проверить надежность проекта. Фирмы, занимающиеся кредитованием, проверяют строящийся объект тщательнее, чем чиновники. Ведь если он неблагонадежен, их клиент может не получить квартиру, а недвижимость — это залог сделки. Можно застраховать свои риски, хотя есть прецеденты, когда страховые компании под разными предлогами уходят от оплаты.

Власть предпочтительнее

     Люди, погоревшие на покупке квартиры, часто обвиняют во всем администрацию города или района, где была заключена неудачная сделка. Это удобно, поскольку администрация не мыльный пузырь. Она обладает капиталом и недвижимостью. Именно поэтому купить квартиру у администрации — значит защитить сделку высокой степенью надежности. В других случаях призвать к ответу чиновников можно только в том случае, если они превысили должностные полномочия или допустили умышленную ошибку, подписывая какие-то бумаги. Увольнение виновных из администрации не освобождает ее саму от ответственности.

Покупатель или соинвестор?

     Это не праздный вопрос. Если лицо, приобретающее квартиру, поименовано инвестором, а сам контракт — договором об инвестировании, значит, с юридической точки зрения его участники становятся партнерами и несут все риски практически на равных, доплачивают за подорожавший цемент и т.д. Конечно, в суде можно доказать, что вы не являетесь инвестором и купили квартиру для проживания, а не для коммерческих целей. И все же идеальным вариантом будет договор купли-продажи или договор о строительном подряде, где вы поименованы покупателем.

Оплатите отсрочку

     Нарушение сроков сдачи дома — это повод получить через суд компенсацию. Если в договоре указано: “приблизительный срок сдачи — 4-й квартал 2006 года”, значит, крайний срок сдачи — 31 декабря 2006 года, слово “приблизительно” роли не играет. Если сроков в договоре нет вообще, доказательством может служить даже рекламный проспект, где обещают сдать дом до конца 2006 года. Если нет и его, можно сослаться на статью Гражданского кодекса о бессрочных обязательствах. Согласно ей, если у обязательства нет срока, он наступает с момента письменного обращения к продавцу плюс 7 дней. Суд будет исходить из разумности требования: одно дело, когда с момента подписания договора прошло всего два года, и другое, если это 6 лет.

Дополнительный отъем

     Если первый вариант договора предусматривает оплату дополнительной, изначально не учтенной в договоре площади, то риэлтор вправе требовать с вас деньги. Если эта норма появляется в каких-либо последующих соглашениях, оплату можно оспорить. В конце концов задолго до строительства разрабатывается проект дома с точностью до сантиметра. Не ваша вина, что риэлтор так плохо сосчитал метры или строители допустили нарушения в проекте. Вообще дополнительные соглашения — это акт доброй воли с обеих сторон. Неподписание дополнительных соглашений и невыполнение каких-либо условий, если они не оговорены в первичном договоре, не лишают вас права на жилплощадь. “Подключение к тепло- и электросетям” — самый абсурдный повод для отъема денег. По идее, эти расходы должны закладываться в общую стоимость квартиры. Единственное обязательство, которое вы несете по умолчанию, — это квартплата авансом за 4 месяца (на это есть соответствующее постановление правительства Москвы). Однако размер квартплаты необходимо обосновать. Если вы оплатили услуги, но ими так и не воспользовались, вы вправе требовать пересчета последующей квартплаты. Непредоставление услуг — повод обратиться в суд за компенсацией морального и материального ущерба. Тем более если отключенное в разгар зимы отопление или скачок напряжения нанесли жильцу ущерб.

Хозяин-бомж

     Передача дома от строителя на баланс города и эксплуатирующим организациям — процесс долгий и тяжелый. Распространенная практика: после приемки дома госкомиссией пройдет еще 7—8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Из-за этой недооформленной собственности в доме нельзя прописаться, поставить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу — для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую для возврата 13% от потраченной суммы и т.д. Право собственности на квартиру вы можете получить в судебном порядке. Это застрахует вас от двойных продаж и позволит продать квартиру в случае чего. Но не более того. В остальном собственнику придется ждать завершения процедуры оформления. Другой случай, если строитель добровольно тянет с оформлением вашей квартиры: тогда можно предъявить ему претензии в суде.

“Колхоз — дело добровольное”

     После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со “своим” председателем, который будет назначать дополнительные поборы и заворачивать тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу тарифы на коммунальные услуги согласовываются на собрании жильцов. Большинство жильцов (сколько именно — оговорено в уставе товарищества) могут сместить правление ТСЖ или ликвидировать товарищество, а меньшинство имеет право организовать свое товарищество. Вступление в ТСЖ — дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют. Лучше внедриться и изнутри развалить ненужный вам “колхоз”.

Время плесени

     Гарантия на недвижимое имущество — 5 лет (см. Закон “О защите прав потребителей”) после сдачи дома. Согласно тому же закону с претензиями можно обратиться и к продавцу, и к строителю. Как было отмечено выше, строитель — надежнее. Если квартира непригодна для жилья, можно вернуть ее продавцам в обмен на рыночную стоимость. Другое дело, что для этого требуется не просто ваше заявление, а решение специальной комиссии, которая составит заключение, что проживание несет угрозу для жизни и здоровья ее владельцев.

* * *

     В общем, любое из вышеприведенных решений потребует от вас если не сил, то времени или денег. Вам самим стоит определить для себя, чем именно вы готовы жертвовать. И идти по этому пути. Иначе издержки подкрадутся к вам одновременно и со всех сторон сразу.