До 2010 года в Москве будет построено 22,6 млн. кв.м жилья. Такие обязательства в рамках нацпроекта “Доступное жилье” взяли на себя столичные власти. Из них только 9,5 млн. метров, строящихся по горзаказу, гарантированно достанутся москвичам. Чиновники не смогли придумать серьезных рычагов воздействия на городской рынок недвижимости. Предлагаемые ими меры защиты интересов коренных жителей столицы носят рекомендательный характер и вряд ли найдут поддержку у застройщиков.
Московский вариант нацпроекта в области жилищного строительства было бы правильнее назвать “Недоступное жилье”. Авторы программы в самом начале признают, что и без того дорогое столичное жилье в прошлом году стало не по карману большинству горожан. Из-за увеличения разрыва между ценами на недвижимость и доходами основной части граждан доступность квадратных метров снизилась вдвое. Чтобы накопить на стандартную квартиру площадью 54 кв.м в районе массовой жилой застройки типа Кожухово, семье москвичей из трех человек потребуется не менее 10 лет (при условии, что оба взрослых работают и очень мало едят). В 2005 году этот показатель был равен 8,8 года, в 2000-м — 7 годам.
Департамент жилищной политики и жилого фонда (ДЖП И ЖФ) надеется решить проблему, создав особый режим протекционизма для москвичей, постоянно проживающих в столице не менее 10 лет. Чиновники предлагают организаторам торгов на строительство домов эконом-класса включать в конкурсную документацию одно из двух условий. Застройщик или должен гарантировать продажу определенной части жилья коренным москвичам, или взять на себя обязательство продать 30% квартир по фиксированным ценам очередникам и прочим льготным категориям. В первом случае победителем торгов будет признан тот, кто пообещает продать москвичам больший процент жилья в строящемся доме, во втором — застройщик, предложивший минимальную льготную цену квадратного метра.
Сами инвесторы считают, что эти меры вряд ли окажут существенное влияние на рынок. Во-первых, предложения ДЖП и ЖФ, зафиксированные в проекте “Москвичам — доступное жилье”, носят рекомендательный характер: целесообразность их использования будет дополнительно обсуждаться в каждом конкретном случае. Во-вторых, застройщикам и сейчас никто не мешает продавать большую часть новых квартир москвичам. Вряд ли кто-то из них специально отбирает покупателей с немосковской пропиской. “Продаем тем, кто готов купить”, — сформулировали основное правило рынка в крупной строительной компании. Кстати, иногородние, которым будет отказано в праве приобрести жилье в Москве, смогут легко опротестовать это решение в суде, да еще потребовать моральной компенсации за нарушение прав потребителя и гражданина. Что касается конкурсов, обязывающих застройщиков продавать 30% жилья очередникам по льготным расценкам, то они скорее всего будут ими проигнорированы. Или же льготная цена, предложенная в результате торгов, будет не намного ниже рыночной.
Еще одним последствием нововведения может стать массовый исход строительных компаний в регионы, а также в сегмент бизнес-класса, на который протекционизм властей не распространяется. Флагман массового домостроения — Главмосстрой — уже заявил, что отныне намерен специализироваться на строительстве элитного жилья.
