Рынок жилья впал в зимнюю спячку

Проект “Доступное жилье” грозит разбудить цены на квартиры

27 февраля 2007 в 00:00, просмотров: 288
  На московском рынке жилья после прошлогоднего бума наступило затишье. Уперевшись в “потолок”, цены замедлили свой рост. Эксперты полагают, что штиль сменится новым подъемом, но он, без сомнения, будет более плавным, чем в 2006 году. Как это ни парадоксально, злую шутку с рынком может сыграть чрезмерное усердие властей в реализации проекта “Доступное жилье”: меры социальной поддержки населения без увеличения объемов строительства обернутся новым скачком цен.

Мертвый сезон

     В прошлом году цены на жилье в Москве выросли в среднем в два раза, а в некоторых сегментах — в 2,5 раза. “Безудержный рост вечно продолжаться не мог, поэтому в конце осени — начале зимы появились первые признаки насыщения”, — рассказывает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
     Ситуация на рынке определялась уровнем платежеспособности населения. “Из категории потенциальных покупателей выпали люди со средним достатком, доход на каждого члена семьи у которых составляет $2—3 тыс. в месяц. Покупка квартиры бизнес-класса стала им не по карману”, — отмечает вице-президент гильдии риэлторов Константин Апрелев.
     По окончании “мертвого сезона”, который по традиции приходится на новогодние каникулы, рынок замер в ожидании. В декабре и начале января эксперты отмечали снижение цен в пределах нескольких процентов на жилье низкого качества в основном в пятиэтажках и девятиэтажках, явно переоцененное в период ажиотажного спроса. “Элитку” и квартиры бизнес-класса корректировка цен не затронула.
     По данным агентства “МИЭЛЬ-Недвижимость”, в январе средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы составила $4844 за кв. м. Цена предложения новостроек по итогам первого месяца года установилась на отметке $5410 за кв. м (без учета элитных объектов — $4693 за кв. м). Стоимость элитного жилья достигла $16 772 за кв. м.
     “Элитное жилье и жилье бизнес-класса демонстрирует большую активность и стремление к росту. Это связано с тем, что в прошлом году эти сегменты несколько отстали от роста цен в эконом-классе, и теперь они наверстывают упущенное”, — отмечает руководитель аналитического консалтингового центра “МИЭЛЬ-Недвижимость” Владислав Луцков.
     По итогам февраля существенных изменений ждать не приходится, успокаивают специалисты. На вторичном рынке вот уже три недели царит “полный штиль” — не наблюдается ни роста, ни падения цен. “Скорее всего на “первичке” ничего неожиданного также не произойдет”, — полагает эксперт. Руководитель аналитической службы МИАН Алексей Кудрявцев, в свою очередь, отмечает, что “продавцы и покупатели пытаются осмыслить происходящее, проверяя друг друга на прочность и выдержку”. По его словам, второй месяц года характеризуется вялотекущим ростом цен: на объекты эконом-класса — порядка 0,8—1,2%, на бизнес-класс — 1,5—2%. Репченко в целом соглашается с этим мнением и добавляет, что в феврале рынок уже отыграл январское снижение цен и сейчас находится в относительном равновесии. “По сути цены на недвижимость вошли в колебательный режим: продавцы не готовы к существенному снижению стоимости квартир, а напротив, пытаются играть на повышение, если нет необходимости продать квартиру быстро. В результате индекс стоимости жилья испытывает незначительные вариации”, — говорит эксперт.

Над столицей “висит шапка спроса”

     В том, что со временем на рынке жилой недвижимости Москвы начнется очередной подъем, сомнений ни у кого нет. Председатель совета директоров крупного столичного застройщика, компании “СУ-155”, Михаил Балакин объясняет это тем, что над столицей как дамоклов меч “висит шапка спроса”.
     “У людей есть деньги, значит, они приходят покупать жилплощадь, потому что это неплохой инструмент сохранить средства. Они начинают покупать больше, чем мы строим, возникает дефицит, цены растут еще больше, и так по цепочке”, — рассуждает Балакин. Подавляющее большинство экспертов склоняются к тому, что в 2007 году жилье подорожает на 15—20%, однако когда именно кривая цен поползет вверх, предсказывать никто не берется. “Рынок активизируется, как только у потенциальных покупателей появится уверенность в стабильности цен или прогнозируемом росте”, — говорит Кудрявцев. Олег Репченко полагает, что в краткосрочной перспективе рынок будет расти вместе с инфляцией — на 1—2% в месяц и существенного подъема в обозримом будущем ждать не стоит. А специалисты “МИЭЛЬ-Недвижимость” прогнозируют возобновление роста цен к осени, когда увеличится общая активность на рынке недвижимости.
     Впрочем, ситуация может круто измениться, если власти в преддверии выборов форсируют реализацию проекта “Доступное жилье”, направив средства на развитие ипотеки и другие формы кредитования населения и ничего не сделав при этом для увеличения объемов строительства.
      В Москве из-за дефицита участков под застройку показатели вводимого жилья в течение последних нескольких лет держатся на уровне 4,5—5 млн. кв. м. По данным Константина Апрелева из гильдии риэлторов, в IV квартале прошлого года на аукционы не было выставлено ни одной площадки. При этом число социальных программ по обеспечению жильем военнослужащих, бюджетников, молодых семей и других льготных категорий растет как снежный ком. “Льготники обеспечиваются жильем не за счет увеличения объемов, а путем перераспределения того, что построено, — сетует Репченко. — В результате на рынок поступает меньше жилья, а это только подстегивает цены”. Апрелев добавляет, что корень зла кроется в отсталой инфраструктуре. По его словам, “ветхие коммуникации, дефицит электроэнергии и неразвитость дорожной сети не позволяют строить больше”.
     “Однако, если чиновники обяжут инвесторов преумножить свой вклад в развитие городской инфраструктуры, это тоже может привести к повышению цен”, — предупреждает Луцков из компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.
     
     По словам руководителя центра стратегических исследований Росгосстраха Алексея Зубца, так называемая справедливая цена в Москве на квартиры эконом-класса не должна превышать $3 тыс. за кв. м, а в Подмосковье — $2,4 тыс. Аналитики Росгосстраха, опираясь на социологические данные, утверждают: спрос на выставленную на продажу московскую недвижимость практически исчерпан.
     
     Стоимость квартир в Москве, $ за кв. м 19.02.07 по сравнению с 12.02.07 (рост в %)
     Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3851 (0,0%)
     Обычная панель (9—14 этажей, типовые площади) 3956 (0,0%)
     Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей) 4193 (0,3%)
     Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4154 (0,3%)
     “Сталинки” и типовой кирпич (6—11 эт. и иные кв. небол. площадей) 4931 (0,4%)
     Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 4753 0,1%
     Все панельные и блочные дома 4000 (0,1%)
     Все монолитные и кирпичные дома 4613 (0,3%)


    Партнеры