На рынке недвижимости Москвы скоро появится новый продукт: элитные квартиры, созданные из бывших производственных корпусов, — так называемые лофты. “Гута-Девелопмент” планирует в конце этого года продать первый лофт, созданный на территории завода “Красный Октябрь”. Специалисты считают, что мода на квартиры в бывших заводских цехах не заставит себя ждать, и оценивают 1 кв. м в этих проектах по $10—12 тыс.
Лофты появились в Нью-Йорке в начале прошлого столетия. Тогда американский рынок переживал примерно те же процессы, что и московский сегодня: из-за высокий стоимости земли в центре города промышленные предприятия стали выводить на окраины, а опустевшие здания фабрик и заводов — сдавать в аренду. “К середине XX века лофты достигли пика популярности и окончательно закрепили за собой статус элитного жилья”, — отметили в компании Blackwood. Об этом свидетельствует простое перечисление имен их владельцев — Дэвид Боуи, Том Круз, известный концептуальный художник Энди Уорхолл, а также Роберт де Ниро, обосновавшийся в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне, и популярный лондонский дизайнер Дэвид Гилл, который обустроил квартиру в здании бывшей фабрики перчаток.
Классический лофт представляет собой огромное жилое помещение с высокими — до 10—20 м — потолками, большепролетными конструкциями и панорамным остеклением. Обычно в лофтах изолируются только спальня и санузлы, в виде исключения могут возводиться внутренние перегородки, но не более чем на две трети высоты помещения. В лофте все напоминает о его промышленном прошлом: неотделанные стены, открытые металлические балки, несущие конструкции и элементы инженерных коммуникаций.
“Изначально лофт — это концептуальное жилье, жилье не для всех. Это квартиры для молодых и активных нонконформистов, не ограниченных ни в средствах, ни в фантазии, обладающих высоким творческим потенциалом. Комфорт и уют для них — своеобразны и не укладываются в общепринятые рамки”, — говорит эксперт-аналитик компании Paul’s Yard Владимир Кудрявцев.
В Москве насчитывается 66 промышленных зон, которые занимают примерно 20% территории города. Согласно результатам обследования 29 промышленных конгломератов, проведенного Департаментом градостроительства города, на их месте может быть построено 1,7 млн. кв. м. объектов различного назначения, в том числе жилья. Однако не любая промышленная площадка пригодна для создания лофтов. “На большей части предприятий экологическая ситуация абсолютно неприемлема для жилья, — отмечают специалисты Blackwood. — К тому же их окружение далеко от требований к видовым характеристикам дорогой недвижимости”. Например, девелоперам проекта по выводу промзоны “Серп и молот” пришлось отказаться от планов стротельства жилья в пользу торгово-офисного центра из-за того, что территория завода оказалось сильно загрязнена.
Необходимость рекультивации почв, благоустройства территории и формирования единой архитектурной среды делает создание лофтов на базе производственных предприятий более затратным по сравнению с офисами и другими объектами коммерческой недвижимости. “Девелоперы в первую очередь руководствуются рентабельностью проекта. Себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15—20% выше, чем у офисного проекта”, — рассуждает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. Тем не менее он убежден, что у лофтов есть все шансы занять свою нишу на рынке: “В Москве можно найти достаточное количество индустриальных зданий, подходящих для реконструкции под жилье”. С ним соглашаются эксперты Blackwood: “Если промзона расположена в престижном районе Центрального административного округа, создание лофтов может быть экономически оправдано. Такая недвижимость найдет своего покупателя, а инвестор получит гораздо большую прибыль, чем в случае строительства на этом месте офисного центра”.
Экономика проекта во многом зависит от конкретных объемно-планировочных характеристик объекта. “Требования к жилым помещениям по действующим нормативам, естественно, выше, но иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию здания, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ по ремонту инженерии”, — указывает г-н Кудрявцев.
Архитектор Антон Каплев, создавший “пилотный” лофт в здании бывшего лодочного сарая на территории фабрики “Красный Октябрь” утверждает, что затраты на строительные работы были незначительными: “Мы укрепили крышу, положили новый пол, возвели одну перегородку, отреставрировали балки”. Гораздо дороже обошлись инженерия и интерьер жилого помещения. Представитель компании “Гута-Девелопмент” Анастасия Подакина рассказала, что лофт площадью 200 кв. м. и высотой потолков 10 м обставлен эксклюзивной, в том числе авторской, мебелью. Он состоит из трех жилых зон, одна из которых расположена на втором этаже. “Мы создали этот лофт как образец, чтобы показать рынку товар лицом. К нам уже обращались представители риэлторских компаний, заинтересованные в его приобретении”, — говорит г-жа Подакина.
Всего на территории “Красного Октября” под жилую недвижимость будет реконструировано 8 зданий. Лофты займут 30% общей площади застройки, или примерно 50 тыс. кв. м. Если учесть, что размеры лофтов колеблются от 200 до 600 кв. м, то предложение будет ограниченным. Наиболее интересные квартиры, по словам Анастасии Подакиной, разместятся в двух башнях главного корпуса кондитерской фабрики, выходящих на Москву-реку. “Там возможно создание двухэтажных помещений”, — указывает собеседница “ЭВ”. Продажи лофтов начнутся после того, как девелопер получит все согласования по проекту, в том числе оформит перевод производственных корпусов в жилые. В компании надеются, что это произойдет до конца 2007 года. “Покупателям будут даны четкие рекомендации по оформлению и эксплуатации помещений, расположенных в памятниках архитектуры. Ограничение может быть наложено даже на покрытие некоторых стен обоями”, — говорит г-жа Подакина.
Кроме “Красного Октября” квартиры-лофты, по мнению экспертов, могут появиться в небольших фабричных строениях конца XIX — начала XX века, в которых не было вредных производств. Идеально для этого подходит Кардолентная фабрика на Марксистской улице, представляющая собой четырехэтажное здание площадью 13,5 тыс. кв. м. По данным участников рынка, лофты и пентхаусы планируется разместить также на заводе “Каучук” в реконструируемом доме архитектора Клейна. Они будут сдаваться либо без отделки, либо с эксклюзивным дизайнерским ремонтом. Перспективными с точки зрения оборудования лофтов считаются промзоны Лефортовская, Краснопресненская, Филевская, Дорогомиловская, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе.
Цены на жилье в промзонах будут зависеть от местоположения и других параметров, однако их уже сейчас можно смело отнести к сегменту элитной недвижимости. По оценкам экспертов, стоимость лофтов на “Золотом Острове” будет не менее $20—25 тыс. за кв. м, в районе Кутузовского проспекта — $4,5—6 тыс. за кв. м, в промзонах к востоку от Садового кольца — $3,5—4 тыс. за кв. м, а вдоль Ленинградского проспекта — $3,5—5,5 тыс. за кв. м. “Перспективы данного вида жилой недвижимости в Москве более чем положительные, просто нужно время, чтобы адаптировать новый продукт к требованиям потребителя, — утверждает г-н Кудрявцев. — Пока эти проекты будут единичными, но в недалеком будущем появятся не только в столице, но и в крупных городах России”.
