Как стало известно “ЭВ”, в ближайшее время процедура инвестиционных торгов в Москве будет изменена. В соответствии с требованиями федерального законодательства участники аукционов впредь будут бороться за право заключить с городом договор аренды земельного участка для строительства на нем нового объекта. И.о руководителя департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев заверил “ЭВ”, что первые земельные аукционы состоятся уже в сентябре 2007 года, и рассказал, чем они будут отличаться от ныне действующей процедуры торгов.
— Геннадий Валентинович, сейчас торги проводятся на право заключения инвестиционного контракта. Этот порядок будет изменен?
— По новому законодательству участки должны передаваться под застройку по итогам земельных аукционов, предметом которых является или право собственности на земельный участок, или право его аренды. Так что инвестконтракты в их нынешнем виде доживают последние месяцы. Земельный кодекс признает только два типа контрактов, заключаемых городом с победителем инвестторгов, — это может быть или договор на развитие застроенной территории, или договор на аренду земельного участка с конкретными инвестиционными обязательствами. Первый документ обычно применяется, когда речь идет о комплексной застройке, в том числе реконструкции сложившихся кварталов. Второй будет использоваться в случае строительства на свободном участке отдельного объекта.
— А приобрести свободный земельный участок в собственность будет возможно?
— Честно говоря, не вижу смысла для города продавать свою землю в собственность, пока на ней ничего не построено. Ведь покупая участок земли, собственник не берет на себя обязательств перед городом по его использованию. Соответственно, земля в течение долгого времени может находиться в неосвоенном состоянии, что плохо с точки зрения города. Мне кажется, более разумный вариант — аренда земельного участка с последующим оформлением прав собственности. В этом случае инвестор берет на себя определенные обязательства, например, построить гаражи. А когда объект будет сдан, он сможет приватизировать участок с находящимся на нем строением. В этом случае кадастровая стоимость участка поднимается. Собственник должен быть к этому готов, а никаких иных препятствий, в том числе административного порядка, по выкупу земли на данный момент не существует.
— Однако во всем мире на аукционе землю можно сразу приобрести в собственность и строить на ней что заблагорассудится.
— Это иллюзия. Например, в Гонконге земельные участки никогда не продавались в собственность. Кроме того, во всех цивилизованных государствах действуют градостроительные нормы и правила, ограничивающие желания застройщиков. Если бы они строили что им заблагорассудится, полагаясь лишь на рентабельность проектов, то все города Европы превратились бы в сплошной Манхэттен.
— Когда начнутся торги по новой процедуре?
— Нам потребовалось время, чтобы изменить порядок аукционной системы. С этим, кстати, была связана отмена в 2006—2007 гг. ряда торгов по комплексной реконструкции кварталов, на что обратили внимание многие СМИ.
Во-первых, нужно было утвердить процедуру публичных слушаний, чтобы жители были информированы о градостроительных планах властей на данной территории. А во-вторых, разработать формы договоров на развитие застроенной территории и аренду земельного участка с инвестиционными обязательствами. Ведь ранее этих документов не существовало — вместо них, как я уже говорил, заключался инвестконтракт. Сейчас эта работа в основном завершена. Начиная с сентября мы начнем проводить земельные аукционы, в том числе на комплексную реконструкцию кварталов.
— Сколько аукционов успеете провести до конца года?
— Федеральное законодательство потребовало выставлять на аукционы земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет. Эта норма также повлияла на активность проведения торгов. С учетом этой процедуры, я думаю, до конца года мы реально сможем выставить на торги не менее 60 объектов, приоритет которых будут определять префектуры и профильные департаменты. В первую очередь это будут объекты гаражного и гостиничного строительства, а также кварталы сложившейся застройки.
— За год вы провели два аукциона в режиме видеомостов — один с Мюнхеном, другой с Веной. Это ноу-хау вашего департамента или подобная практика в мире существует?
— Я бы не назвал эти торги ноу-хау. Режим видеомоста в мире, как правило, используется для дискуссии, мы же с его помощью решили популяризировать российское законодательство в области привлечения инвестиций.
Видеосвязь, соединившая торговые площадки в Москве, Мюнхене и Вене, позволила показать в режиме реального времени, как на практике действуют трудные, с точки зрения западного инвестора, законодательные нормы. Это был очень полезный опыт. И мы намерены продолжить организацию подобных видеомостов.
— Насколько распространенной является практика, когда участники торгов играют на повышение цены лота, а потом отказываются от подписания контракта?
— Такая практика существует, но мы с ней активно боремся. Наша задача сделать так, чтобы в случае мошенничества компания, которая этим занимается, понесла существенные финансовые потери, а интересы города не пострадали. Для этого мы уже подняли величину задатка. Он, как известно, в случае отказа победителя торгов подписать контракт ему не возвращается.
Недавно мы пошли еще дальше и стали требовать от претендентов подписать инвестконтракт до внесения задатка, с тем чтобы по итогам торгов победитель уже нес определенные обязательства перед городом. Кроме того, от всех участников мы требуем предоставить так называемые “комфортные письма” банка, которые представляют собой определенные финансовые гарантии, что в указанные сроки данный контракт будет реализован.
— А предоставления банковской гарантии разве уже не требуется?
— Мы требовали от застройщиков предоставить две банковские гарантии — одну на ту сумму, которую победитель обязан внести в бюджет по итогам аукциона. Это абсолютно справедливое требование, с которым все согласны.
Вторая банковская гарантия должна была предоставляться финансовым учреждением на 30% суммы инвестиций, необходимых для реализации данного проекта. И вот тут возникли проблемы. Во-первых, сроки реализации проектов довольно длительные — от 3 лет и выше. Во-вторых, суммы большие — от нескольких десятков до сотен миллионов рублей. Банки оказались просто не готовы давать гарантии на таких условиях, и торги срывались. Последний раз мы по этой причине были вынуждены перенести 4 объекта. Претендентов не оказалось даже на такой, казалось бы, рентабельный объект, как деловой центр на Таганской площади. Однако факт остается фактом: заявок не было. После этого мы начали прямые консультации с участниками рынка, прежде всего с представителями банковского сообщества, поскольку и мы, и они одинаково заинтересованы в поиске компромиссного решения.
— Такое решение нашлось?
— Да. На входе банковская гарантия однозначно остается. Во-первых, наличие солидарной ответственности с банком не позволит застройщику до бесконечности поднимать стоимость лота, о чем мы уже говорили выше. Во-вторых, и для нас это главное, мы полностью защищаем интересы города, поскольку по итогам аукциона деньги гарантированно поступят в бюджет. Если не от самого застройщика, то от банка. Что касается гарантии на сумму инвестиций, то вместо нее теперь надо будет предоставить комфортное письмо, в котором банк подтвердит, что либо у инвестора есть собственные финансовые ресурсы для реализации данного проекта, либо он ведет переговоры о выделении кредитной линии. На наш взгляд, этого будет вполне достаточно, однако прежде чем эта схема начнет применяться на практике, нам потребуется внести изменения в действующий в городе порядок.
— Насколько распространены сговоры между участниками торгов? Создается впечатление, что итог многих аукционов заведомо предрешен.
— Скажу так: если претендента два или три, то степень взаимных договоренностей высокая. Когда участников больше, то сговор практически исключен. По моему мнению, эта тема должна быть снята с повестки дня изменением самой процедуры проведения торгов: если на торги по инвестициям пришел один претендент, с ним нужно заключать договор на стартовых условиях. Тогда участникам не нужно будет никого с собой приводить, ни с кем заранее договариваться. Единственный претендент сможет заключить договор на объявленных условиях.
На мой взгляд, это абсолютно справедливо, поскольку установленная стартовая цена уже является приемлемой для города. Не будет сверхприбылей, но будет более прозрачной процедура. Сейчас федеральное законодательство регулирует этот вопрос.
— По вашему ощущению, какие объекты идут наиболее тяжело и пока не пользуются большим спросом со стороны инвесторов?
— Практика показывает, что из-за отсутствия претендентов чаще всего переносятся торги по гаражным объектам. У этих проектов пока низкая рентабельность, и инвесторы не готовы рисковать. А вот гостиницы с учетом льгот, предоставленных застройщикам московским правительством, последнее время идут неплохо. До конца года мы проведем торги по 11 объектам гостиничной программы, причем 4 из них — малобюджетные отели, в строительстве которых планируется использовать конструктивные элементы гостиницы “Россия”.
— Юрий Лужков предложил москвичам использовать для выбора компаний по управлению жилым фондом имеющуюся в городе инфраструктуру. Как будут проводиться эти конкурсы? Когда они начнутся?
— Инициатором проведения конкурса в данном случае является ТСЖ.
Поскольку в Москве очень большой процент приватизированного жилья, город вряд ли сможет повлиять на решение собственников. Однако мы со своей стороны хотим помочь москвичам не ошибиться с выбором УК и не попасть в руки мошенников. Мы готовы предоставить ТСЖ типовые договоры, в которых учтены все юридические нюансы привлечения компаний к управлению жилым фондом, а также городские торговые площадки, где они смогут провести конкурсную процедуру отбора претендентов. Департамент жилищно-коммунального хозяйства сейчас завершает разработку типового договора. Мы также считаем необходимым сформировать систему страхования ответственности УК перед собственниками за полученные средства. Я уверен, что в сентябре мы будем полностью готовы принять у себя ТСЖ.
Сейчас в городе 39 000 жилых домов, соответственно, для их обслуживания потребуется порядка 4000—5000 управляющих компаний. При этом главной задачей города, как отметил Юрий Михайлович, является создание барьера на пути недобросовестных “псевдоуправляющих”, которые попытаются получить средства населения, не обеспечив должного качества услуг.
Cправка “ЭВ”
Дегтев Геннадий Валентинович. Родился 20 июля 1960 года в городе Дзержинский Московской области. В 1983 году окончил Московский энергетический институт, а в 1999-м — МГИМО. Кандидат юридических наук. С 1991 по 1998 год — супрефект МО “Лефортово”, глава управы района Лефортово. С 1998 по 2000 год — заместитель председателя кабинета министров Чувашской Республики — министр промышленности, энергетики и транспорта.
В 2000 году назначен префектом Центрального административного округа. В 2004 году возглавил Тендерный комитет, впоследствии преобразованный в Департамент по конкурентной политике г. Москвы.
